3. План действий для устойчивого развития сельской местности

Стратегия развития региона предусматривает инновационный путь развития экономики и социальных процессов в коммуне Рэкэрия, основу которого составляет эффективная реализация, как имеющихся преимуществ, так и создание новых, связанных с диверсификацией экономики и формированием высокотехнологических производств, превращением инновационных факторов в главный источник экономического роста.

Разработанная Районным Консилиумом модель стратегического управления аграрным ресурсным потенциалом представляет собой совокупность элементов, образующих непрерывный процесс управления использованием земельных, трудовых и материально – технических ресурсов в соответствии со стратегией развития сельского хозяйства.

Стратегия социально-экономического развития сельского хозяйства составляется на основе оценки состояния и эффективности использования ресурсного потенциала с учетом анализа влияния факторов внешней и внутренней среды.

Секторальный Анализ SWOT коммуны Рэкэрия, р-н Рышкань.

Сектора:

1. Экономика и туризм;

2. Инфраструктура и энергоэффективность;

3. Социальная инфраструктура: санитарное просвещение, социальная помощь.

4. Культура и спорт.

Так, как экономика и туризм занимает значительное место в развитии сельского хозяйства, я рассмотрела сильные и слабые стороны только этого сектора.

1. Экономика и туризм

Таблица 2 – Возможности и риски

Возможности	Риски
Развитие бизнеса посредством переработки с/х продукции Развитие инфраструктуры туризма Подключение туристических зон района к туристической сети в республике Молдова Создание сельскохозяйственных рынков Создание индустриальных парков Развитие сельскохозяйственного экологически чистого сектора	Нехватка финансовых ресурсов Увеличение уровня бедности Низкий доступ к рынкам Недоверие населения в будущем Нестабильная политическая ситуация

Примечание: заявление о видении было сформулировано с учетом устремлений и пожеланий граждан.

СТРАТЕГИЧЕСКОЕ ВИДЕНИЕ: сочетание традиций и инноваций принесет селу Рэкэрия повышение благосостояния, превращение в развитую экономическую область, привлекательную для местных и иностранных инвестиций, с социальной инфраструктурой и высококачественными коммунальными услугами с туристическим потенциалом и защищенной средой. В регион с активными и успешными гражданами, которые вносят свой вклад к непрерывному социально-экономическому и культурному развитию Рышканского района.

3 ПРОГНОЗИРОВАНИЕ И ПЛАНИРОВАНИЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ РЕСУРСОВ В КОММУНЕ РЭКЭРИЯ, РЫШКАНСКОГО РАЙОНА

1. Текущее состояние и направления улучшения использования сельскохозяйственных земель в коммуне Рэкэрия, р-н Рышкань

Важным сегментом в экономике района является аграрный сектор. Общий объем сельскохозяйственной продукции во всех категориях домашних хозяйств в текущих ценах составил 806 млн. Леев и вырос на 11% по сравнению с 2015 годом.

В течение 2016 года управление районом, отделением сельского хозяйства и продовольствия в качестве специализированного органа сосредоточило свои действия на сотрудничестве с экономическими агентами с различными формами собственности, создании необходимых условий для функционирования аграрных операторов и обрабатывающей промышленности, фермерам в районе, чтобы стабилизировать экономическое положение сельскохозяйственных домохозяйств и поддерживать устойчивую сельскохозяйственную систему, чтобы получить конкурентоспособную продукцию.

Сельскохозяйственные земли в районе управляются различными организационно-правовыми формами, которые были созданы в предыдущие годы и в настоящее время хорошо сформированы.

Основные задачи в агропромышленной отрасли на 2017 год:

1. Привлечение как внутренних, так и местных инвестиций для развития агропродовольственной инфраструктуры и инфраструктуры в сельских районах;

2. Содействие политике по выращиванию культур;

3. Поддержка отечественных производителей продуктов животноводства и развитие животноводства;

4. Привлечение европейских фондов для создания ирригационных систем с использованием воды из водных бассейнов;

5. Оказывать техническую поддержку фермерам (консультации, проектирование, выделение европейских фондов) для строительства складов для сбора, кондиционирования и консервации сельскохозяйственной продукции;

6. Организация ознакомительных поездок сельскохозяйственных производителей в район в европейских странах для реализации новых проектов в партнерстве с предпринимателями из стран с передовым опытом в области роста и переработки сельскохозяйственной продукции, внедрения передовых технологий с установкой высокопроизводительного оборудования.

2. Перспективы развития и прогнозы консолидации сельскохозяйственных земель

Чрезмерное фрагментирование и появление мелких земельных участков в результате реформы по приватизации привели к резкому снижению производительности сельского хозяйства, неудачному опыту выращивания культур и ротации в севообороте, деградации почв, другим неблагоприятным последствиям в сельскохозяйственной отрасли и отрицательно сказались на жителях сельской местности.

Согласно предварительным итогам сельскохозяйственной переписи, в Республике Молдова существуют 903 тыс. хозяйств, средний размер одного предприятия составляет 2,5 га, которое обычно делится на три участка со средним размером 0,8 га. Средняя площадь одного участка составляет 0,85 га, а наибольшей фрагментированностью отличаются в центральной части страны.

Консолидация земель является инструментом, который может способствовать разрешению проблем регистрации земель в коммуне Рэкэрия, р-на Рышкань, включающая в себя комплекс организационных, юридических, экономических, кадастровых мер, направленных на формирование массивных и компактных земель, создавая оптимальные условия для их рационального использования по назначению.

Поддержка сельскохозяйственным производителям за частичную компенсацию расходов, связанных с нотариальной аутентификацией контрактов на отчуждение сельскохозяйственных угодий (купли-продажи, обмен, дарение), государственную пошлину за аутентификацию соответствующих контрактов и регистрацию контрактов, предоставленных территориальным кадастровым офисам, включая кадастровые работы, в случае слияния с целью создания единого недвижимого имущества.

В соответствии с этой мерой поддержка будет предоставляться сельскохозяйственным производителям, которые с 1 ноября 2012 года объединили по меньшей мере 3 земельных участка, прилегающих друг к другу, путем продажи, покупки, обмена или дарения.

4 ПРОЕКТ КОНСОЛИДАЦИИ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫХ ЗЕМЕЛЬ КОММУНЫ РЭКЭРИЯ

4.1 Цель и содержание проекта

Проект консолидации сельскохозяйственных земель представляет собой комплекс организационных, технических, юридических и экономических мер, целью которого является сблизить разбросанные земли собственника или какой-либо ассоциации с целью их объединения в маленький участок с большим размером для более рационального использования.

Содержание проекта включает в себя:

1. Заявление от Агентства Земельных Отношений и Кадастра;

2. Письмо Агентству Земельных Отношений и Кадастра;

3. Решение муниципального совета о начале проекта по консолидации сельскохозяйственных земель;

4. Решение муниципального совета о начале работ купли-продаже и обмена сельскохозяйственных земель;

5. Основные показатели процесса реализации проекта консолидации;

6. Список потенциальных собственников участвующие в проекте консолидации на начальном этапе реализации проекта;

7. Список собственников, чьи сельскохозяйственные земли не зарегистрированы в связи с отсутствием графической информации;

8. Список сельскохозяйственных участков в процессе правопреемства;

9. Список землевладельцев, принявших передачу сельскохозяйственных земель на 3 года, арендаторы SRL «Asinaris» и SRL «Aragonvis-com»;

10. Список землевладельцев, принявших передачу сельскохозяйственных земель на долгосрочную аренду 15 лет, арендаторы SRL «Asinaris» и SRL «Aragonvis-com»;

11. Список землевладельцев, согласившихся на куплю-продажу земли и были зарегистрированы в ТКО;

12. Список землевладельцев, согласившихся на обмен земли и были зарегистрированы в ТКО;

13. Список сельскохозяйственных участков находящиеся в процессе правопреемства, которые не переданы в наследство;

14. Решение муниципального совета о рассмотрении и утверждении финального проекта о консолидации сельскохозяйственных земель;

15. Финальный список владельцев сельскохозяйственных земель после реализации проекта консолидации.

4.2 Организационный этап

Проект комплексной консолидации разраба­тывается, если большинство собственников земель (50% + 1 владелец) одобряют процесс консолидации, предусматривающий два главных этапа:

1. перераспределение сельскохозяйственных земель в целях консолидации;

2. организация и обустройство сельскохозяйственных земель.

Для реализации проекта о консолидации сельскохозяйственных земель было проведено общее собрание собственников, в котором определилось их отношение.

Результаты собрания были отражены в протоколах, которые были представлены на рассмотрение местного совета, где и было принято решение №02/03 от 22.03.2012 о начале процесса консолидации.

Для первоначального этапа разработки проекта была собрана следующая информация:

1. копия кадастрового плана административно-территориальной единицы с указанием сельско­хозяйственных земель;

2. копия плана графического учета земли;

3. копия почвенного плана сельскохозяйственных земель;

4. копия рельефного плана;

5. список собственников земель в соответствии с кадастровым планом;

6. список сделок с 2001 по 2012 год;

7. другие документы и необходимая информация для разработки проекта.

В случае, если почвенный план или план графического учета не отвечает требованиям разработки Проекта консолидации, он исправляется и обновляется. Изменения производятся государственным пред­приятием, специализированным в данной области (Проект­ный институт по землеустройству).

Второй этап включает в себя сбор мнений собственников, участвующих в проекте консолидации (подготовка вопросников), которые в качестве информационного материала определяют подбор лучших методов перераспределения сельскохозяйственных земель.

 На этапе организационных работ автор  проекта  проводит не менее двух встреч: одну – с органами местного публичного управления и  другими заинте­ресованными лицами, другую  –  с собствен­никами земель –  участниками процесса консолидации  для обсуждения положительных последствий процесса консолидации.

Выбор земли проводился в ходе обсуждений с каждым землевладельцем, который присоединился к проекту. В процессе обсуждения были заполнены вопросники, в котором каждый собственник изложил свое желание в проекте консолидации.

4.3 Разработка проекта консолидации

 На основе опросников по изложению пожеланий, списка участников процесса консолидации сельско­хозяйственных земель, плана пожеланий, методов консолидации, рабочая группа разрабатывает несколько вариантов перераспределения земельных  участков.

Целью этапа переговоров является разработка предложений по выполнению пожеланий собственников, повышению доверия к процессу консолидации, стимулированию принятия необходимых решений, исключению неправильных формулировок и др. Для этого по предложению участников процесса консолидации решением местного совета создается комитет участников процесса консолидации. Одной из основных функций комитета является поддержание постоянного контакта с участниками процесса консолидации и обеспечение прозрачности процесса рассмотрения проблем и принятия решений.

В   процессе переговоров не допускаются принудительные действия (нажим) в отношении участников.

Срок ведения переговоров устанавливается автором Проекта консолидации, согласовывается с  примаром  административно-территориальной единицы и доводится до сведения (под роспись) всех сторон,  участвующих в консолидации.

На основании проведенных переговоров рабочая группа составляет:

1. перечень лиц, которые согласились на покупку-продажу земель;

2. перечень лиц, которые согласились на долгосрочную аренду земель;

3. список собственников земли, которые согласились на обмен земель;

4. список собственников земли, которые согласились на ассоциирование земель;

5. перечень объединенных участков земли;

6. список собственников, согласившихся с новым определением границ  земель.

Ниже приведена таблица с результатами мнений участников в процессе консолидации сельскохозяйственных земель.

Таблица 3 – Результаты мнений участников в процессе консолидации

№	Пожелания собственников	Общее
		Владельцы	Парцеллы
1	Участки предлагаемые/требуемые для купли продажи	216/126	242
2	Участки предлагаемые/требуемые для обмена	38	115
3	Участки предлагаемые/требуемые для аренды SRL “Asinaris” на 15лет/3года	471/113	822/195
4	Участки предлагаемые/требуемые для аренды SRL “Aragon Viscom” на 15лет/3года	190/15	313/21
5	Земли, нуждающиеся в восстановлении графической информации	180	290

На основании представленных опросников были выбраны методы перераспределения сельскохозяйственных земель для каждого собственника отдельно, также было обнаружено, что в процессе консолидации земель в местности будут приниматься следующие методы:

1. применение метода долгосрочной аренды;

2. применение метода купли-продажи сельскохозяйственных земель;

3. применение метода обмена;

4. применение метода ассоциирования.

На рисунке ниже представлен изначальный кадастровый план коммуны Рэкэрия, района Рышкань, где проводились выше представленные методы.

Рисунок 2 – План – проект потенциальных собственников с/х земель коммуны Рэкэрия

на начальном этапе

Применение метода долгосрочной аренды.

В качестве метода консолидации сельскохозяйственных земель в коммуне Рэкэрия применялся метод долгосрочной аренды.

На территории населенного пункта большая часть земель арендованы SRL “Asinaris” и SRL “Aragonvis-com”.

Применение этого метода позволяет решить самую насущную проблему в сельском хозяйстве, связанную с современными технологиями и передовыми технологиями, инвестициями и так далее. Именно по этой причине этот метод, наиболее распространенный.

На рисунке ниже представлен план местоположения с/х земель переданный в аренду на 3 года и 15 лет.

Рисунок 3 - План местоположения с/х земель переданный в аренду на 3 года и 15 лет в коммуне Рэкэрия, район Рышкань

Применение метода купли – продажи сельскохозяйственных земель.

В процессе анализа мнений, которые были изложены в вопроснике, были определены все владельцы сельскохозяйственных земель, желающих продать или купить землю. Для этих людей был выбран метод купли-продажи сельскохозяйственных земель который по праву считается одним из наиболее распространенных методов в этапе перераспределения земель. Владельцы, которые выбрали продажу были осведомлены о ситуации, связанной с земельным рынком сельскохозяйственных земель в коммуне Рэкэрия. После того, как стороны достигли общего соглашения, их снесли в список участников проекта консолидации, которые запросили куплю-продажу земли. Параллельно с выдвинутым списком был также разработан план размещения согласованных земель для купли-продажи. Рисунок 4

Рисунок 4 – План расположения земель, предлагаемых для купли-продажи в коммуне Рэкэрия, района Рышкань

Контракты, подписанные сторонами, списки участников проекта консолидации с просьбой о продаже и покупке земельных участков, уполномоченный секретарь примэрии, представил их в ТКО филиал Рышкань для регистрации.

Применение метода обмена.

После завершения процедуры купли-продажи была начата другая процедура – обмен сельскохозяйственных земель.

Информация о владельцах, которые договорились и приняли решение обменять земли были внесены в Список участников проекта консолидации, которые выбрали метод обмена. Параллельно с выдвинутым списком, был разработан и план размещения согласованных сельскохозяйственных земель для обмена. Рисунок 5

Рисунок 5 – План размещения земель с/х земель для обмена в коммуне Рэкэрия

При применении метода обмена в коммуне были проведены переговоры с гораздо большим количеством владельцев, к которым применялся метод обмена. Были подготовлены контракты, но в ходе работ они отошли от данного процесса.

Применение метода ассоциирования.

Консолидация путем ассоциирования предус­матривает заключение собственниками, обрабатыва­ющими индивидуально собственные сельскохозяйст­венные земли, договоры ассоциации между ними в целях более эффективного использования земли или договора об оказании сельскохозяйственных услуг с другими предприятиями. Организационно-правовая форма ассоциации определяется между обладателями на добровольной основе. 

Владелец парцелл от 142 по 168 (рисунок 6), договорился с предприятием SRL “Asinaris” об оказании сельскохозяйственных услуг на его территории, так как данный владелец не имеет возможности обрабатывать земли самому из-за отсутствия необходимой техники.

Рисунок 6 – Применение метода ассоциирования в коммуне Рэкэрия, р-н Рышкань

В заключительном Плане перераспределения разными цветами будут обозначены проданные, арендованные, обмененные, ассоциированные, укрупненные участки, а также участки с вновь определенными границами (рисунок 7)

Рисунок 7 – Генеральный план-проект владельцев сельскохозяйственных земель после реализации проекта консолидации.

Заключительный План перераспределения земель утверждается решением местного совета и после регистрации измененных прав собственности согласно Проекту консолидации используется для актуализации существующего кадастрового плана.

Для регистрации прав, измененных в процессе внедрения Проекта консолидации, рабочая группа оформляет дело с кадастровыми документами, включающее:

1. решение местного совета об утверждении Проекта консолидации;

2. Проект консолидации;

3. договоры, акты, удостоверяющие права собст­венников земель, оформленные и утвержденные (в трех экземплярах);

4. перечень новых координат участков, которые были изменены в процессе внедрения Проекта консолидации.

Руководитель рабочей группы посредством акта о приеме-передаче представляет органу местного публичного управления два экземпляра кадастровых материалов, зарегистрированных территориальным кадастровым офисом.

Орган местного публичного управления передает собственникам земель под роспись о получении соответствующие договоры, сертификаты о создании (укрупнении) зарегистрированных объектов недвижимости, оформленных в установленном порядке, и сертификаты, удостоверяющие права собственников земель.

Рабочая группа формирует техническое дело (в одном экземпляре), включающее:

1. собранные материалы для разработки Проекта;

2. протоколы, составленные в процессе консолидации;

3. информацию об осуществленных геодезических измерениях;

4. расчеты, выполненные в процессе разработки предложений по оценке земель;

5. план пожеланий;

6. другие технические документы, послужившие обоснованием для принятия решений.

Работы по разработке и внедрению Проекта консолидации считаются завершенными на основании акта о приеме-передаче, подписанного примаром административно-территориальной единицы, кадастровых документов, зарегистрированных территориальным кадастровым офисом, также акта о приеме-передаче технического дела, подписанного государственным предприятием в области консолидации и акта проверки работ со стороны заказчика.

ВЫВОДЫ

Проект по консолидации сельскохозяйственных земель в коммуне Рэкария, района Рышкань был осуществлен в соответствии с Законом Республики Молдова №828-XII от 25.12.1991 (статья 701-705), Положением о консолидации земель, утвержденным Постановлением Правительства Республики Молдова №.1075 от 01.10.2007 г., на основании совместного решения коммуны Рэкэрия, района Рышкань, с согласия Агентства земельных отношений и кадастра Республики Молдова №. 36 / 01-07 / 405 от 24.02.2012, в соответствии с которым он был включен в план деятельности Проектного Института Организации Территорий на 2012-2016 годы. Консолидация сельскохозяйственных земель в этой коммуне финансировалась за счет государственного бюджета.

Структура кадастрового плана состоит из 14 кадастровых секторов (101-113 и 202).

Первоначальный список владельцев земли для сельского хозяйства состоял из 886 владельцев с 1678 парцеллами и земли, находящиеся в процессе правопреемства 50 владельцев с 72 парцеллами.

В ходе переговоров с землевладельцами было обнаружено, что некоторые из них не могут регистрировать права собственности в ТКО Филиал Рышкань, из-за отсутствия графической информации. Чтобы включить этих владельцев в процесс консолидации, необходимо было восстановить графическую информацию для 180 владельцев с 290 парцеллами из разных секторов на основе титулов подтверждающие их собственность на землю.

Лица, не вступившие в право наследования не могут совершать какие-либо юридические действия с этими землями, такие как долгосрочная аренда, купля-продажа, обмен и так далее. Без решения проблемы правопреемства невозможно перейти к разработке и внедрению других методов консолидации.

В процессе сбора и анализа необходимой информации для разработки проекта консолидации в данном населенном пункте было установлено, что 50 землевладельцев с 72 парцеллами во время проекта консолидации нет в живых.

В большинстве случаев наследование земли осуществлялось заявителями по наследству, но 13 владельцев с 19 участками не наследовали, поскольку местный государственный орган не может определить наследство заявителя.

Ниже представлена таблица с основными показателями процесса реализации проекта консолидации. Сколько заключено контрактов купли-продажи, сколько земель было отдано в аренду, сколько владельцев решили обменять и общая площадь консолидированной территории.

Таблица 4 - Основные показатели процесса реализации проекта консолидации

Название выполненных работ	Выполненные работы
	Кол-во владельцев	Кол-во парцелл	Кол-во контрактов	Общая площадь, га
Восстановленная графическая информация	180	290	-	207,1914
Контракты долгосрочной аренды на 15 лет	661	1135	1160	1033,9093
Контракты аренды на 3 года	128	216	220	72,6178
Контракты купли - продажи	216	207	242	220,7000
Контракты обмена земель	38	115	63	112,0282
Итого:	877	1731	-	1557,9187

Этот проект был реализован в трех экземплярах и служит кадастровым планом для данной коммуны, который хранится в примэрии, в RRFC района, и в архиве Проектного Института по Землеустройству.