1.2 Описание процесса оценки земель сельскохозяйственного назначения

1.2.1 Необходимость и цель оценки сельскохозяйственных земель

При оценке рыночной стоимости сельскохозяйственных земель и сельскохозяйственного имущества используются общие принципы и методы оценки земли, но с учетом особенностей ведения сельскохозяйственного производства и вытекающих из этих особенностей отличий в определении дохода, создаваемого сельскохозяйственной недвижимостью, от оценки дохода, генерируемого другими типами недвижимости.

Отличия эти заключаются:

a) в определении структуры и состава издержек;

b) в определении статей дохода и способов его оценки;

c) в применении принципа наиболее эффективного использования через выбор технологий ведения сельскохозяйственного производства, системы севооборотов и культур, обеспечивающих получение максимального дохода;

d) в критериях отбора объектов-аналогов и выборе элементов сравнения (9).

Земля является основой всех процессов жизнедеятельности общества, происходящих в политической, экономической, социальной, производственной, коммунальной, экологической и других сферах. В этой связи она имеет стоимость, и адекватная оценка земли представляет собой одно из важнейших условий нормального функционирования и развития экономики и общества.

Необходимость в результатах объективной оценки земли (земельных участков) испытывают как государственные, так и муниципальные органы исполнительной власти в целях эффективного управления земельными ресурсами и проведения рациональной земельной и налоговой политики.

Земля, как природный ресурс, объект недвижимости и основное средство производства подлежит стоимостной оценке. Оценка – это расчетная или экспертная стоимость объекта недвижимости, либо какого-либо вещного интереса в ней, проводимая уполномоченным лицом, специалистом по анализу и оценке недвижимости. Процесс оценивания - определенная последовательность процедур, используемая для получения оценки. Процесс обычно завершается отчетом об оценке, придающим доказательную силу оценке стоимости.

В мировой оценочной практике выделяют два вида оценки стоимости земельных участков: массовую (для целей налогообложения или иных государственных целей) и единичных объектов земельной собственности (индивидуальную оценку).

Необходимость в получении достоверной оценочной стоимости земельных участков испытывают как государственные и муниципальные органы исполнительной власти при управлении земельными ресурсами, осуществлении перспективного развития населенных пунктов, проведении рациональной земельной и налоговой политики, так и частные субъекты земельного права при совершении разного рода сделок с землей, для целей определения наиболее рационального, наиболее эффективного развития того или иного региона, или того или иного конкретного земельного участка (8).

1.3 Структура процесса экономической оценки земель сельскохозяйственного назначения

Оценка недвижимости - это упорядоченный процесс, который предусматривает определение задачи, сбор информации и ее анализ в целях получения обоснованной оценки стоимости. Процесс оценки основывается на научном методе и применим к решению широкого круга оценочных задач. Процесс оцен­ки может быть разделен на шесть этапов, согласно с рисунком 1.5.

Рисунок 1.5 - Процесс оцен­ки земель сельскохозяйственного назначения

Этап 1. Определение задачи оценки. На первом этапе оценщик устанавливает следующие параметры оценки:

а) цель задания;

б) искомый вид стоимости;

в) определение правового режима и объема оцениваемых прав на земельный участок.

При оценке земельного участка необходимо четко определить следующие признаки, характеризующие правовой режим его использования: - категория земель, в границах которых расположен земельный участок. Для городских земель также вид территориальной зоны: жилая, общественно-деловая, производственная, инженерной и транспортной инфраструктуры, рекреационная, сельскохозяйственного использования и другие. - цель использования земельного участка. - форма собственности. - сервитуты и ограничения вещных прав на земельные участки. - наличие застройки. г) определение даты оценки. Дата определения стоимости земельного участка, как правило, не должна быть позже даты его последнего осмотра оценщиком.

Этап 2. Сбор, проверка и анализ информации Данные, используемые для оценки, можно подразделить на общие и специальные. Сбор общих данных предполагает анализ информации, характеризующей природные, экономические, социальные и другие факторы, влияющие на рыночную стоимость земельного участка в масштабах района его расположения. Сбор специальных данных предполагает анализ детальной информации, относящейся к оцениваемому объекту. Указанные данные используются в отчете об оценке для характеристики объекта оценки, его местоположения, состояния рынка земли и недвижимости, выбора методов оценки. При сборе и анализе информации особое внимание обращается на следующие разделы.

1. Юридическое описание и регистрационные данные:

1. договор на передачу титула собственности;

2. документы, описывающие границы участка и удостоверяющие его площадь;

3. информация о собственнике или арендаторе;

4. сервитуты;

5. правила зонирования и функционального использования;

6. правила строительного кодекса

7. различного рода ограничения: санитарно-экологические и рекреационные; ограничения по теплоснабжению, водоснабжению, газоснабжению и электроснабжению, средствам связи, канализации, и другие, связанные с мощностью существующих инженерных сетей и инфраструктуры при подключении к ним.

б) Физические характеристики земельного участка:

1. размер (площадь);

2. форма;

3. топография (рельеф);

4. ландшафт, качество почвы, результаты инженерно- изыскательных работ (если они проводились);

5. состояние участка (не разработан, расчищен, имеются посадки и т.п.);

в) Характеристика местоположения и прилегающей территории: а) использование примыкающих участков жилье, административные, коммерческие, промышленные здания и состояние окружающей среды;

Особые факторы, вытекающие из местоположения участка. К отчету оценщик прикладывает карту местности, показывающую участок и его местоположение, а также фотографии земельного участка и его улучшений. Источники информации: 1. непосредственный осмотр земельного участка и прилегающей территории и изучение документации для идентификации объекта оценки, т.е. установление тождественности между тем, что записано в документах и тем, что реально существует. 2. получение информации от собственника объекта и представителей эксплуатационных служб. 3. исследование земельного рынка и практики продаж.

Этап 3. Анализ наиболее эффективного использования земельного участка. Рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из его наиболее эффективного использования, т.е. наиболее вероятного использования земельного участка, являющегося физически возможным, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым и в результате которого расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальной.

Этап 4. - Расчет стоимости оцениваемого участка земли. Собранные данные должны быть проанализированы в контексте подходов, применяемых к оценке.

Каждый из трех подходов открывает перед оценщиком различную перспективу. Хотя эти подходы полагаются на данные, собранные на од­ном и том же рынке, каждый имеет дело с различным аспектом рынка. На совершенном рынке все три подхода должны привести к одной и той же величиной стоимости. Однако рынки недвижимости не являются совершенными. Часто предложение и спрос не находятся в равновесии.

Потенциальные пользователи могут быть неправильно информирова­ны. Производители могут быть неэффективны. По этим, а также и по другим причинам данные подходы могут давать различные показатели стоимости.

Этап 5. Подготовка отчета об оценке. Результаты оценки должны быть оформлены в виде письменного отчета об оценке. Основные требования к содержанию отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка изложены в следующих документах

При составлении отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка целесообразно руководствоваться следующими требованиями:

1. Своевременное составление в письменной форме и передача заказчику отчета об оценке земельного участка является надлежащим исполнением оценщиком своих обязанностей, возложенных на него договором.

2. Отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки земельного участка, используемые стандарты оценки, цели и назначение оценки земельного участка, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки земельного участка, отраженных в отчете.

3. В случае, если при проведении оценки земельного участка определяется не рыночная стоимость, а иные виды стоимости, в отчете должны быть указаны критерии установления оценки земельного участка и причины отступления от возможности определения рыночной стоимости земельного участка.

4. Отчет может также содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенными с точки зрения полноты обоснования примененного им метода расчета стоимости конкретного земельного участка.

5. Для проведения оценки земельных участков законодательством Республики Молдова могут быть предусмотрены специальные формы отчетов. Например, по кадастровой оценке земель поселений. Отчет собственноручно подписывается оценщиком и заверяется его печатью