3.1 Обґрунтування методичних підходів

Вчені одностайно вказують на те, що для проведення оцінки майна застосовуються такі основні методи:

1. Метод прямого відтворення полягає у визначенні вартості відтворення з подальшим вирахуванням суми зносу (знецінення).

2. Метод заміщення полягає у визначенні вартості заміщення з подальшим вирахуванням суми зносу (знецінення). За допомогою методів прямого відтворення та заміщення визначається залишкова вартість заміщення (відтворення).

3. Метод прямої капіталізації доходу та непрямої капіталізації доходу (дисконтування грошового потоку). Метод прямої капіталізації доходу застосовується у разі, коли прогнозується постійний за величиною та рівний у проміжках періоду прогнозування чистий операційний дохід, отримання якого не обмежується у часі. Капіталізація чистого операційного доходу здійснюється шляхом ділення його на ставку капіталізації.

За цим підходом оціночна вартість обєкта нерухомості визначається як відношення річного чистого доходу до ставки капіталізації за формулою:

Цк = До / Ск

де Цк – оціночна вартість обєкта оцінки, визначена шляхом капіталізації чистого доходу

До – річний чистий дохід;

Ск – ставка капіталізації (визначається співвідношенням між чистим доходом та цінами продажу для аналогічних об’єктів права власності)

З чого отримаємо, що трикімнатна квартира матиме оціночну вартість за наступною формулою:

Цк = 2 100 000 / 37,5 = 56000 грн.

4. Метод непрямої капіталізації доходу (дисконтування грошових потоків) застосовується у разі, коли прогнозовані грошові потоки від використання об'єкта оцінки є неоднаковими за величиною, непостійними протягом визначеного періоду прогнозування або якщо отримання їх обмежується у часі. Прогнозовані грошові потоки, у тому числі вартість реверсії, підлягають дисконтуванню із застосуванням ставки дисконту для отримання їх поточної вартості. Ставка капіталізації та ставка дисконту визначаються шляхом аналізу інформації про доходи від використання подібного майна та його ринкові ціни або шляхом порівняльного аналізу дохідності інвестування в альтернативні об'єкти (депозити, цінні папери, майно тощо).

5. Метод залишку, який ґрунтується на врахуванні принципу внеску (граничної продуктивності) і є результатом комбінування витратного та дохідного підходів.

6. Метод порівняння [11].

Однак варто зазначити, що для обґрунтування розрахунків вартості трикімнатної квартири необхідно зіставити різні методичні підходи, а також ретельно перевіряти наявні інформаційні джерела та результати експертиз.

В якості висновку можемо вказати на те, що у цьому дослідженні в основному було використано методи непрямої капіталізації доходу та порівняльний підхід. Тому що в подальшому нам було необхідно вирахувати не лише тенденцію до поступового використання отриманного прибутку, але й порівняти результати розрахунів з аналогічним об’єктом права власності.

3.2 Визначення вихідних даних

Cеред вихідних даних Замовником були надані наступні документи:

1. Паспорт АП ЗМБТІ на об'єкт оцінки, виконаний за станом на 27.07.2011г.;

2. Договір від 14 липня 2011 року;

3. Виписка про державну реєстрацію прав від 27.07.2011г., №30768430,

4. Договір наступної іпотеки №PML-204/088/2008/1 від 14.07.2011г. [11]

Під час проведення оцінки вартості квартири також додатково використовувались:

1. Бази даних агентств нерухомості м. Києва про пропозиції до продажу і продажі житлової нерухомості;

2. Інформація про пропозиції до продажу житлової нерухомості, опублікована в газеті безкоштовних оголошень «КиївБуд»;

3. Аналіз стану ринку житлової нерухомості м. Києва, узагальнений СОД ТОВ «Оцінка Плюс» [5; 11].

Після аналізу цих даних Оцінювач приходить до висновку, що об’єкт оцінки - трикімнатна квартира №97, є приватною власністю Камаева Ольги Миколаївни на підставі договору від 14 липня 2011 року, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Задачин Н. В. Право приватної власності Камаева Ольги Миколаївни на квартиру №93 зарегист-рировать АП ЗМБТІ в книзі 240, номер запису 36545, реєстраційний номер 23175767, про що видана виписка про державну реєстрацію прав від 27 липня 2011 року, №30768430. Оцінювана квартира знаходиться в кредитній заставі у ПАТ «ОТП Банк», договір іпотеки №PML-204/088/2008/1 від 14 липня 2014 року, укладений між ПАТ «ОТП Банк» та громадянкою України Камаева Ольгою Миколаївною [11].

На момент оцінки розглядається питання про продаж квартири з метою погашення кредиту Банку.