1. Максимальную величину основной суммы кредита в процентах от стоимости собственности:

где kз – коэффициент ипотечной задолженности (обычно не более 75-80%, так как чем он выше, тем больше риск нарушения заемщиком своих обязательств);

И – сумма ипотечного кредита;

С – стоимость объекта недвижимости;

− срок кредита (обычно предусматривается штраф за досрочное погашение, в процентах от оставшейся суммы долга);

− процентную ставку, исходя из преобладающих на рынке условий.

Пример

Рассмотрим порядок расчета величины выплат по кредиту, если известно, что основная сумма кредита составляет 900 тыс. р., срок кредитования — 5 лет, ставка процента — 24% в год (2 % ежемесячно).

Ежемесячные платежи должны быть более 2%, и, соответственно, более 18 тыс. р., так как 18 тыс. р. — проценты по кредиту за 1-й месяц.

Решение

Такой тип ипотечного кредита позволяет равномерно распределить нагрузку по возврату заемных средств.

Кредит с «шаровым» платежом.

Предусматривается выплата большей части или всей суммы кредита, т.е. «шаровой» платеж в конце срока кредитования.

Разновидности методов кредитования с «шаровым» платежом:

- отсутствие процентных выплат до конца срока кредита, по окончании срока выплачивается вся сумма кредита и начисленный сложный (капитализированный) процент.

- выплата в течение кредитного периода только процентов, в конце срока погашение основной суммы «шаровым» платежом;

- частичная амортизация (погашение) с итоговым «шаровым» платежом.

Схемы кредитования с «шаровым» платежом применяются при финансировании нового строительства и проектов по освоению земли (Использование подобных кредитов достаточно ограничено. К ним прибегают в основном земельные спекулянты, рассчитывающие на продажу участка земли в конце срока за сумму, позволяющую выплатить кредит, проценты и получить прибыль от продажи)

Пружинный (с фиксированной выплатой основной суммы) кредит

Особенности кредитования:

1. регулярные фиксированные платежи в счет погашения основной суммы долга;

2. выплаты процентов на оставшуюся часть долга (на непогашенный остаток), соответственно с каждым периодом суммарный платеж снижается.

Разновидность: в первые годы уплачиваются только сумма процентов, а потом погашение равными платежами основной суммы долга и процентов на непогашенный остаток кредита

\

Кредит с участием

Применяются при финансировании доходной недвижимости. Близок к самоамортизирующимся кредитам, но предполагает, что помимо регулярного погашения основного долга и процентов кредитор участвует в доходах от объекта. Участие кредитора может быть различным.

1. Он может претендовать на часть превышения ренты, часть превышения чистого операционного дохода (кредит с участием в доходах), Эта сумма определяется либо как фиксированная часть потока доходов, либо в процентах к чистому операционному доходу или денежным поступлениям

2. Может претендовать на часть прироста капитала или выручки, полученной от реализации недвижимости (кредит с участием в приросте стоимости). Определяется как разница между ценой продажи (или оцененной стоимости на текущий момент) и ценой покупки. Стоимость капиталовложений заемщика, сделанных в период владения, прибавляется к цене покупки.

Дополнительный доход, получаемый кредитором, носит название крикер (кикер). В обмен на его получение кредитор снижает ставку за пользование денежными средствами

То есть это схема финансирования, при которой кредитор непосредственно участвует в инвестировании: кредитор одновременно получает и платежи по кредиту, и определенную часть регулярного дохода и (или) часть от суммы увеличения стоимости собственности.

При этом кредитор имеет приоритетное право на получение своей части дохода от собственности, а заемщик получает более льготные условия кредитования, в частности, применяется более низкая процентная ставка.

Привлекательность ипотечного кредита с участием для кредитора

- Защита интересов кредитора в условиях высоких темпов инфляции;

- Уменьшение процентной ставки приводит к уменьшению периодических платежей по кредиту, что снижает риск невыполнения обязательств заемщиком.

В случае существенного роста стоимости и дохода от недвижимости увеличивающиеся выплаты кредитору могут не компенсироваться снижением процентной ставки.

Для уменьшения риска снижения дохода от недвижимости кредиторы включают в договоры статьи о периодических проверках качества управления собственностью. При участии относительно увеличения стоимости есть риск того, что стоимость недвижимости не увеличится.