Градостроительное зонирование
документ
– правила землепользования и
застройки
градостроительный регламент: 
виды 
разрешённого
использования 
земельных
участков и объектов капитального строительства 
предельные (минимальные и (или) максимальные)
размеры земельных участков
предельные параметры
строительства, 
реконструкции
публичные слушания
Планировка территории
-
виды документации
по планировке
территории
проекты планировки территории
проекты межевания территории
- градостроительные планы земельных участков 
Проектирование объектов капитального строительства
Исключительное 
право принимать решения о
подготовке проектной документации
имеют не органы
публичной власти, а застройщики – частные лица,
которым принадлежит земельный участок
Право принимать
решение о подготовке проектной 
документации – всегда вторичное, производное право 
по отношению к праву на земельный участок.
Возникновение базового права на земельный участок
одновременно 
порождает неотчуждаемое от правообладателя земельного участка
право 
самостоятельно (без дополнительного разрешения публичной власти) принимать решение о подготовке проектной документации 
Правовой режим территорий, земель, земельных участков
1 |
Целевое |
|
назначение |
||
|
Категории земель
Земли с/х назначения
угодья
неугодья
Земли насел. пунктов
Земли ООТ и объектов
Земли промышленности и иного спец. назначения
Земли лесного фонда
Земли водного фонда
Земли запаса
2 |
Разрешённое использование |
На основании зонирования |
|
На основании |
территорий (градострои- |
|
|
|
законодательства |
|
тельного зонирования) |
|
|
|
|
|
|
|
|
Градостроительные регламенты устанавливаются
Виды разрешённого использования
основные
вспомогательные 
условно разрешённые
Предельные размеры |
|
|
|
min |
|
|
|
||||
|
max 
Предельные параметры
Ограничения использования
Градостроительные регламенты не устанавливаются или не распространяются
Использование, предписанное НПА
Ограничения 
3 
прав на землю 
(включая
сервитуты)
Территории, земли, земельные участки вне системы градостроительного зонирования
Градостроительные регламенты
не устанавливаются
Земли лесного фонда
Земли, покрытые поверхностными водами
Земли запаса
Земли ООПТ (за исключением лечебно- оздоровительных местностей и курортов)
C/х угодья
Земельные участки в границах особых экономических зон
Градостроительные регламенты
не распространяются
В границах территорий объектов культурного наследия
В границах территорий общего пользования
Занятые линейными объектами
Предоставленные для добычи полезных ископаемых
Использование таких территорий определяется органами власти соответствующего уровня
ПРОГРЕССИВНЫЕ НОВЕЛЛЫ ЗЕМЕЛЬНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА 2005-2015 гг.
земельные 
участки для жилищного строительства
предоставляются только на открытых аукционах и теперь только
в аренду 
установлен порядок проведения аукционов по предоставлению
земельных участков для жилищного строительства 
установлен новый вид целевого использования земельных
участков – для комплексного освоения
в целях жилищного
строительства (девелопмент)
установлены особенности порядка проведения аукционов по
предоставлению земельных 
участков для комплексного освоения в целях жилищного строительства, в том числе т.н. 
«голландских аукционов»
определён перечень объектов государственного и муниципального значения, при размещении которых допускается изъятие земельных участков 
КОМПЛЕКСНОЕ ОСВОЕНИЕ ТЕРРИТОРИИ
|
|
|
|
Условиями договора |
о комплексном |
||||||
|
|
освоении территории являются: |
|
|
|
||||||
|
|
- |
строительство |
|
объектов |
коммунальной, |
|||||
|
|
транспортной и социальной инфраструктур в |
|||||||||
|
|
соответствии с проектом планировки |
|
|
|||||||
|
|
- подготовка проекта планировки территории и |
|||||||||
|
Заключение |
проект межевания территории |
|
|
|
||||||
Проведение |
- |
проведение мероприятий по благоустройству, |
|||||||||
договора |
|||||||||||
аукциона на право |
комплексного |
- |
в том числе по озеленению |
|
|
|
|||||
заключения договора |
освоения |
образование |
|
земельных |
участков |
в |
|||||
аренды земельного |
территории и |
|
соответствии |
с |
утвержденным |
проектом |
|||||
участка для |
договора |
|
межевания территории |
|
|
|
|
||||
комплексного |
аренды |
(статья 46.4 Градостроительного кодекса РФ) |
|||||||||
освоения территории |
земельного |
|
Договор комплексного освоения территории |
||||||||
|
участка |
|
|||||||||
|
заключается |
исполнительным |
органом |
||||||||
|
|
||||||||||
|
|
государственной власти или органом местного |
|||||||||
|
|
самоуправления, предоставляющими земельный |
|||||||||
|
|
участок. |
Образованные |
земельные |
участки |
||||||
|
|
|
|
||||||||
|
|
предоставляются без торгов |
|
|
|
||||||
Участниками |
|
|
Максимальный срок аренды 5 лет |
|
|
||||||
|
|
|
Образование |
земельного |
участка, |
||||||
аукциона могут |
|
|
|
||||||||
являться только |
|
предоставленного |
|
для комплексного |
освоения |
||||||
юридические лица |
|
территории осуществляется в соответствии с |
|||||||||
|
|
проектом межевания |
|
|
|
|
|||||
|
|
|
В случае нарушения графика освоения |
||||||||
|
|
указанной |
территории |
договор |
аренды |
||||||
|
|
земельного участка расторгается |
|
|
|
||||||
КРИТЕРИИ ОПРЕДЕЛЕНИЯ ЗАСТРОЕННОЙ ТЕРРИТОРИИ
наличие правил землепользования и застройки в отношении территории 
наличие аварийных и подлежащих сносу многоквартирных домов и (или) наличие домов, планируемых 
к сносу, реконструкции на основании
муниципальных адресных
программ, утверждённых 
представительным органом 
местного самоуправления
на территории также могут быть расположены иные объекты капитального строительства, не соответствующие градостроительному регламенту
в состав территории, в отношении которой принято решение о развитии, не могут включаться иные объекты капитального строительства 
РАЗВИТИЕ ЗАСТРОЕННЫХ ТЕРРИТОРИЙ
Механизм развития застроенных территорий направлено на
решение проблемы реконструкции ветхого и аварийного
жилищного фонда в Российской Федерации
Вместо инвестиционных контрактов
Решение о развитии
застроенных территорий принимает орган местного самоуправления 
Допускается изъятие только жилых помещений в
многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу. Дополнительные основания для изъятия собственности пока не установлены 