2.3 Расчет стоимости объекта оценки в рамках затратного подхода

В основе затратного метода лежит принцип замещения, согласно которому инвестор не заплатит за объект недвижимости сумму большую, чем та, в которую обойдется возведение аналогичного по качеству объекта без чрезмерной задержки.

Затратный метод показывает оценку полной восстановительной стоимости (ПВС) объекта за вычетом износа, увеличенную на рыночную стоимость земли.

При использовании данного метода, процедура оценки состоит из следующих этапов:

1. Расчет рыночной стоимости имеющегося в распоряжении земельного участка как свободного от улучшений с учетом его наилучшего и наиболее эффективного использования.

2. Расчет стоимости возведения новых аналогичных объектов – определение полной восстановительной стоимости (ПВС) объектов на действительную дату оценки.

3. Определение величины общего накопленного износа зданий и сооружений.

4. Расчет остаточной восстановительной стоимости объектов путем уменьшения полной восстановительной стоимости на величину общего накопленного износа.

5. Добавление стоимости земельного участка к рассчитанной остаточной восстановительной стоимости зданий и сооружений.

Объект оценки представляет собой двухкомнатную квартиру в девятиэтажном жилом доме. На дату оценки отсутствуют правоустанавливающие документы на земельный участок, содержащие сведения о размере участка, относящегося ко всему зданию в целом и к объекту оценки, а также не определен вид права – право аренды, право собственности или бессрочное пользование. Поэтому расчет стоимости земельного участка в рамках данного отчета не проводился.

ПВС=С₆₉ V  И₈₄  И₉₁  И₂₀₁₃ ,

где

ПВС – полная восстановительная стоимость объекта;

С₆₉ – стоимость строительства на единицу измерения (1 м³) для различных типовых зданий в уровне цен 1969 года;

V – объем объекта;

И₈₄ – индекс изменения стоимости строительства по отраслям народного хозяйства за период с 1969 г. по 1984 г.

И₉₁ – индекс изменения стоимости строительства по отраслям народного хозяйства за период с 1984 г. по 1991 г.

И₂₀₁₃ – индекс изменения стоимости строительства по отраслям народного хозяйства за период с 1991 г. по 2013 г.

ПВС=21,36  99,2 1,17  1,58  78,23=306 429 руб.

Для определения стоимости объекта необходимо определись физический износ.

Под физическим износом конструкции, элемента, системы инженерного оборудования и здания в целом следует понимать утрату ими первоначальных технико-эксплуатационных качеств в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека.

Физический износ на момент его оценки выражается соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкции, элемента, системы или здания в целом, и их восстановительной стоимости.

Физический износ отдельных конструкций, элементов, систем или их участков следует оценивать путем сравнения признаков физического износа, выявленных в результате визуального и инструментального обследования, с

их значениями, приведенными в таблицах ВСН 53-86(р).

Стены кирпичные

Ф_i =1%

Перегородки пеноблочные оштукатуренные

Ф_i =2%

Перекрытия бетонные

Ф_i =3%

Полы дощатые

Ф_i =1%

Оконные блоки ПВХ

Ф_i =3%

Двери деревянные

Ф_i =2%

Оклейка обоями

Ф_i =1%

Штукатурка

Ф_i =2%

Система центрального отопления

Ф_i =1%

Система холодного водоснабжения

Ф_i =1%

Система канализации и водостоков

Ф_i =1%

Физический износ здания следует определять по формуле

где

Фз – физический износ здания, %;

–отдельной конструкции, элемента или системы, %;

–коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости отдельной конструкции, элемента или системы в общей восстановительной стоимости здания;

n – число отдельных конструкций, элементов или систем в здании.

1%

С = ПВС – ПВС,

где

С – стоимость объекта недвижимости;

ПВС – полная восстановительная стоимость объекта;

–степень физического износа.

С = 306 429 – 306 4290,01 = 303 364,71 руб.

Исходя из расчетов, приведённых выше, рыночная стоимость двухкомнатной квартиры в девятиэтажном жилом доме, расположенных по адресу: Курская область, город Курск, улица 50 лет Октября, дом 91, квартира 12, рассчитанная в рамках затратного подхода методом укрупнённых показателей на 04 декабря 2013 г. составляет: 303 364,71 рублей.