Тема № 6 виселення з житлових приміщень державного та комунального житлового фонду

1. Припинення прав наймачів на житлове приміщення у зв'язку з капітальним ремонтом будинку.

2. Підстави втрати громадянами права користування житлом.

3. Виселення без надання іншого помешкання.

4. Виселення з наданням іншого житла.

5. Правові наслідки припинення договору найму житла.

Методичні рекомендації

1. Слід розглянути припинення прав наймачів на квартиру у зв'язку з капітальним ремонтом будинку з урахуванням положень, що відзначають умови, за яких дозволяється переобладнання і перепланування житлових приміщень, правові наслідки відмови наймодавця, наймача чи членів його сім'ї у згоді на переобладнання чи перепланування, порядок вирішення спору відповідно до умов, визначених ст. 100 Житлового кодексу.

Також слід розглянути правові наслідки у випадку самовільного переобладнання чи перепланування житлового чи підсобного приміщень. Разом з цим варто розглянути випадки проведення ремонту без виселення наймача. При розгляді вимог, що ставляться до житлових приміщень, необхідно також розглянути умови надання і вимоги, що ставляться до маневро­вого фонду.

Окрім того, потрібно пояснити ряд питань щодо прав і законних інтересів наймачів після проведення капітального ремонту, детально проаналізувавши вимоги ст. 102 Житлового кодексу.

2. Підстави втрати громадянами права користування житловим приміщенням визначені у ст. 109-117 Житлового кодексу та рядом підзаконних нормативних документів. Крім цього, ст. 107 Житлового кодексу визначені права наймача житлового приміщення на розірвання договору найму, а ст. 108, 109 Житлового кодексу встановлюють гарантії дотриманням прав громадян при розірванні договору найму на вимогу наймодавця.

Необхідно зупинитися на особливостях виселення з житлово-будівельного кооперативу, житла соціального призначення, а також у випадках, передбачених ст.71 Житлового кодексу та порядку її застосування.

3. Оскільки виселення громадян без надання іншого житлового приміщення можливе також у випадках порушення правил співжиття, визнання ордера недійсним внаслідок самоправного зайняття житлового приміщення, варто кожній підставі приділити особливу увагу, враховуючи те, що при розгляді такої підстави, як порушення правил співжиття, слід скористатися положенням пункту 17 Постанови Пленуму Верховного Суду України № 2 від 12 квітня 1985 "Про деякі питання, що виникли в практиці застосування судами Житлового кодексу України", який визначає умови та порядок виселення. В деяких випадках осіб, які підлягають виселенню без надання іншого помешкання за неможливістю спільного проживання може бути зобов'язано замість виселення здійснити обмін займаного приміщення на інше житло. У разі визнання в судовому порядку ордера на житлове приміщення недійсним внаслідок неправомірних дії осіб, які одержали ордер, вони підлягають виселенню без надання іншого помешкання. А у випадку неправомірних дій службових осіб їм надається житло, яке вони займали раніше.

Слід зазначити, що термін користування самовільно зайнятим житловим приміщенням не надає будь-яких прав на нього, але в окремих випадках житлові органи фактично вступають у договірні відносини з особою, що самовільно вселилась на житлову площу (відкривають їй особистий рахунок, приймають квартирну плату та плату за комунальні послуги тощо).

4. Виселення з наданням іншої квартири можливе за таких обставин: 1) будинок підлягає знесенню, загрожує обвалом чи підлягає переобладнанню в нежитловий; 2) припинення трудових відносин.

Особливою підставою є припинення трудових відносин. Відповідно до ч. 1 ст. 114 Житлового кодексу з наданням іншого житла може бути виселено робітників і службовців (разом з особами, які проживають з ним), що припинили трудові відносини з підприємствами установами, організаціями найважливіших галузей народного господарства, які надали житлове приміщення у зв'язку із звільненням за власним бажанням без поважних причин, або за порушення трудової дисципліни, або за вчинення злочину.

5. При розгляді особливостей припинення договору найму житла в приватному житловому фонді слід зазначити, що громадяни, які мають у приватній власності житловий будинок (квартиру), зобов'язані забезпечувати його схоронність, здійснювати за свій рахунок поточний і капітальний ремонт, оскільки в разі безгосподарного утримання і незабезпечення майна, що є пам'яткою історії та культури, можуть статися наслідки, передбачені ст. 552 Цивільного кодексу України.

Оскільки дострокове розірвання договору найму є особливою обставиною, то необхідно розрізняти розірвання договору, укладеного на визначений та невизначений строки.

За необхідності власник будинку повинен попередити наймача про передбачуване розірвання договору за три місяці (у разі укладення договору найму без визначення терміну). Це попередження є юридичним фактом, що виступає як необхідна умова розірвання договору найму житлового приміщення. Для забезпечення прав наймодавця воно може здійснюватися через нотаріальну контору, а в разі її відсутності — через виконавчий орган місцевої ради. Останнє підтверджується свідоцтвом про передачу і є попередженням наймачеві.

Дострокове припинення договору та виселення наймача застосовуються при порушенні відповідних договірних зобов'язань. Основними підставами для припинення договору та виселення наймача або осіб, які проживають з ним, є руйнування, використання житла не за призначенням, перебудова помешкання без відповідних проектів, без дозволу власника будинку (квартири), обмеження інтересів інших громадян, що проживають у цьому будинку, систематичне (не менше трьох місяців підряд) невнесення квартирної плати і плати за комунальні послуги (ст. 168 Житлового кодексу). Також договір може бути розірвано, коли відповідно до затвердженого виконавчим органом місцевої ради проекту переобладнання чи перепланування будинку при капітальному ремонті займане помешкання не може бути збережено (ст. 165 Житлового кодексу).

Слід відокремити договір найму житлового приміщення, укладений на невизначений строк, який може бути розірваний за вимогою наймодавця також у випадку, якщо помешкання, займане наймачем, необхідне для проживання йому і членам його сім'ї і наймач був попереджений про наступне розірвання договору не менш ніж за три місяці (ст. 168 Житлового кодексу).

Для розірвання договору найму житлового приміщення на вимогу наймодавця через систематичне порушення наймачем або членами його сім'ї правил співжиття (ч. 4 ст. 168 Житлового кодексу) обов'язково, щоб до відповідача раніше застосовувалися заходи попередження і громадського впливу, зазначені в ч. 1 ст. 116 Житлового кодексу.

З припиненням договору найму житлового приміщення припиняються права і обов'язки сторін, у тому числі й право користування помешканням. Наймач зобов'язаний звільнити займану оселю. У разі відмови він підлягає виселенню в судовому порядку без надання іншого житла. Припинення договору найму тягне за собою виселення не лише наймача, а й осіб, котрі з ним проживають.