- •Глава 1.Определение недвижимости
- •1.1. Виды недвижимости
- •1.2. Основные фонды и их классификация
- •1.3. Классификация объектов недвижимости
- •2. Искусственные объекты (постройки):
- •3. Земли промышленности, транспорта, связи, телевидения, информатики и космического обеспечения, энергетики, обороны и иного назначения. Имеют особый режим использования.
- •1.4. Предприятие как имущественный комплекс
- •Глава 2.Рынок недвижимости в системе рынков
- •2.1. Особенности и закономерности рынка недвижимости
- •2.3. Влияние на рынок недвижимости социально-экономических факторов
- •2.4. Правовые основы, регулирующие отношения на рынке недвижимости
- •Вопросы для самопроверки
- •Вопросы для самопроверки
- •Литература
- •Глава3.Организационные основы развития и управления предпринимательской деятельностью в сфере недвижимости
- •3.1. Субъектная структура рынка недвижимости
- •3.2. Предпринимательская деятельность в сфере недвижимости
- •1. Получение заявки по услуге:
- •4. Юридическое сопровождение сделки:
- •5. Проведение сделки с недвижимостью и оплата услуг риэлтеру:
- •3.3. Формы продаж на рынке жилой недвижимости
- •3.4. Управление недвижимостью
- •4. Управление системами объектов недвижимости субъектов Федерации:
- •Вопросы для самопроверки
- •Литература
- •Глава 4.Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с ней
- •4.1. Право собственности на недвижимость
- •4.2. Сделки с объектами недвижимости
- •4.3. Объекты государственной регистрации
- •4.4. Органы государственной регистрации и порядок осуществления регистрации недвижимости
- •Вопросы для самопроверки
- •Литература
- •Глава 5. Оценка стоимости объектов недвижимости
- •5.1. Оценка объектов недвижимости и факторы, влияющие на их цену
- •5.1.1. Стоимостные аспекты объектов недвижимости
- •5.1.2. Факторы, влияющие на цену объектов недвижимости
- •5.1.3. Риски при операциях с недвижимостью
- •5.2. Принципы оценки объектов недвижимости
- •1. Принципы, основанные на представлениях пользователя;
- •2. Принципы, связанные с объектом недвижимости (прежде всего с землей) и его улучшением;
- •3. Принципы, связанные с рыночной средой;
- •5.3. Технология оценки объектов недвижимости
- •5.4. Практическое применение различных подходов к оценке недвижимости
- •5.4.1. Затратный подход к оценке объектов недвижимости
- •Расчет стоимости основных строительных материалов по зданию
- •5.4.2. Доходный подход к оценке объектов недвижимости
- •5.4.3. Рыночный подход к оценке объектов недвижимости
- •Вопросы для самопроверки
- •Литература
- •Глава 6.Кредитование недвижимости
- •6.1. Экономические и правовые основы залога недвижимости
- •3. Жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат.
- •6.2. Основные участники системы ипотечного кредитования
- •6.3. Ипотечное кредитование жилой недвижимости
- •Требования к выдаваемым кредитам для выкупа Северо-Западным филиалом Агентства по ипотечному жилищному кредитованию [2]
- •Количество выданных ипотечных кредитов в Санкт-Петербурге
- •6.4. Другие виды кредитования жилой недвижимости
- •К недостаткам долевого строительства можно отнести:
- •Вопросы для самопроверки
- •Литература
- •Заключение
- •Приложение 1. Словарь определений и терминов
- •Приложение 4. Система показателей для описания земельного участка
- •1. Комитет по управлению городским имуществом (год основания – 1991):
- •2. Комитет по земельным ресурсам и землеустройству (год основания - 1991):
- •3. Городская инвестиционно-тендерная комиссия (год основания – 1994):
- •4. Комитет по строительству (год основания – 1992):
- •5. Жилищный комитет (год основания – 1992):
- •6. Городская комиссия по недвижимости (год основания – 1995):
- •7. Агентства реконструкции и развития территорий (год основания – 1995):
- •8. Комитет по управлению городским хозяйством (год основания 1993):
3.4. Управление недвижимостью
Объекты недвижимости создаются или приобретаются в собственность для предпринимательской деятельности или для удовлетворения. личных или общественных (социальных) потребностей. В соответствии с этим и задачи управления недвижимостью, и способы их решения имеют свои особенности.
Как вид предпринимательской деятельности управление недвижимостью подразумевает выполнение всех операций, связанных с недвижимостью: инвестиционные, строительные, риэлтерские, владения и пользования, залоговые и обменные, доверительное управление.
Управление недвижимостью—осуществление комплекса операций по эксплуатации зданий и сооружений (поддержание их сервиса, руководство обслуживающим персоналом, создание условий для пользователей (арендаторов), определение условий сдачи площадей в аренду, сбор арендной платы и пр.) в целях наиболее эффективного использования недвижимости в интересах собственника [1] .
Управление недвижимостью включает:
- систему законодательного и нормативного регламентирования и контроля поведения всех субъектов рынка недвижимости, осуществляемую государственными органами;
- оформление и регистрацию правоустанавливающих и других документов на объекты недвижимости;
- управление объектами недвижимости в интересах собственника.
Объектами управлениявыступают как собственно объекты недвижимости, так и соответствующие им системы — муниципальный, ведомственный и частный жилой фонд, товарищества собственников жилья, земельный и лесной фонд и т.д.
Управление недвижимостью осуществляется в трех направлениях:
- правовом— распределение и комбинирование прав на недвижимость;
- экономическом— управление доходами и затратами, формирующимися в процессе эксплуатации недвижимости;
- техническом— содержание объекта недвижимости в соответствии с его функциональным назначением.
Основной задачейэтого вида предпринимательской деятельности является достижение максимальной эффективности использования недвижимости в интересах собственника.
Управление недвижимостью — это деятельность, осуществляемая на свой риск, направленная на извлечение прибыли (от своего имени или по поручению собственника) от реализации полномочий владения, пользования и распоряжения недвижимостью.
Управление недвижимостью может быть внутреннимивнешним.
Внутреннее управление недвижимостью –это деятельность субъекта рынка недвижимости, регламентированная ее собственными нормативными документами (кодексом, уставом, положениями, правилами, договорами, инструкциями и т.п.).
Внешнее управление недвижимостью ~это деятельность государственных структур (или их уполномоченных), направленных на создание нормативной базы, и контроль за соблюдением всеми субъектами рынка недвижимости установленных норм и правил.
С точки зрения управления недвижимостью субъектами рынка недвижимости выполняются следующие виды воздействия на недвижимость:
1. Государственное регулирование рынка недвижимости-.
а) путем прямого вмешательства,т.е. прямое административное управление, включающее в себя:
- создание законов, постановлений, правил, инструкций и положений, регулирующих функционирования рынка недвижимости;
- введение механизма ответственности за нарушение нормативных требований при совершении сделок с объектами недвижимости;
- контроль за соблюдением всеми субъектами рынка недвижимости установленных норм и правил;
- регистрация прав на объекты недвижимости и сделок с ними;
- лицензирование предпринимательской деятельности в сфере недвижимости.
б) путем косвенного воздействия,т.е. экономические методы управления рынком недвижимости:
- налогообложение объектов недвижимости и предоставление льгот;
- реализация государственных целевых программ (прил. 7);
- установление амортизационных норм;
- реформирование жилищно-коммунального хозяйства;
- комплексное решение вопросов землепользования и приватизации земли, развития инженерной инфраструктуры и т.д.
2. Общественное воздействие.Реакция широких слоев общества, в том числе и профессиональных участников рынка недвижимости, на те или иные операции с недвижимостью, которая служит основой для нормативных актов, положений и т.д.
3. Управлениеопределенными объектами недвижимости:
-операционной недвижимостью — недвижимость, которую собственник использует для ведения конкретной предпринимательской деятельности;
- инвестиционной недвижимостью — недвижимость, которую собственник использует для получения максимальной прибыли.