- •1.Понятие недвижимости и недвижимого имущества. Недвижимость как физический (материальный) объект и как комплекс экономико-правовых и социальных отношений. Цели оценки недвижимости.
- •3.Методы классификации недвижимости. Классификация недвижимости.
- •5.Рынок недвижимости: понятие, функции, субъекты, виды и сделки.
- •6. Российский рынок недвижимости: этапы становления и развития.
- •7. Анализ рынка жилой недвижимости
- •8. Анализ рынка коммерческой недвижимости
- •9. Оценка имущества: понятие, объекты и цели оценки. История развития оценочной деятельности в России.
- •10. Формы регулирования оценочной деятельности: государственное регулирование и саморегулирование
- •11.Нормативно-правовое регулирование оценочной деятельности в России.
- •13. Стандартизация оценочной деятельности.
- •14. Экономические принципы оценки недвижимости.
- •15.Стоимость, цена и затраты. Рыночная стоимость и другие виды стоимости, сферы их применения.
- •16.Основные этапы процесса оценки недвижимости.
- •17. Особые обязательные требования к договору на проведение оценки. Техническое задание на проведение оценки.
- •18. Информационная база оценки, ее состав и структура. Требования к информации. Внешняя и внутренняя информация. Общая и специальная информация.
- •19.Описание объекта оценки при составлении отчета
- •20.Структура основных факторов, влияющих на стоимость недвижимости: общие (внешние) и локальные.
- •21.Анализ наиболее эффективного использования (нэи)
- •22. Общая характеристика сравнительного подхода: базовые положения, сфера применения, основные этапы оценки, преимущества и недостатки.
- •23. Инструменты сравнительного подхода: элементы сравнения, единицы сравнения, виды поправок; методы их расчета и внесения.
- •2) Метод анализа затрат
- •3) Метод прямого сравнения характеристик
- •4) Метод капитализации арендных платежей
- •5) Экспертный метод
- •6) Метод статистического анализа
- •24. Элементы и единицы сравнения.
- •25. Виды поправок, методы их расчета и внесения.
- •2) Метод анализа затрат
- •3) Метод прямого сравнения характеристик
- •4) Метод капитализации арендных платежей
- •5) Экспертный метод
- •6) Метод статистического анализа
- •26. Метод сравнительного анализа продаж.
- •28. Общая характеристика доходного подхода: базовые положения, сфера применения, основные этапы оценки, преимущества и недостатки.
- •29. Виды дохода от недвижимости. Классификация основных условий договоров аренды.
- •30. Метод капитализации дохода. Определение ставки капитализации для целей оценки недвижимости.
- •31. Метод дисконтирования дохода, сфера применения и этапы реализации.
- •32. Общая характеристика затратного подхода: базовые положения, сфера применения, основные этапы оценки, преимущества и недостатки. Базовые положения затратного подхода
- •4. Затратный подход основывается на следующих принципах оценки:
- •8. Преимущества и недостатки затратного подхода.
- •34. Методы расчета стоимости строительства.
- •35. Методы расчета полной восстановительной стоимости строений (улучшений).
- •1. Метод сравнительной единицы
- •36. Износ в оценке недвижимости: понятие, виды износа, сроки жизни улучшений.
- •Сроки жизни
- •37. Методы определения износа в оценке недвижимости.
- •38. Согласование результатов: критерии и методы согласования.
- •Методы согласования результатов
- •Критерии согласования
- •39. Отчет об оценке: понятие, задачи и принципы составления. Общие требования к содержанию отчета об оценке.
- •40. Требования к отчету об оценке согласно фсо №3. Структура отчета об оценке недвижимости.
29. Виды дохода от недвижимости. Классификация основных условий договоров аренды.
виды дохода недвижимости Трехступенчатая модель: - потенциальный валовой доход ( ПВД) - это прогнозируемая за определенный период времени общая величина дохода, которую может принести объект недвижимости при условии ее полной загруженности с учетом текущего технического состояния и качественных характеристик оцениваемого объекта. ПВД = 100% площади Х величину арендной ставки + прочие доходы Замечание: доход может быть получен не только от сдачи в аренду помещения здания, возможны так же прочие доходы ( например: доход за счет предоставления в аренду машиномест на открытой и закрытой парковке; доход от предоставления наружных поверхностей фасада или торцевых стен здания под размещения наружной рекламы; установка антенового и иных средств связи на кровле здания, установка автоматов по продаже напитков и другой продукции и т. д. ) - действительный воловой доход ( ДВД) - это наиболее вероятная величина дохода от объекта недвижимости с учетом возможных потерь арендной платы от неполной занятости помещений в следствии смены арендаторов или низкого спроса на помещение, а так же в результате нарушения арендаторами графика арендных платежей или частичных не выплат аренды. ДВД = ПВД - потери арендной платы - чисты операционный доход ( ЧОД ( NOI)) ЧОД = ДВД - операционные расходы Операционные расходы формируются из текущих расходов и расходов по формированию резерва на замещения. Текущие расходы состоят из: А) постоянных текущих операционных расходах - это затраты по объекту затраты которых не зависит от степени нагруженности объекта( имущественные налоги, страховые отчисления, расходы на отопления при централизованной системы теплоснабжения и др. ) Б) переменные текущие операционные расходы - это периодические расходы величина которых зависит от уровня загруженности площадей ( коммунальные платежи, уборка помещений, содержание прилегающей территории, расходы на текущий ремонт, ЗП персонала, расходы на управление недвижимостью и др. В) резерв на замещение создается с целью накопления специального резервного фонда средства из которого могут использоваться для проведения капитального ремонта, замены его отдельных конструктивных элементов и оборудования с целью сохранения потребительских свойств недвижимости. Затраты на такие замены являются значительными и носят единовременный характер, поэтому резерв формируется постепенно на основе ежегодных отчислений с учетом процентных выплат. Таким образом создается денежный резерв эквивалентный запланированным собственником капитальным затратам.
В основе дохода лежат договора аренды. Классификация 1. В зависимости от срока действия договора аренды: - краткосрочные до года - долгосрочное более года 2. По условиям оплаты аренды: - договор с фиксированной платой ( если рынок стабилен, срок 1-3 года; если рынок не устойчив фиксируют на срок до 1 года) - договор с ранжированием ( изменением) платы - договор аренды с % платой: предполагает определение величины арендной платы в виде доли - договор аренды с индексированой платой (чаще всего предусматривает длительный срок действия договора в рамках которого изменения арендной платы производится за счет ее периодической корректировки на величину индекса по потребительских цен). 3. По структуре арендного платежа - валовая аренда: все операционные расходы оплачиваются собственником объекта т. е. арендодателем - чистая аренда: допускаются различные виды формирования арендной платы Различают понятия: - тройная чистая арендная плата ( включает расходы по налогу на недвижимость, страховку и ремонт) - двойная чистая арендная плата ( позволяет собственнику возместить расходы по налогам и страхованию).