12. Анализ чувствительности проекта

Расчеты по чувствительности финансового результата по проекту к изменению ключевых параметров проекта проводились на основании разработанной бизнес-модели.

Базовый сценарий– сценарий, который принят за основу.

Сценарий №2: при перераспределении графика продаж на 10% (с 2011 года в пользу 2013 года), средневзвешенной цены продажи кв.м. жилья выросла на 3,74% (потому что цены 2013 года выше, чем цены 2011г.) и среднегодовая доходность проекта (IRR) выросла на 0,93%.

Сценарий №3: при перераспределении графика продаж в сумме на 20% (с первых двух лет 2010 и 2011 года в пользу 2013 года), средневзвешенной цены продажи кв.м. жилья выросла на 8,2% и среднегодовая доходность проекта (IRR) выросла на 1,77%.

Сценарий №4: если ежегодный рост цен на жилую недвижимость будет составлять 15% вместо запланированных 20%, то средневзвешенная цена продажи кв.м. жилья будет составлять 3728 дол/кв.м. (на 11,74% ниже цены по базовому сценарию), а среднегодовая доходность проекта (IRR) будет составлять «-0,3%».

Средневзвешенную цену продажи кв.м. жилья на уровне 3728 дол/кв.м. можно считать безубыточным.

Сценарий №5 и 6: рост доли города с 10% до 15%, а затем 20%, вызывает снижение доходности с 7,18% сначала до 3,64% (то есть в два раза), а затем до 0,1% (уровень безубыточности).

Сценарий №7: рост средней себестоимости строительства на 99 дол. до уровня 1645 дол/кв.м., вызывает снижение доходности до уровня 4,04% годовых (упала на 3,14%).

Сценарий №8: снижение средней себестоимости строительства на 99 дол. до уровня 1447 дол/кв.м., вызывает рост доходности до уровня 10,53% годовых (возросла на 3,35%).

Сценарий №9: для достижения 20% ежегодной доходности по проекту необходимо, чтобы стартовая цена продаж в 2010 году составляла 3611 дол./кв.м., а ежегодный рост цен составлял 20%. В этом случае средняя цена продаж жилья за 4-е года будет составлять 5084 дол./кв.м.

Сценарий №10: если дополнительно к сценарию №9 предположить, что график продаж перераспределяется на 20% с первых двух лет (2010 и 2011) в пользу 2013 года, то при существующем в сценарии №9 уровне цен на жилье средняя годовая доходность проекта будет составлять уже 18,49% (вместо 20% в сценарии №9).

Снижение в доходности проекта произошло даже на фоне роста средней цены продажи на 417 дол/кв.м. (или 8,2%).

Сценарий №11: если дополнительно к сценарию №9 предположить, что себестоимость СМР увеличилась на 99 дол/кв.м., то доходность проекта снизиться с 20% (при сценарии №9) до 16,69% годовых (то есть доходность снизилась на 3,31% - приблизительно такое же снижение наблюдалось в сценарии №7).

Сценарии	Средняя. себестоим. СМР (за 4 года)	Доля города	Усреднен. цена кв.м. жилья (за 4 года)	Цена на старте продаж (2010г.)	Цена на финише продаж (2013г.)	Ежегодный рост цены кв.м. жилья	График продаж жилья (2010-2011-2012-2013), %	Средняя годовая доходность проекта (IRR)	Объем инвестиций, дол.США	Чистая прибыль, дол.США
Базовый сценарий	1 546	10%	4 224	3 000	5 184	20%	10-25-40-25	7,18%	63 951 879	14 951 114
№2	1 546	10%	4 382	3 000	5 184	20%	10-15-40-35	8,11%	80 564 163	19 923 547
№3	1 546	10%	4 571	3 000	5 184	20%	5-10-40-45	8,95%	95 822 434	25 837 530
№4	1 546	10%	3 728	2 875	4 373	15%	10-25-40-25	-0,30%	67 546 245	-618 283
№5	1 546	15%	4 224	3 000	5 184	20%	10-25-40-25	3,64%	66 843 435	7 583 806
№6	1 546	20%	4 224	3 000	5 184	20%	10-25-40-25	0,10%	69 738 489	216 975
№7	1 645	10%	4 224	3 000	5 184	20%	10-25-40-25	4,04%	69 166 690	8 694 945
№8	1 447	10%	4 224	3 000	5 184	20%	10-25-40-25	10,53%	58 704 975	21 229 748
№9	1 546	10%	5 084	3 611	6 239	20%	10-25-40-25	20,00%	53 353 389	41 942 629
№10	1 546	10%	5 501	3 611	6 239	20%	5-10-40-45	18,49%	91 711 024	55 044 916
№11	1 645	10%	5 084	3 611	6 239	20%	10-25-40-25	16,69%	58 568 200	35 686 460

Примечание: синим цветом отмечены параметры, которые изменяли для проверки чувствит-сти