Зависимость премии за инвестиционный менеджмент в зависимости от площади объекта недвижимости
|
Параметр |
Площадь объекта недвижимости | ||||
|
|
До 100 м2 |
100-500 м2 |
500 - 2 000 м2 |
2 000 - 5 000 м2 |
Свыше 5 000 м2 |
|
Премия за инвестиционный менеджмент |
0% |
1% |
2% |
3% |
4% |
Исходя из таблицы, премия за инвестиционный менеджмент для оцениваемых помещений принята равной 1% соответственно.
Для оцениваемого объекта недвижимости величина ставки дохода на инвестиции принята равной округленно 16,47% исходя из расчета:
Yon =Yrf +Yfm +YL +Yr = 7,4% + 1,1% + 2,47% + 1,0% =11,9 %.
Ro – норму возврата капитала (погашение первоначальных вложений), рассчитываетсяметодом Ринга.
Этот метод целесообразно использовать, когда ожидается, что возмещение основной суммы будет осуществляться равными частями. Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100%-ной стоимости актива на остающийся срок полезной жизни, т.е. это величина, обратная сроку службы актива.
, где
т - оставшийся срок экономической жизни, в годах (125 – (2011 – 1987) = 101 год)
Ro = 11,9 + 1/101 *100% = 12,89 %
2.10.3. Расчет рыночной стоимости объекта оценки на основе доходного подхода
Подставляем найденные значения в формулу для расчета стоимости объекта недвижимости (V), получим:
Рыночная стоимость объекта оценки составит:
V = 1 358 419/ 12,89 %= 10 538 549руб. (без учета НДС)
Таким образом, рыночная стоимость представленного к оценке нежилого помещения, площадью 185,0 кв. м, полученная на основе применения доходного подхода, по состоянию на 31 октября 2011 года составляет
10 538 549руб.
2.11. Расчет рыночной стоимости сравнительным подходом.
В силу того, что представленные объекты имеют свои качественные особенности, для обеспечения наибольшей степени сопоставимости оцениваемого объекта объектам - аналогам при нахождении средней величины цены продажи необходимы корректировки.
Перечень корректировок назначается экспертно, исходя из условий репрезентативности и адекватности данного подхода при оценке зданий и помещений.
Таблица 13
Основные требования к аналогам
|
Группа факторов |
Элементы группы для сравнительного анализа |
|
Условия рынка |
Изменение цен во времени |
|
Отличие цены предложения от цены сделки | |
|
Местоположение |
Престижность района |
|
Близость к центрам деловой активности и жизнеобеспечения | |
|
Транспортная доступность | |
|
Физические характеристики |
Характеристики земельного участка |
|
Размеры и материалы строений | |
|
Окружающая застройка | |
|
Износ и потребность в ремонте | |
|
Экономические характеристики |
Соответствие объекта принципу ННЭИ |
|
Этажность |
Расположение объектов в подвальных/цокольных этажах или в надземной части |
Таблица 14
Описание объектов-аналогов
|
№ |
Местоположение |
Цена руб. |
Общая площадь, кв.м. |
Описание |
|
1 |
г. Москва, ул. Суздальская, д. 10, 10 мин транспортом от ст. м. "Новогиреево" |
19 000 000 |
202 |
Помещение общей площадью 202 кв. м. Функциональное назначение: офисное, этаж расположения: 1 этаж 9-ти этажного жилого дома. Местоположение: г. Москва, ул. Суздальская, д. 10, 10 мин. транспортом от ст. м. "Новогиреево". Относительно основных магистралей - на 1-ой линии домов. Состояние отделки: простая отделка, ремонт не требуется. Здание оборудовано: телефон, интернет, пожарная сигнализация, стихийная парковка. Инженерные коммуникации: водоснабжение, отопление, электричество, канализация, состояние коммуникаций хорошее. Дата предложения: октябрь 2011 г. Цена предложения: 94 059 долл. за кв. м. Источник информации: База WinNER, тел. 8-495-228-0030 |
|
2 |
г. Москва, ул. Дмитриевского, д. 17, 15 мин транспортом от ст. м. "Выхино" |
12 300 000 |
152 |
Помещение общей площадью 152 кв. м. Функциональное назначение: офисное, этаж расположения: 1 этаж 14-ти этажного жилого дома. Местоположение: г. Москва, ул. Дмитриевского, д. 17, 15 мин. транспортом от ст. м. "Выхино". Относительно основных магистралей - на 1-ой линии домов. Состояние отделки: простая отделка, ремонт не требуется. Здание оборудовано: телефон, интернет, пожарная сигнализация, стихийная парковка. Инженерные коммуникации: водоснабжение, отопление, электричество, канализация, состояние коммуникаций хорошее. Дата предложения: октябрь 2011 г. Цена предложения: 80 921 руб. за кв.м. Источник информации: База WinNER, тел. 8-495-232-0073, 8-926-188-3951 |
|
3 |
г. Москва, ул. Дмитриевского, д. 23, 15 мин транспортом от ст. м. "Выхино" |
10 700 000 |
133 |
Помещение общей площадью 133 кв. м. Функциональное назначение: офисное, этаж расположения: 1 этаж 17-ти этажного жилого здания. Местоположение: г. Москва, ул. Дмитриевского, д. 23, 15 мин. транспортом от ст. м. "Выхино". Относительно основных магистралей - на 1-ой линии домов. Состояние отделки: простая отделка, ремонт не требуется. Здание оборудовано: телефон, интернет, пожарная сигнализация, стихийная парковка. Инженерные коммуникации: водоснабжение, отопление, электричество, канализация, состояние коммуникаций хорошее. Дата предложения: октябрь 2011 г. Цена предложения: 80 451 руб. за кв. м. Источник информации: База WinNER, тел. 8-985-244-5630. |
Расчет рыночной стоимости объекта сравнительным подходом приведен в приложении 5.
Обоснование вносимых корректировок
|
|
|
|
|
Местоположение. Величина корректировки определяется путем мониторинга рынка предложений и выявленными соотношениями между ценой предложения и транспортной доступностью объектов. По данным аналитического сайта www.arn.ru, были выявлены средние цены предложений на рынке недвижимости в Восточном административном округе г. Москвы (рисунок 3).
Таким образом, для объекта-аналога №1, расположенного в том же районе, что и объект оценки (район Новокосино) корректировка не вводится. Для объектов-аналогов №2 и №3, расположенных в районе Косино-Ухтомский корректировка составила 1,09, так как разница в средней цене сделок этих районов равна 9 %. |
|
|
Рисунок
3 - Средние цены предложений продажи
на рынке недвижимости в ВАО г.МосквыРыночная стоимость представленного к оценке нежилого помещения общей площадью 185,0 кв. м, полученная на основе применения сравнительного подхода, по состоянию на 31 октября 2011 года составляет
13 650 730руб.