Розділ 2. Процедура зі зміни цільового призначення земельної ділянки

Порядок зміни цільового призначення земельних ділянок з ініціативи громадян та юридичних осіб визначено в Постанові Кабінету Міністрів України від 11 квітня 2002 року № 502 "Про затвердження Порядку зміни цільового призначення земель, які перебувають у власності громадян або юридичних осіб".

Хотілося б звернути увагу на те, що відповідно до статті 141 Земельного кодексу України, використання земельної ділянки не за цільовим призначенням, є одним з підстав, передбачених для припинення права користування земельною ділянкою. 

Таким чином, ми з’ясували, що використання земельної ділянки не за цільовим призначенням загрожує позбавленням права користування таким ділянкою, отже, щоб використовувати той або інший земельну ділянку таким чином, як це необхідно власника (орендаря), необхідно змінити цільове призначення земельної ділянки.

 

Встановлення цільового призначення земельних ділянок не входить до виключної компетенції певного органу влади. Згідно зі ст. 20 Кодексу, землі відносять до тієї чи іншої категорії на підставі рішень цілого ряду органів державної влади й органів місцевого самоврядування (відповідно до їх повноважень).

За загальним правилом встановлення цільового призначення земель провадиться органами виконавчої влади або органами місцевого самоврядування, які:

-приймають рішення про передачу цих земель у власність або надання в користування;

-провадять вилучення (викуп) земель;

-затверджують проекти землеустрою або приймають рішення про створення об'єктів природоохоронного та історико-культурного призначення.

Таким чином, цільове призначення земельної ділянки встановлюється відповідним органом влади при:

-прийнятті ним рішення про передачу ділянки громадянинові чи юридичній особі у власність;

-прийнятті ним рішення про передачу ділянки громадянинові або юридичній особі в оренду чи постійне користування;

-викупі ділянки для суспільних потреб чи з мотивів суспільної необхідності;

-вилученні її з постійного користування державної чи комунальної юридичної особи;

-прийнятті рішення про затвердження проекту землеустрою;

-прийнятті рішення про створення об'єкта природно-заповідного фонду;

-прийнятті рішення про створення об'єкта історико-культурного призначення.

Незважаючи на те, що встановлення цільового призначення земельних ділянок віднесено до компетенції органів влади, певні права щодо встановлення цільового призначення земельних ділянок надані й громадянам та юридичним особам. Зокрема, вони мають право ініціювати зміну цільового призначення ділянок, які перебувають у їх власності.

Після прийняття заяви сільська, селищна, міська рада або районна держадміністрація розглядає заяву (клопотання) і в разі згоди на зміну цільового призначення земельної ділянки дає дозвіл на підготовку проекту її відведення. Загальновідомо, що ця процедура є доволі копіткою і може зайняти тривалий час.

Проект відведення земельної ділянки погоджується з органом земельних ресурсів, природоохоронним і санітарно-епідеміологічним органами, органом містобудування і архітектури та охорони культурної спадщини, а також підлягає державній землевпорядній експертизі, після якої замовник подає проектні матеріали відповідно до сільської, селищної, міської ради або до районної держадміністрації для прийняття рішення. Залежно від того, яким буде заплановане цільове призначення земельної ділянки, один із наведених органів може стати суттєвою перешкодою на шляху реалізації поставленої мети. Як свідчить практика, найбільші труднощі можуть чекати на власника в органі містобудування і архітектури. Але і цю проблему можна вирішити, якщо грамотно аргументувати власну позицію.

Від цінності земель, цільове призначення яких необхідно змінити, залежить складність процедури цієї зміни. Наприклад, зміна цільового призначення особливо цінних земель, розташованих за межами населеного пункту, проводиться після погодження з Верховною Радою України за рішенням Кабінету Міністрів України. Проектні матеріали на погодження до Верховної Ради України подаються Радою міністрів Автономної Республіки Крим, обласною держадміністрацією.

Однак у деяких випадках за умови юридично грамотного підходу можна значно спростити свою роботу в плані процедури. Так, якщо по плану на землях, призначених для товарного сільськогосподарського виробництва за межами населеного пункту, необхідно провести будівництво котеджу, і ви розпочнете зміну цільового призначення ділянки на "будівництво і обслуговування жилого будинку", то рішення про таку зміну буде приймати Рада міністрів Автономної Республіки Крим або обласна держадміністрація. Але котедж з успіхом можна збудувати і на землях садівництва, позаяк таке, як ми наголошували, не заборонене, і тоді рішення про зміну буде приймати районна державна адміністрація. Вона має на це повноваження в разі, якщо земельна ділянка після зміни цільового призначення буде використовуватися для сільськогосподарських потреб. Не важко зрозуміти, що різниця в фінансових і часових затратах тут є вельми суттєвою.

Наостанку хотілося б зазначити, що у разі незгоди власника земельної ділянки з рішенням сільської, селищної, міської ради або органу виконавчої влади про відмову у зміні її цільового призначення спір вирішується в судовому порядку і, як свідчить практика, інколи досить успішно.

Відповідно до цієї постанови для зміни цільового призначення земельної ділянки її власник має подати заяву (клопотання):

-до сільської, селищної, міської ради (якщо земельна ділянка розташована в межах населеного пункту), або

-до районної державної адміністрації (якщо земельна ділянка розташована за межами населеного пункту).

До заяви (клопотання) власник додає такі документи:

-копію державного акта на право власності на земельну ділянку;

-громадянин - власник земельної ділянки - копію паспорта (серія, номер паспорта, коли і ким виданий та місце проживання), юридична особа - власник земельної ділянки - копію статуту (положення) та копію свідоцтва про державну реєстрацію юридичної особи;

-довідку з районного відділу земельних ресурсів та з районного відділу архітектури й будівництва про встановлені обмеження (обтяження) на використання земельної ділянки та земельні сервітути;

-обґрунтування необхідності зміни цільового призначення земельної ділянки.

Сільська, селищна, міська рада або районна державна адміністрація розглядає заяву (клопотання) й документи, що додаються, та приймає рішення про її задоволення чи відхилення. Якщо відповідний орган погоджується змінити цільове призначення земельної ділянки, він дає дозвіл на таку зміну.

Обов'язковою умовою зміни цільового призначення земельної ділянки є погодження такої зміни з місцевими органами виконавчої влади (районним (міським) органом земельних ресурсів, природоохоронним і санітарно-епідеміологічним органами, органом містобудування й архітектури та охорони культурної спадщини). При цьому якщо змінюється цільове призначення не всієї, а лише частини земельної ділянки, то зміна цільового призначення здійснюватиметься в рамках складання проекту відведення земельної ділянки. Необхідність складання зазначеного проекту обумовлена тим, що при зміні цільового призначення частини земельної ділянки вона поділяється на дві, одна з яких зберігає попереднє цільове призначення, а друга - набуває нового цільового призначення. Виділення частини земельної ділянки в окрему земельну ділянку потребує складання проекту її відведення.

Для підготовки проекту відведення земельної ділянки особа, зацікавлена в зміні цільового призначення частини ділянки, має укласти з землевпорядною організацією договір на складання проекту відведення земельної ділянки. Такою землевпорядною організацією може бути будь-яка державна чи приватна землевпорядна організація, яка має ліцензію Держкомзему України на виконання землевпорядних та землеоціночних робіт та ліцензію Державної служби геодезії, картографії та кадастру на виконання геодезичних робіт.

Якщо ж змінюється цільове призначення всієї ділянки, то така зміна проводиться шляхом повторного погодження раніше виготовленого проекту відведення земельної ділянки. Нововиготовлений або раніше виготовлений проект відведення земельної ділянки відповідно погоджується або повторно погоджується з:

-органом земельних ресурсів;

-природоохоронним і санітарно-епідеміологічним органами;

-органом містобудування й архітектури;

-органом охорони культурної спадщини.

Державну землевпорядну експертизу, за загальним правилом, проводить обласне управління земельних ресурсів. Після отримання позитивного висновку такої експертизи замовник подає погоджені (повторно погоджені) проектні матеріали до відповідного органу влади для прийняття рішення про зміну цільового призначення земельної ділянки.

За загальним правилом, якщо земельна ділянка розташована в межах населеного пункту, то рішення про зміну її цільового призначення приймає сільська, селищна або міська рада. Якщо ж земельна ділянка знаходиться за межами населених пунктів, то таке рішення приймає районна або обласна державна адміністрація (Рада міністрів Автономної Республіки Крим).

Районна держадміністрація розглядає подані проектні матеріали та приймає рішення про зміну цільового призначення земельної ділянки, яка знаходиться за межами населеного пункту. Дане рішення приймається за умови подальшого використання цієї ділянки для сільськогосподарських потреб, ведення лісового й водного господарства, будівництва об'єктів, призначених для обслуговування членів територіальних громад району (шкіл, лікарень, підприємств торгівлі тощо). Якщо ж зміна цільового призначення розташованої за межами населеного пункту земельної ділянки передбачає використання такої ділянки для інших потреб, районна держадміністрація лише розглядає проектні матеріали, готує свій висновок із цього питання й подає його разом із матеріалами до Ради міністрів Автономної Республіки Крим або обласної державної адміністрації. Рада міністрів Автономної Республіки Крим та обласна державна адміністрація розглядають матеріали й приймають рішення про зміну цільового призначення земельної ділянки.

Слід відзначити, що рішення про зміну цільового призначення земельної ділянки, яка належить до особливо цінних земель, приймається в спеціальному порядку. Якщо ділянка особливо цінних земель розташована в межах населеного пункту, то рішення про зміну її цільового призначення рада приймає лише після погодження проекту відведення ділянки з Верховною Радою України. Проектні матеріали на погодження до Верховної Ради України подають Верховна Рада Автономної Республіки Крим, обласна, Київська і Севастопольська міські ради.

Цільове призначення особливо цінних земель, які розташовані за межами населеного пункту, змінюється за рішенням Кабінету Міністрів України після погодження з Верховною Радою України. Цей порядок зміни цільового призначення стосується таких земельних ділянок:

-земельних ділянок під ріллею та багаторічними насадженнями, якщо їх цільове призначення змінюється на таке, що передбачає використання ділянки для несільськогосподарських потреб;

-земельних ділянок, вкритих лісами першої групи, площею понад 10 гектарів, якщо їх цільове призначення змінюється на таке, що передбачає використання ділянки для нелісогосподарських потреб;

-земельних ділянок природоохоронного, оздоровчого, рекреаційного призначення, якщо їх цільове призначення змінюється на таке, що передбачає використання ділянки для інших потреб;

-земель дослідних полів науково-дослідних установ і навчальних закладів, якщо їх цільове призначення змінюється на таке, що передбачає використання ділянки для несільськогосподарських потреб;

-земельних ділянок з сільськогосподарськими угіддями, що відповідно до ст. 150 Кодексу віднесені до особливо цінних земель (наприклад, чорноземи нееродовані несолонцюваті на лесових породах тощо), якщо їх цільове призначення змінюється на таке, що передбачає використання ділянки для несільськогосподарських потреб.

Проектні матеріали на погодження зміни цільового призначення зазначених земельних ділянок до Верховної Ради України подає Рада міністрів Автономної Республіки Крим або обласна держадміністрація.

Власник земельної ділянки отримує новий державний акт на право власності на земельну ділянку із зміненим цільовим призначенням. Після цього відповідна рада чи орган виконавчої влади приймає рішення про зміну цільового призначення земельної ділянки.

Якщо прийнято рішення про відмову в зміні цільового призначення земельної ділянки, сільська, селищна, міська рада або відповідний орган виконавчої влади протягом 15 днів з моменту прийняття рішення письмово повідомляє про це її власника (з обґрунтуванням причини відмови). Власник земельної ділянки, якщо він не згоден з рішенням ради або органу виконавчої влади про відмову в зміні цільового призначення земельної ділянки, має право оскаржити цю відмову в суді.