2. Моделі іпотчних механізмів, їх ознаки та особливості.

За механізмом акумулювання іпотечного капіталу, на нашу думку, доцільно виділяти три "класичні" моделі іпотечного ринку — цільову, депозитну та інвестиційну з одно- і дворівневою її модифікаціями (така їх назва, на наш погляд, адекватно відображає сутність кожної). Наявність же відмінних форм інституційної організації іпотечного ринку можна Пояснити різними за рівнем складності модифікаціями та змінами "класичних" моделей у результаті їх адаптації до конкретно-історичних умов розвитку іпотечних фінансових відносин.

У цільовій і депозитній моделях фінансування іпотечних кредитів здійснюється за рахунок строкових внесків (депозитів), що дає змогу розглядати їх як ощадно-позичкові моделі. Інвестиційна модель заснована на механізмі рефінансування іпотечних активів первинних кредиторів і залученні фінансових ресурсів з вторинного іпотечного ринку, тому інвестиційна модель - модель вторинного ринку.

Виділення одно- і дворівневої її модифікацій здійснено за особливостями механізму рефінансування іпотечних позик: однорівнева ґрунтується на об'єднанні функцій первинного кредитора та емітента іпотечних цінних паперів, дворівнева - на виділенні функції емітента іпотечних цінних паперів у самостійну

Чинне законодавство України передбачає існування трьох іпотечних моделей:

• модель, за якою випускаються іпотечні сертифікати участі (іпотечний пул) ;

• модель, за якою випускаються іпотечні сертифікати з фіксованою дохідністю (консолідований іпотечний борг) ;

• модель, за якою випускаються іпотечні облігації

Депозитна модель, за оцінками фахівців, є найбільш простою і найменш досконалою моделлю іпотечного ринку. Кредиторами в депозитній моделі є, як правило, універсальні інститути – ощадні банки, страхові компанії, універсальні комерційні банки, які формують портфель кредитних ресурсів для надання іпотечних позик за рахунок депозитних рахунків клієнтів. Наявність універсальних інститутів, які здійснюють іпотечне кредитування поряд з іншими видами діяльності, утворює першу принципову характеристику депозитної моделі іпотечного ринку. Фінансово-кредитні установи, які працюють за такою моделлю, надають іпотечні позики та обслуговують їх, тобто є інвесторами і тримають надані кредити у своєму портфелі.

Іншими характерними рисами механізму іпотечного кредитування депозитної моделі є такі:

• сукупна заявка всіх клієнтів банку на іпотечні позики може забезпечуватися банком із довільних джерел, у тому числі за рахунок власних капіталів, коштів клієнтів, які перебувають на депозитах, міжбанківських кредитів;

• основні суб'єкти – первинний інвестор, позичальник, кредитор, механізм взаємодії яких наведено на рис.;

• депозитна модель не передбачає використання оборотної форми іпотеки і механізму рефінансування іпотечних активів – заставні не набувають форми оборотного цінного папера, томy "класична" депозитна модель замикається на первинному ринку іпотечного капіталу;

• строки кредитування та величина процентних ставок залежать від факторів, які детермінують кон'юнктуру фінансових ринків і ринку нерухомості;

• масштаб і баланс попиту і пропозиції іпотечного капіталу в рамках моделі визначається двома показниками: ціною залучення іпотечного капіталу і маржею кредитного інституту;

• процентні ставки за іпотечними позиками, як правило, відповідають процентним ставкам решти кредитів із урахуванням особливостей застави.

Депозитна модель іпотечного ринку поширена у країнах, де банківська система має традиційно високий рівень капіталізації: Бельгії, Греції, Ірландії, Італії, Нідерландах, Португалії, Великобританії, Фінляндії1, що забезпечує, заданими на кінець 1998 p., близько 62 % загального обсягу іпотечних кредитів, а також у країнах, які розвиваються, де неповною мірою сформовано інфраструктуру фінансового ринку та ринку цінних паперів. Важливо відзначити, що поширення депозитної моделі іпотечного ринку в країнах Західної Європи пов'язане з використанням змінних процентних ставок за іпотечними позиками.

Інвестиційна модель, яку ще називають класичною, суттєво відрізняється від попередньої депозитної.успішне застосування цієї моделі можливе тільки за умови створення розширеної інфраструктури іпотечного ринку та за певної державної підтримки, яка повинна полягати щонайменше у частковому контролі за емісією цінних паперів, що обертаються на вторинному ринку. Держава повинна контролювати передусім дотримання балансу між сукупною ціною емітованих цінних паперів, а також тих, що обертаються на вторинному ринку, та ціною заставлених, проданих іпотечними банками емітентам для забезпечення цієї емісії.Серед фахівців існує думка, що інвестиційна модель стабільніша, тому що більшість цінних паперів, які забезпечують приплив кредитних ресурсів, мають завчасно оголошені прибутковість і термін погашення. Однак ця думка справедлива лише за певних обставин.

Інвестиційна модель, як і депозитна, є відкритою та орієнтованою на одержання кредитних ресурсів на вільному ринку капіталів від незалежних інвесторів, а отже, істотно залежить від загального стану фінансово-кредитного ринку. Це означає, що цю модель можна застосовувати у країнах зі стабільною економікою.

Механізм іпотечного кредитування в інвестиційній моделі іпотечного ринку ґрунтується на залученні іпотечного капіталу шляхом сек'юритизації іпотечних активів, зумовлюючи такі її особливості:

модель передбачає функціонування вторинного ринку, який забезпечує рефінансування іпотечних позик і виступає механізмом розв'язання проблеми дефіцитності довгострокових кредитних ресурсів;

масштаб і баланс попиту і пропозиції на первинному іпотечному ринку регулюється ціною іпотечних кредитних ресурсів, яка визначається дохідністю цінних паперів, які розміщені на вторинному ринку, а також ставками відрахувань на оплату послуг усіх професійних посередників;

процентні ставки за іпотечними позиками визначаються кон'юнктурою ринку іпотечних цінних паперів, а тому підвладні значним коливанням, унаслідок чого модель характеризується високим ризиком процентної ставки;

жорстке регламентування стандартів надання й обслуговування іпотечних кредитів та емісії іпотечних цінних паперів;

модель потребує державної підтримки (держава контролює емісію іпотечних цінних паперів; надає гарантії; страхує іпотечні кредити).

Відмінності у механізмах емісії іпотечних цінних паперів дають змогу виділити два підвиди інвестиційної моделі – однорівневу і дворівневу, які відрізняються складом учасників, роллю держави у забезпеченні ефективності функціонування ринку, а також характером розподілу ризиків іпотечного кредитування.Цільова модель розпочала своє формування у ХХ ст. в Європі з появою ощадно-позикових кас, які діяли за принципом самодопомоги. Головною характерною рисою цільової моделі є її замкнутість. Суть останньої полягає в тому, що основним джерелом надання кредитів є лише кошти, накопичені учасниками іпотечних відносин за контрактами заощаджень.

Незважаючи на незручності, пов’язані з обмеженістю ресурсів, цільова модель, на переконання деяких дослідників, має і свої переваги:

практично не залежить від загального стану фінансово-кредитного ринку;

має значення для розвитку іпотечного кредитування у країнах з хиткою економікою;

характеризується меншим ризиком неповернення позички, оскільки існують відносно широкі можливості для перевірки реальної платоспроможності клієнта на процесі накопичення коштів.

Основу цільової моделі становить ощадно-позичковий принцип фінансування, який перетворює іпотечний ринок у замкнену фінансову систему: спеціалізовані ощадно-позичкові інститути (житлово-ощадні каси caisse d'epargne logement — у Франції, будівельні спілки — building societies — в Англії, ощадно-позичкові асоціації savings and loan associations — та банки взаємних заощаджень — mutual savings banks — у США, будівельні ощадні каси bausparkasse — у Німеччині) формують кредитний фонд за рахунок цільових внесків учасників, за рахунок якого надають іпотечні кредити на житлове будівництво. Ощадно-позичковий принцип функціонування та цільове призначення іпотечних кредитів сприяли поширенню іншої назви цільової моделі іпотечного ринку — "система будівельних заощаджень" .

Незважаючи на деяку обмеженість, цільова модель завдяки автономності, порівняній простоті організації та значній дієвості набула поширення як у країнах із розвинутою ринковою економікою (Німеччині, Англії, Франції, Австрії), так і у країнах із трансформаційною економікою (Польщі, Чехії, Словаччині, Угорщині, Хорватії, Казахстані, Білорусі).Сьогодні у світі існує 2 основні моделі іпотеки:

німецька (франко-скандинавська);

американська.

Основна відмінність між цими моделями полягає в тому, які саме джерела використовуються для фінансування іпотечних кредитів.

Відповідно до німецької моделі основним джерелом формування кредитних ресурсів для іпотечних кредитів є система ощадних вкладень і лише 20% необхідних коштів залучається на фондовому ринку.

При застосуванні американської моделі переважаючим джерелом є фондовий ринок, на якому шляхом випуску іпотечних облігацій мобілізуються необхідні кредитні ресурси. Завдяки такому механізму в США формується 52% ресурсів, що спрямовуються на іпотечне кредитування.

Метою створення Державної іпотечної установи задекларовано сприяння подаль-шому розвитку ринку іпотечного кредитування в Україні шляхом рефінансування іпо-течних кредиторів (банків і небанківських фінансових установ, які проводять діяльність

з надання забезпечених іпотекою кредитів). Кількість банків, що співпрацюють з ДІУ,

постійно зростає (табл. 1). Відповідно до встановлених критеріїв відбору банків, станом

на 01.01.2009 р. загальна кількість іпотечних кредиторів (банків), з якими укладені

генеральні договори про рефінансування та обслуговування іпотечних кредитів, стано-

вила 80 установ-партнерів ДІУ, з них: 17 банків І групи (з 18), 11 банків ІІ групи (з 20),

7 банків ІІІ групи (з 24) і 45 банків ІV групи (і з 120)

Регіональна структура іпотечного ринку заостанні роки відзначалася високим

рівнем концентрації. Зазначимо, що сконцентрованість є характерною особливістю віт-чизняного іпотечного ринку. Переважна частина знаходиться в регіонах з активним

розвитком первинного й вторинним ринками житла. Крім цього, це регіони з високим

рівнем ділової активності та промислових потужностей. За різними даними, левова

частка припадає на Київ, а також Київську, Донецьку, Дніпропетровську, Полтавську,

Запорізьку, Луганську та Харківську області. Зокрема, у 2008 р. на п’ять регіонів –

лідерів ринку іпотечного кредитування України припадало 59,4% загальних обсягів

іпотечних кредитів, а на 10 регіонів-лідерів –75,6% загального іпотечного портфеля

банків [1].

Повертаючись до проблеми пошуку ресурсів для іпотечного кредитування, зазна-чимо, що погоджуємось із думкою про залучення в ролі інвестиційних ресурсів у будів-ництво, а також для рефінансування, банків, що надають населенню іпотечні кредити,

пенсійних фондів, страхових компаній і пайових інвестиційних фондів, оскільки за пра-вильної організації управління їх активами є можливість диверсифікувати ризики [12].

Одним з варіантів іпотечного житлового кредитування за присутності держави є

підтримка категорій населення з низьким конкурентним статусом –малозабезпечених

сімей, представників національних меншин, одинаків, ветеранів війни та інших у плані

підвищення рівня їх доступності до іпотечних кредитів для придбання, будівництва чи

реконструкції житла (за так званими “підтриманими” кредитами, зокрема, установлю-ються значно менші, порівняно із звичайними кредитами, вимоги щодо розміру пер-шого внеску). У США, наприклад, із загальної кількості іпотечних кредитів, які страху-ються Федеральною житловою адміністрацією, 65% спрямовуються на придбання

житла власне тими громадянами, які не мають можливості отримати звичайний кредит;

з осіб, які вперше придбають житло, 40% купують його саме за допомогою кредитів

FHA; близько 20% позичальників FHA –представники національних меншин; близько

двох третин застрахованих FHA іпотечних кредитів характеризуються співвідношен-ням суми кредиту до вартості застави не нижче 90%. Цікаво, що у своїй діяльності

Савич В.І. Моделі іпотечного кредитування

Федеральна житлова адміністрація зовсім не використовує бюджетні ресурси, обме-жуючись діяльністю Взаємного фонду іпотечного страхування, який, за оцінками фа-хівців, за всю шістдесятилітню історію свого існування не витратив на покриття збит-ків жодного долара платників податків. У Німеччині реалізується схема надання адрес-ної фінансової допомоги громадянам на придбання житла, заякою вкладники буд-ощадкас щорічно отримують премії на свої вклади в розмірі до 10% накопиченої суми,

а після отримання кредиту можуть розраховувати на прямі грошові дотації або пога-шення відсотків, які диференціюються за розмірами залежно від факту народження в

сім’ї дитини, майнового стану, складу сім’ї тощо.

Стосовно України можна стверджувати, що тут мають місце елементи всіх скла-дових іпотечної системи.

Домінуючою залишається так звана депозитна модель (“понад 80% банків працю-ють з іпотечними кредитами”[5, с.55]), яка саме базується на звичайному кредитуванні

за простою схемою “кредитор –позичальник” під заставу нерухомості, у першу чергу

тієї, що придбається за рахунок позики (або її частини). Ресурсами для кредитування

слугують депозити фі нансових установ, власні кошти останніх, міжбанківські кредити.

Можна очікувати, що й у середньостроковій перспективі зазначена модель пре-валюватиме в Україні.

Поодинокі випадки (щодо кількох банків) спостерігаються в застосуванні німець-кої моделі.

Про американську модель можна говорити в контексті прийняття низки важливих

законів: “Про іпотеку”, “Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотеч-ним боргом та іпотечні сертифікати”, постанов Кабінету Міністрів України “Питання

створення Державної іпотечної установи” i “Про Концепцію створення національної

системи іпотечного житлового кредитування”, із змісту яких можна зробити висновок,

що “Україна уже визначилася із системою іпотечного фінансування –обрано дворів-неву, так звану американську іпотечну модель, яка використовує спеціально органі -зований вторинний ринок цінних паперів, забезпечених заставними на нерухомість”[3,

с.137]. Сьогодні про таку систему можна говорити лише де-юре. Для її повноцінного

функціонування нині сформована тільки основоположна правова база, яка визначає

концептуальні напрями створення та параметри функціонування іпотечного ринку. Що

ж до основних учасників вторинного дворівневого іпотечного ринку, його інфрастру-ктури, то вони в Україні знаходяться на етапі формування. Що стосується перспективи,

ми цілком поділяємо точку зору О.М.Придибайла, який прогнозує, що “вже зараз мож-на прогнозувати майбутнє домінування американської моделі, оскільки на сьогодні

жодна з використовуваних раніше не змогла розв’язати проблеми довгострокового

ресурсу для банків або гнучкості управління портфелем іпотечних кредитів”