Розділ 2. Посвідчення договору довічного утримання (догляду)

Цивільне законодавство встановлює особливі вимоги щодо форми договору довічного утримання. Відповідно до ЦК договір довічного утримання укладається у письмовій формі та підлягає нотаріальному посвідченню, а щодо відчуження нерухомості - також державній реєстрації.

У разі недодержання сторонами договору довічного утримання (догляду) вимоги закону про його нотаріальне посвідчення він є нікчемним з моменту його вчинення, тобто таким, недійсність якого встановлена законом і визнання чого не вимагається судом. Про те, якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна зі сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається (ст. 220 ЦК).

Державну реєстрацію договору слід відрізняти від реєстрації самого об'єкта нерухомості та реєстрації права, яке виникло на підставі цього договору. Державна реєстрація договору довічного утримання здійснюється відповідно до постанови Кабінету Міністрів України від від 5 вересня 2012 р. № 824 " Деякі питання державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень". Задача державної реєстрації полягає в тому, щоб зробити інформацію про укладений договір загальнодоступною, тобто надати їй публічного характеру. Державними реєстраторами є державні нотаріальні контори, приватні нотаріуси (далі - нотаріуси), які згідно з договорами, укладеними з адміністратором Реєстру, проводять державну реєстрацію правочинів, змін, внесених до них, відомостей про припинення їх дії, приймають запити, видають завірені витяги з Реєстру та виконують інші функції, передбачені цим Порядком. [22]

Наслідки недотримання нотаріальної форми договору довічного утримання передбачаються нормою ст. 220 ЦК, відповідно до якої такий договір вважається нікчемним із застосуванням відповідних правових наслідків. Проте в судовому порядку можливе визнання такого договору дійсним (ч. 2 ст. 220), але вказана норма може застосовуватись тільки при наявності необхідних умов: - сторони повинні домовитися за всіма істотними умовами договору та це має підтверджуватись письмовими доказами; - має відбутись повне або часткове виконання правочину; - одна з сторін повинна ухилятись від нотаріального оформлення правочину; - друга сторона має звернутись до суду з відповідною вимогою.

Законом не встановлені наслідки недотримання вимоги про державну реєстрацію договору. Проте, виходячи зі змісту статей 210, 334 ЦК договір довічного утримання (догляду) щодо нерухомого майна, не зареєстрований в уповноваженому державному органі, не вважається укладеним, а у набувача не виникає право власності на передану йому нерухомість [13].

У випадку смерті набувача за договором довічного утримання і наявності спадкоємців, які прийняли спадщину, майно за договором довічного утримання (догляду), в тому числі права та обов’язки за цим договором, нотаріус видає свідоцтво про право на спадщину за спеціально встановленою формою (№ 12). Правилами нотаріального діловодства, затвердженими наказом Міністерства юстиції України від 31.12.2008 року за N 2368/5 передбачена відповідна форма Свідоцтва про право на спадщину за законом.[10]

Механізм перереєстрації заборони на спадкоємця набувача законодавством не встановлений. При видачі свідоцтва про право на спадщину на майно, передане за договором довічного утримання (догляду), нотаріус у Єдиному реєстрі заборон виявить заборону відчуження такого майна, накладену на ім’я померлого набувача.

Пунктом 253 Інструкції передбачено, що нотаріус знімає заборону щодо відчуження нерухомого майна (майнових прав на нерухоме майно) і транспортних засобів, за заявою:

• набувача у разі смерті відчужувача за договором довічного утримання (догляду), спадковим договором;

• набувача або відчужувача на підставі рішення суду про розірвання договору довічного утримання (догляду) або спадкового договору чи визнання їх недійсними.

Інших випадків, при настанні яких нотаріус знімає заборону, накладену при посвідченні договору довічного утримання (догляду), не передбачено.

Аналізуючи вказані норми, можна зробити висновок, що заборону відчуження можна зняти тільки після смерті відчужувача або у разі розірвання договору в судовому порядку. Якщо виходити з того, що договір довічного утримання – це зобов’язання, а сторонами у зобов’язанні є боржник і кредитор (стаття 510 ЦК), то в такому випадку, необхідно керуватися пунктом 216 Інструкції.

Відповідно до пункту 216 Інструкції, у разі наявності заборони (яку обов’язково виявить нотаріус при видачі свідоцтва про право на спадщину) нотаріус повідомляє кредитора (яким є відчужувач) про те, що спадкоємцям боржника (яким був набувач) видано свідоцтво про право на спадщину.

Отже, нотаріус видасть свідоцтво про право на спадщину та повідомить відчужувача про видачу такого свідоцтва. [12].

При укладенні договору довічного утримання (догляду) відносно житлового будинку, будівель, споруд нотаріус повинен роз’яснити сторонам, що у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об'єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення. зміст статті 120 Земельного кодексу України Право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.ст 125 ЗКУ[14].

Припинення договору довічного утримання повинно офіційно реєструватись та посвічуватись відповідними нотаріальними діями, залежно від підстав :

1. припинення (розірвання) договору за згодою сторін;

Розірвання договору довічного утримання (догляду) за згодою сторін, у тому числі внесення змін до договору, оформлюється нотаріусом, який посвідчив договір, за правилами, викладеними в пункті 49 Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України (шляхом посвідчення договору про розірвання договору довічного утримання (догляду), який додається до примірника основного договору, на всіх примірниках робиться відмітка про розірвання договору, яка скріплюється підписом нотаріуса та печаткою). За заявою вiдчужувача нотаріус повертає йому правовстановлювальний документ на майно, знімає заборону та вносить вiдповiднi відомості у Єдиний реєстр заборон про зняття заборони, до Реєстру для за реєстрації заборон та Алфавітної книги заборон. Правовстановлювальний документ подається відповідному органу для перереєстрації права власності.

2. розірвання договору на вимогу однієї iз сторін за рішенням суду (ч. 1 ст. 755 ЦК);

У разі розірвання договору довічного утримання (догляду) у зв'язку з невиконанням або неналежним виконанням набувачем обов'язків за договором, відчужувач набуває право власності на майно, яке було ним передане, і має право вимагати його повернення. У цьому разі витрати, зроблені набувачем на утримання та догляд відчужувача, не підлягають поверненню.

Крім того, у разі розірвання договору у зв'язку з неможливістю його подальшого виконання набувачем з підстав, що мають істотне значення (погіршення майнового стану, тривалою хворобою як його самого, так і члена сім’ї тощо), суд може залишити за набувачем право власності на частину майна, з урахуванням тривалості часу, протягом якого він належно виконував свої обов'язки за договором (стаття 756 ЦК).

Припинення договору у цьому випадку оформлюється за заявою зацікавленої особи — сторони договору та на підставі рішення суду про розірвання договору довічного утримання (догляду).

3. смерті вiдчужувача— особи, з якою нерозривно пов’язане виконання зобов’язання щодо довічного утримання (догляду) (ч. 2 ст. 608. ч. 2 ст. 755 ЦК);

Припинення договору довічного утримання (догляду) у разі смерті вiдчужувача (або третьої особи) оформлюється нотаріусом, який посвідчив договір довічного утримання (догляду).

Для цього набувач подає свідоцтво про смерть та примірники (за відсутності другого примірника – свій примірник) договору. Нотаріус знімає заборону шляхом вчинення відповідного посвідчувального напису на всіх примірниках договору. Вносить відомості про зняття заборони до Єдиного реєстру заборон (вилучає запис про заборону), до Реєстру для за реєстрації заборон та Алфавітної книги заборон.

4. у разi лiквiдацiї юридичної особи набувача;

У разі ліквідації юридичної особи - набувача, за умови відсутності у неї правонаступників, нотаріус на підставі витягу з Єдиного державного реєстру підприємств та організацій України та письмової заяви відчужувача припиняє дію договору довічного утримання (догляду) та повертає відчужувачу первинний правовстановлювальний документ. На всіх примірниках договору нотаріус робить відповідний напис про припинення дії договору з посиланням на статтю 758 Цивільного кодексу України та зняття заборони.

5. у разі смерті набувача, у разі відсутності у нього спадкомцiв або відмови від прийняття майна та виконання зобов’язань (ч. 2 ст. 757ЦК);

Факт смерті набувача підтверджується свідоцтвом державного органу реєстрації актів цивільного стану про смерть (або копією актового запису про смерть). У разі смерті фізичної особи - набувача за договором довічного утримання (догляду) при відсутності у неї спадкоємців або при відмові їх від майна, переданого за договором довічного утримання (догляду), нотаріус за письмовою заявою вiдчужувача припиняє дію цього договору, про що на всіх його примірниках робить відповідний напис з посиланням на статтю 757 Цивільного кодексу України, повертає йому правовстановлювальний документ на майно, та вносить вiдповiднi відомості у Єдиний реєстр заборон про зняття заборони, до Реєстру для за реєстрації заборон та Алфавітної книги заборон. Разом з листом нотаріуса про припинення дії договору довічного утримання (догляду) цей правовстановлювальний документ (або його дублікат) подається відповідному реєструвальному органу для перереєстрації.

Необхідно звернути увагу на те, що відмова спадкоємців від майна за договором довічного утримання (догляду) не позбавляє їх права на спадкування іншого майна, належного набувачу (стаття 757 ЦКУ).

Як діяти відчужувачу і нотаріусу, якщо спадкоємці не з’являються до нотаріуса з різних причин (відсутні взагалі, не мають бажання, можливості тощо). На практиці ця ситуація досить складна і її вирішення потребує повної впевненості нотаріуса у відсутності спадкоємців у набувача. Враховуючи те, що спадщина приймається не тільки шляхом подачі заяви про прийняття спадщини до шести місяців з дня смерті спадкодавця, а й деякими категоріями спадкоємців, можна сказати, - автоматично, враховуючи те, що законодавством передбачено п’ять черг спадкоємців, та те, що рішенням суду може бути наданий додатковий строк для прийняття спадщини особам, які його пропустили, нотаріус не може стовідсотково знати про відсутність спадкоємців у набувача. Очевидно, якщо у нотаріуса є, навіть, щонайменший сумнів у відсутності спадкоємців, питання припинення договору довічного утримання (догляду), зняття заборони з майна, доцільно вирішувати в судовому порядку.

При узагальненні нотаріальної практики на тему: «Нотаріальне посвідчення спадкового договору та договору довічного утримання у 2010 році – І півріччі 2011 року» можна зробити підсумок: У 2010 році державними нотаріусами Київської області посвідчено 29 договорів довічного утримання (у І півріччі 2011 року - 10), приватними нотаріусами Київської області - 27 (у І півріччі 2011 року - 5), предметом яких було нерухоме майно (житлові будинки, квартири, житлові будинки та земельні ділянки). Сторонами договорів довічного утримання (догляду) були фізичні особи.

Протягом звітного періоду спадкові договори в судовому порядку не розривалися, постанови про відмову у вчиненні цієї нотаріальної дії нотаріусами не виносилися.Протягом звітного періоду дія 3 спадкових договорів, посвідчених приватними нотаріусами Київської області, була припинена, у зв»язку зі смертю відчужувачів, дія 1 спадкового договору була припинена, у зв»язку з посвідченням договору про розірвання спадкового договору.[23]