5.1 Использование затратного подхода

Затратный подход основан на определение стоимости недвижимости исходя из стоимости земельного участка и затрат на возведение имеющихся на нем улучшений за вычетом накопленного износа.

С _з.п. = С _{зем.улч} + С _ул. – И _нак.

Подход базируется на предположении, что типичный покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности. При расчете затрат на возможное новое строительство объекта оценки учитываются затраты инвестора, а не подрядчика. В процессе оценки используется информация об уровне заработной платы, накладных расходах, затратах на оборудование, нормы прибыли строителей в данном регионе, рыночные цены на строительные материалы. Однако суммарные издержки на приобретение земельного участка и строительство на нем аналогичного объекта не всегда эквивалентны рыночной стоимости.

В основе затратного подхода лежит принцип замещения. Оценка недвижимости затратным подходом проводится в несколько этапов:

• расчет стоимости земельного участка с учетом наиболее эффективного использования (С _з);

• расчет затрат на новое строительство оцениваемых строений (С _ул.);

• расчет накопленного износа (И _н): физического, функционального, внешнего.

Определение стоимости недвижимости затратным подходом начинается с оценки земельного участка, которая является не только частью этого подхода, но и самостоятельным этапом процесса оценки. Затем определяю стоимость нового строительства оцениваемых улучшений, рассчитывают накопленный износ. На заключительном этапе затратного подхода для получения итоговой стоимости объекта суммируются стоимость земельного участка и затраты на новое строительство имеющихся на нем зданий и сооружений за вычетом накопленного строениями износа.

1. Расчет стоимости земельного участка.

Для оценки стоимости земельного участка используется метод прямого сравнения продаж. Для этого анализируются цены аналогичных участков. При этом имеющиеся различия между сравниваемыми объектами корректируются путем введения соответствующих поправок.

Сравнительный подход основан на анализе рыночных продаж и является основой для большинства оценок недвижимости в рыночной экономике. Он базируется на легкодоступной для оценщика рыночной информации, позволяет обеспечивать простое, логически обоснованное суждение о цене объекта.

Процесс использования этого метода довольно прост: подбирается объект недвижимости, аналогичный оцениваемому объекту, который уже имеет известную рыночную цену; затем после сравнения их технико – экономических параметров фиксируются различия и вносятся соответствующие поправки в стоимостном виде, определяется базовая цена.

Начальными этапом этого метода является изучение рынка и сбор информации об объектах аналогах. Данные об объектах аналогах приведены в таблице 2 справочных данных. За единицу сравнения принимается м².

Размер величины поправок, необходимых для расчета скорректированных цен земельных участков, определен по результатам исследования рынка:

• наличие сервитута снижает стоимость на 12 %, по причине дополнительных согласований;

• государственные объекты стоят на 10 % меньше частных;

• кредиты предоставляются под 15 %;

• условие срочной продажи изменяют цену на 10 %;

• при сделки между партнерами по бизнесу, цена занижается на 8 %;

• особая заинтересованность покупателя при приобретении соседнего участка для расширения бизнеса, позволило продавцу завысит цену на 7 %;

• за три месяца цены на рынке выросли на 2 %, за шесть месяцев – на 4 %, за девять месяцев – 8 %;

• разница в ценах по районам: центральные и средней отдаленности – 20 %, средней отдаленности и отдаленные – 10 %, центральные и отдаленные – 30 %;

• разница в ценах при наличие асфальтобетонного покрытия на площади: до 10 % участка, по сравнению с площадью до 30 % - 2 %; до 30 %, по отношению к 50 % - 5 %;

• разница в ценах между: низкой и средней несущей способностью грунтов – 3 %, средней и высокой – 4 %, низкой и высокой – 7 %.

Таблица 1 – Расчет скорректированных цен земельных участков.

Элементы сравнения	Объект оценки	А1	А2	А3	А4	А5	А6
Цена продажи, т.р.		8850	45000	45250	29000	36750	16200
Размер, м2	900	1000	5000	4500	2900	3500	1500
Цена единицы сравнения, р/м2		8,85	9	10,1	10	10,5	10,8
Оцениваемые права собственности:	част	част	сервитут	госуд	част	сервитут	госуд
процент отличия, %		-	12	10	-	12	10
корректировка, руб			1,08	1,01		1,26	1,08
скорректированная цена, руб		8,85	10,08	11,2	10	11,76	11,88
Условия финансирования	типич.	типич.	кредит	типич.	типич.	типич.	кредит
-процент отличия, %			15				15
-корректировка, руб			-1,51				-1,78
скорректированная цена, руб		8,85	8,57	11,2	10	11,76	10,1
Условия продажи	типич.	срочная	срочная	типич.	особые	типич.	особые
-процент отличия, %		10	10		8		-7
-корректировка, руб		0,885	0,86		0,8		-0,71
скорректированная цена, руб		9,74	9,43	11,2	10,8	11,76	9,39
Дата продажи	сегодня	← 3мес	← 9мес	сегодня	← 6мес	← 3мес	← 6мес
-процент отличия, %		2	8		4	2	4
-корректировка, руб		0,19	0,75		0,43	0,24	0,38
скорректированная цена, руб		9,93	10,18	11,2	11,23	12	9,77
Местоположение	с/о.	центр	отд.	с/о	цен.	отд.	с/о
-процент отличия, %		20	10		20	10
-корректировка, руб		-1,86	1,02		-2,25	1,2
Асфальтобетонное покрытие	до 20%	до 10%	До 30%	До 50%	До 30%	До 50%	До 10%
-процент отличия, %		2	2	7	2	7	2
-корректировка, руб		0,2	-0,2	-0,78	-0,22	-0,84	0,2
Несущая способность грунтов	низка.	низ.	выс.	сред.	сред.	низ.	Выс.
-процент отличия, %			7	3	3		7
-корректировка, руб			-0,71	-0,34	-0,34		-0,68
скорректированная цена, руб		8,27	10,29	10,1	8,42	12,36	9,29

Согласование данных для получения итоговой стоимости – это, не усреднение полученных результатов, а процесс взвешивания и сравнения показателей, в соответствии с их характеристикой.

Применяются следующие статистические методы:

• среднее арифметическое скорректированных цен;

• мода;

• медиана;

• скорректированная самого похожего аналога.

Из полученных стоимостей:

• средне арифметическое равно = 9,79;

• мода М₀ = 10,2;

• медиана равна М_е = 9,67 (8,27; 8,42; 9,29; 10,1; 10,29; 12,36);

• скорректированная цена самого похожего аналога Ц =10,1(А₃).Принимаемая цена для оцениваемого земельного участка 9,94 тыс. руб. за м², т.е. полная стоимость составляет С_зем.уч = 8,946 тыс. руб.

2) Расчет затрат, необходимых на воспроизводство нового здания, являющегося точной копией объекта оценки.

Одним из методов оценки стоимости нового строительства – это метод укрупненных, обобщенных показателей стоимости на единицу сравнения. В качестве единицы сравнения в курсовой работе принимаем 1 м².

Расчет выполняется по форме таблицы 4 справочных данных.

При расчете стоимости нового строительства необходимо учесть следующую информацию:

• заработная плата составляет 35 % от стоимости материалов;

• накладные расходы составляют 112 % от ФОТ (для жилищного строительства);

• прибыль подрядчика – 65 % от ФОТ;

• оплата услуг проектно-сметных организаций – 5 % от прямых затрат;

• маркетинговые, рекламные и страховые расходы – 6 % от цены подрядчика;

• затраты на покупку энергетических мощностей – 10 % от цены подрядчика;

• налоги (НДС) – 18 % от всех предыдущих затрат;

• прибыль инвестора – 30 % от всех предыдущих затрат.

Таблица 2 – Расчет укрупненного обобщенного показателя стоимости при строительстве здания, тыс. р. / 1 м²

Наименование затрат	Затраты на 1 м2 здания (общественное питание), тыс.р./м2
1. Прямые затраты СМР
Материалы	7,400
заработная плата	2,590
ксплуатационные расходы	1,150
Прочие	1,100
Итого прямых затарат	12,24
2. Накладне расходы	2,9
3. Сметная Прибыль	1,68
Итого цена подрядчика	16,82
4. Косвенные затраты
оплата услуг проектно-сметной организации	0,612
маркетиноговые, рекламные, страховые расходы	1,01
затраты на покупку энергетических мощностей	1,682
налоги, НДС	3,03
Итого косвенные затраты	6,334
5. Итого затраты инвестора	23,154
6. Прибыль инвестора	6,95
7. Итого укрупненный обобщенный показатель стоимости	30,1

Таким образом, стоимость нового строительства, аналогичного объекту оценки равна:

С_нс = 30,1 * 280 = 8428 (тыс. р.)

3) Оценка накопленного износа.

Накопленный износ – снижение стоимости имущества под действием различных причин. Износ определяется на основании фактического состояния имущества или по данным бухгалтерского и статистического учета.

Существуют три вида износа недвижимости – физический, функциональный, внешний.

Физический износ – износ, связанный со снижением работоспособности объекта в результате естественного физического старения и влияния внешних неблагоприятных факторов.

Функциональный износ – износ из–за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к подобным объектам.

Внешний износ – износ в результате изменения внешних экономических факторов.

Износ подразделяют на устранимый и неустранимый.

Существует несколько методов определения величины накопленного износа, основными из которых являются методы разбиения, срока жизни и сравнимых продаж.

В данной курсовой работе будет применен метод разбиения, который заключается в определении отдельно трех видов износа. При этом накопленный износ будет равен:

И_н = 1 – (1 – И_физ/100)(1 – И_фун/100)(1 – И_внеш/100)

Физический износ определяется нормативным методом по ВСН 53 – 86(р) по форме таблицы 5 справочных данных.

Таблица 3 – Расчет физического износа здания

№ п/п	Конструктивные элементы зданий	Количественная оценка износа	Удельный вес по зданию гражданского типа, %	Износ КЭ, %	Итого износ, %
1	Фундаменты	Осадка с прогибом до 0,003 от длины стены	4	21	4,2
2	Стены	Повреждения на площади до 15%	23	25	3,75
3	Перекрытия		18	13	2,34
4	Кровля		12	11	1,32
5	Полы		7	10	0,7
6	Проемы		10	6	0,6
7	Отделочные работы		8	9	0,72
8	Инженерное оборудование		16	11	1,6
9	Прочие работы		2	4	0,08
	Итого				15,31

Итоговая величина физического износа составляет 16 %, что говорит о хорошем состоянии здания.

Величина функционального износа составляет 2 %. Это связано с устаревшей системой вентиляции и недостаточным количеством кондиционеров в помещении.

Внешний износ, по причине большого транспортного потока рядом со зданием и отсутствием светофора, составляет 5 %.

Накопленный износ, оцениваемого здания, составляет:

И_н = 1 – (1 – 16/100)(1 – 2/100)(1 – 5/100) = 0,22

В денежном отношении накопленный износ равен:

И_н = 8428000 х 0,22 = 1854160 (р.)

Рыночная стоимость объекта оценки, полученная затратным методам равна:

С_з.п. = 8946000 + 8428000 – 1854160= 15519840 (р.)