Жилье в собственности

Частная собственность – это форма собственности, означающая абсолютное, защищенное законом право определенного лица на конкретное имущество.

Частной собственностью на жилье считается недвижимость в жилищной сфере, находящаяся в собственности физических и юридических лиц. В Российской Федерации нет ограничений по размерам, стоимости и количеству недвижимости. Она обеспечивается правом неприкосновенности и подлежит обязательной регистрации в Управлении Федеральной регистрационной службы.

Существует 2 вида частной собственности:

1. Индивидуальная частная собственность (принадлежит одному лицу)

2. Общая частная собственность (возникает тогда, когда одним неразделенным жильем владеют два или более человек)

Большая часть бывшего государственного и муниципального жилья находится в общей собственности, проживающих в нем граждан. Так же общую собственность на жилье можно рассмотреть на примере, когда квартиры передаются по наследству нескольким лицам или случаи совместного приобретения жилья.

Способы приобретения жилья в частную собственность.

Существует несколько путей приобретения жилья в собственность:

1. Приватизация жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов;

2. Заключение договора купли-продажи жилья;

3. Приобретение путем жилищного строительства, в том числе строительства ТИЗ (товарищество индивидуальных застройщиков);

4. Участие в жилищных и жилищно-строительных кооперативах (ЖСК), кондоминиумах;

5. Приобретения в порядке наследования, дарения, а также на других законных основаниях.⁴

Первичное жилье – рынок новостроек.

В реальности первичный рынок российского жилья – это продажа виртуальных квартир, которые физически существуют только в проекте, то есть на бумаге, в виде чертежей, не исключая тех случаев, когда залит фундамент и возведение дома идет стремительными темпами. Также, к первичному жилью относят квартиры в новых, уже готовых домах, находящихся в эксплуатации.

Ценовая специфика первичного рынка жилья в России обусловлена не только рыночными факторами, но и территориальной спецификой, которая заключается в обладании особым административным статусом, обеспечивающим присутствие представителей власти, высокой концентрации населения и более высоких уровнях доходов населения, обеспечивающих платежеспособный спрос, в территориальной дифференциации этих доходов, способствующей притяжению новых миграционных потоков. В десяти российских городах наблюдается наибольшее сосредоточие этих факторов, и в Москве они проявлены наиболее ярко.⁵

Вторичное жилье – рынок готового жилья, уже принадлежащего кому–либо по праву собственности.

Согласно Жилищному Кодексу Российской Федерации, собственность бывает частной (право на собственность в таком случае подтверждается свидетельством о государственной регистрации права), также законодатель говорит  о собственности государственной (или муниципальной).⁶

Информация о выставленном на продажу вторичном жилье находится в базах частных риэлторов и риэлтерских агентств. А реклама такого жилья размещена на доске объявлений самим продавцом или риэлтерским агентством. Также, рекламные баннеры часто бывают размещены на фасаде жилого дома, и, как правило, они весьма незатейливы:

Обращаясь к ресурсу «Где тот дом»⁷ в поиске первичного, не элитного жилья в Москве, мы выяснили, что цены варьируются в первую очередь за счет расположения новостройки. Так, например, на 5 мая 2015 года, в Бибирево в строящемся ЖК « Дом на Пришвина» стоимость м2 составляет от 115 до 157 000 рублей. На юге Москвы, ЖК « V-House» предлагает жилье по стоимости от 194 000 р. за м2. Сдача проекта запланирована на 2017 год. ЖК «Водный», располагающийся на севере столицы, будет сдан в 2016 году, и уже сейчас предлагает покупку квартир по цене 155000 р. за м2.

Также, мы сравнили стоимость 2-х комнатных квартир с метражом от 52 до 60 м2. Квартира общей площадью 55 м2, на 4-м этаже панельного дома, с типовым ремонтом, в Свиблово стоит немного дороже 2-х комнатной квартиры в центре Москвы, а именно в пешей доступности от станции метро Октябрьская, с евроремонтом, общей площадью 53 м2. (Данные на 5 мая 2015 года)

Дело в том, что на рынке вторичного жилья, вместе с расположением жилья на карте города, первоочерёдные определяющие его стоимость – количество квадратных метров и высота этажа, ремонт квартиры и состояние дома, в котором она находится, играют также немаловажную роль.

Но не каждый хочет иметь в собственности квартиру. Любители чистого воздуха предпочитают приобретать в собственность коттеджи и дома. Однако даже если финансы позволяют приобрести загородную недвижимость, начать покупку лучше с выбора места и анализа того, что является важной составляющей жизни за городом – инфраструктуры окружающей среды.

Наличие хорошей асфальтированной дороги, доступность магазинов, медицинских услуг, наконец, как организован вывоз мусора – все это является составляющими характеристики загородного дома.

Очень часто застройщик, продавая жилье на этапе строительства, обещает золотые горы: и почту рядом, и магазин и детский сад неподалеку, а к концу строительства забывает о своих планах. В стандартном договоре купли-продажи указывают только обязательства застройщика по возведению дома и оформлению земли, ни о какой инфраструктуре речь не идет. Большинство людей задумываются об инфраструктуре уже после того, как заедут в новый дом, а не на этапе покупки.

Избежать этой ошибки поможет покупка дома в момент, когда он уже построен. Так как в пределах МКАД коттеджей нет, мы решили искать их в 40км. Обратившись к ресурсу «Real Estate», задав оптимальные для сравнения параметры фильтрации, мы установили, что стоимость дома площадью в 290 м² на участке 12 соток, в 15 км от МКАД, в д. Валентиновка (г. Королев)⁸составит 16 388 139 р. Жилье в 35 км от МКАД по Каширскому шоссе, площадью 260 м2 на участке 22 сот. обойдется в 14 250 000 р.

Итак, теперь можно сделать несколько тезисных выводов касаемо первичного и вторичного жилья и рассмотреть актуальность покупки каждого.

Начнем со стоимости. При равных условиях, цена квадратного метра в возводимом доме настолько ниже, насколько раньше стадия строительства этого дома. Кроме того, на сегодняшний день вторичное жилье в домах той же серии, расположенных в аналогичном районе, всегда дороже, нежели «первичка».

Ожидание сдачи первичного жилья. И риск того, сдадут ли его вообще в установленный срок. Конечно, планируется законодательно обязать застройщиков страховаться от банкротства (законопроект вступивший в силу в октябре 2013 г., направленный на реализацию данной воли законодателя проходит второе чтение в Госдуме Российской Федерации), тем не менее, в реальности, все это пока не дает весомой защиты покупателю квартир, "первичного" сегмента рынка.

То обстоятельство, что с момента двустороннего заключения договора долевого участия, непосредственно до момента фактического получения квартиры может пройти срок от трех месяцев – при условии, что покупатель приобретает квартиру непосредственно перед вводом дома в эксплуатацию, до полутора лет – в том случае, если её берут на этапе котлована, вынуждает покупателя корректировать свои планы относительно использования своей квартиры по назначению, что тоже весьма неудобно. На вторичном же рынке использовать свою квартиру по назначению можно сразу после сделки. Но и тут тоже присутствуют свои риски. Они состоят в возможном расторжении ранее заключенного договора купли-продажи в судебном порядке (в этом случае каждая из сторон договора купли - продажи, обязана вернуть второй стороне все, что получила в результате заключения сделки.

Данный пункт обычно предусмотрен в договоре, например в случае возникновения законного права пользования жилищной площадью у третьих лиц, такое развитие ситуации возможно, если у продавца квартиры имеются несовершеннолетние дети, а также в иных предусмотренных ГК Российской Федерации случаях.⁹

Хочется заметить, что все подобные риски вполне реально предвидеть и предупредить при юридически грамотном анализе истории квартиры.

Касаемо вложений в приобретенное жилье. Все варианты первичного жилья, которые нам удалось найти, нуждались в дополнительном косметическом ремонте, только потому, что 90% "первичных" квартир передаются дольщику в черновой отделке. Несомненно, ремонт в таких квартирах потребует немалых затрат. Вложения в ремонт такой квартиры, выше, чем во вторичное жилье, даже при условии что "вторичка" требует капитального ремонта. Однако хотелось бы напомнить, что стоимость самой квартиры при прочих равных условиях, в новостройках значительно ниже.

И главное: проблема выбора. Несомненным достоинством новых квартир являются новые современные коммуникации и инженерные системы, нередко портящие впечатление покупателей вторичных квартир, ведь со временем в старых домах возникают проблемы: с водопроводом, канализацией и т. д. Но не стоит забывать, что по законам жилищного рынка, наиболее перспективные, недорогие и ликвидные квартиры в новых домах распродаются на самых ранних этапах строительства. Так что к моменту окончания строительства, как правило, в продаже остаются квартиры большей площади, более дорогие нежели аналоги , либо имеющие какие-либо недостатки (например, невзрачный вид из окна, последний этаж).

Жилье на вторичном рынке бесспорно легче выбрать из массы аналогичных и доступных квартир.

Кто приобретает жилье в собственность?

В первую очередь, это конечно молодые семьи. Свое первое жилье они, как правило, берут в ипотеку. На сегодняшний день каждая третья молодая пара покупает жилье в кредит. Чаще они предпочитают первичное жилье, в силу его меньшей стоимости по сравнению с вторичным.

По данным «Газета Ру»¹⁰, семейные пары 25-40 лет, в которых оба партнера работают, и доход каждого составляет от 50 до 150 т.р. в месяц, могут позволить себе покупку жилья эконом- или бизнес-класса. Если говорить конкретно о Москве, то согласно данным взятым с портала «Недвижимость. Mail.Ru»¹¹ особую нишу занимают люди, которые приезжают в Москву работать и учиться: «…утверждает генеральный директор агентства недвижимости DOKI Сергей Шевченко, примерно 40% тех, кто приехал покорять столицу, уезжает ни с чем в следующие 2-3 года, а вот за счет оставшихся растет число владельцев недвижимости не только в Москве, но и в Подмосковье. Как рассказывает генеральный директор компании "Миэль-Новостройки" Софья Лебедева, в период с 2007-й по 2012 год количество покупателей из регионов у компании выросло с 8% до 16%. "Из жителей регионов, купивших недвижимость в московском регионе за этот период, 71% приобрели недвижимость в Московской области, 29% – в Москве", – констатирует собеседница агентства».

Что касается рекламы такого жилья, она точно нацелена на свой сегмент, поэтому на билбордах все чаще встречаются изображения улыбающихся парня и девушки, которые уже приобрели (или вот-вот приобретут) жилье в ипотеку.

Таким образом, покупка жилья в собственность это сложный и основательный процесс. Огромное количество предложений на рынке и однообразной рекламы нисколько его не упрощают. К приобретению жилья в собственность нужно подходить основательно, начиная от сложного выбора между первичным и вторичным жильем и заканчивая подготовкой юридических документов.