2.3. Сравнительный подход

Задача 1. Оценивается двухэтажное кирпичное здание с автостоянкой на десять машин. Имеется аналог – двухэтажное кирпичное офисное здание без автостоянки, проданный по цене 60 млн руб.

Данные по рынку представлены в таблице 1.

Таблица 1 ― Рыночные данные по сделкам купли-продажи

Объект	Наличие автостоянки	Физические характеристики и назначение	Цена, млн руб.
«А»	Имеется автостоянка на десять машин	Двухэтажное кирпичное офисное здание	54,5
«В»	Отсутствует	Те же самые	51,0

Рассчитать:

1. Денежную поправку на наличие автостоянки.

2. Рыночную стоимость двухэтажного кирпичного офисного здания с автостоянкой.

Задача 2. Определить стоимость объекта оценки, если цена объекта аналога составляет 5 млн руб. Оценщик определил размер требуемых корректировок:

1. Льготное финансирование: (-10%).

2. Условия продажи: (+5%).

3. Рыночные условия: (-5%).

4. Местоположение: (-7%).

5. Состояние: (+6%).

6. Вид объекта: (+3%).

7. Транспортная доступность: (-10%).

8. Инфраструктура: (+5%).

Задача 3. Определить стоимость объекта оценки, если цена объекта аналога составляет 11 млн руб. Оценщик определил размер требуемых корректировок:

1. Условия финансирования: (+5%).

2. Условия продажи: (-5%).

3. Рыночные условия: (-5%).

4. Местоположение: (+10%).

5. Состояние: (+5%).

6. Вид объекта: (-4%).

7. Транспортная доступность: (-5%).

8. Инфраструктура: (+5%).

Задача 4. Сопоставимый объект был продан за 12 млн руб. Он имеет 4 основных отличия от объекта оценки:

― уступает оцениваемому по местоположению на 7%;

― лучше оцениваемого по состоянию на 3%;

― уступает оцениваемому по транспортной доступности на 10%;

― лучше оцениваемого по инфраструктуре на 8%.

Задача 5. Сопоставимый объект был продан за 15 млн руб. Он имеет 4 основных отличия от объекта оценки:

― лучше оцениваемого по местоположению на 15%;

― уступает оцениваемому по состоянию на 5%;

― уступает оцениваемому по транспортной доступности на 5%;

― уступает оцениваемому по инфраструктуре на 10%.

Задача 6. Определить стоимость дома с мансардой. Цена реализации аналогичного дома, но без мансарды – 800 тыс. руб.

На рынке зафиксированы следующие сделки с объектами недвижимости (таблица 2).

Таблица 2 ― Рыночные данные

Показатель	Сделка, тыс. руб.
	1	2	3	4	5
Дом с мансардой	2 850	2 940	2 880	2 910	2 910
Дом без мансарды	2 690	2 785	2 728	2 750	2 745
Разница

Задача 7. В таблице 3 представлена информация по рыночным продажам.

Таблица 3 ― Информация по рыночным продажам

Показатель	Объект
	1	2	3	4
Площадь, кв.м	150	150	200	200
Сад	есть	есть	есть	нет
Гараж	есть	нет	есть	нет
Цена продажи, тыс. руб.	32 000	30 000	45 000	40 000

Определить:

1. Корректировку на разницу в площади.

2. Корректировку на наличие сада.

3. Корректировку на наличие гаража.

Задача 8. В таблице 4 представлена информация по рыночным продажам жилой недвижимости.

Таблица 4 ― Информация по рыночным продажам жилой недвижимости

Показатель	Пара
	1	2	3	4
Цена продажи дома с камином,	18 000	16 000	19 400	21 000
Цена продажи дома без камина,	17 100	15 200	18 300	19 900

Определить корректировку на наличие камина.

Задача 9. По данным о рыночных продажах, представленным в таблице 5 определить:

1. Корректировку на разницу в площади.

2. Корректировку на наличие балкона.

3. Корректировку на наличие сада.

Таблица 5 ― Информация по рыночным продажам

Показатель	Объект
	1	2	3	4
Площадь, кв. м	300	300	250	250
Балкон	есть	нет	есть	есть
Сад	есть	нет	есть	нет
Цена продажи, млн руб.	35 000	30 000	30 000	28 000

Задача 10. Определить величину поправки на отсутствие смотровой ямы методом парной продажи, если имеется следующая информация (таблица 6).

Таблица 6 ― Рыночная информация по гаражам

Объект	Наличие смотровой ямы	Физическая характеристика и назначение объекта	Цена, тыс. руб.
Гараж «А»	отсутствует	отдельно стоящее кирпичное здание площадью 500 кв. м	8 000
Гараж «В»	имеется	отдельно стоящее кирпичное здание площадью 500 кв. м	8 200

Задача 11. По данным о рыночных продажах, представленным в таблице 7 определить:

1. Корректировку на разницу в площади.

2. Корректировку на разницу в количестве спальных комнат.

3. Корректировку на наличие лоджии.

Таблица 7 ― Информация по рыночным продажам

Показатель	Объект
	1	2	3	4
Площадь, кв. м	60	60	65	65
Лоджия	есть	нет	есть	нет
Спальные комнаты	2	2	2	1
Цена продажи, млн руб.	5 000	4 600	5 900	5 100

Задача 12. По данным, представленным в таблице 8, определить:

1. Корректировку на разницу в площади.

2. Корректировку на наличие бани.

3. Корректировку на наличие бассейна.

Таблица 8 ― Информация по рыночным продажам

Показатель	Объект
	1	2	3	4
Площадь, кв.м	200	200	250	250
Баня	есть	нет	есть	нет
Бассейн	есть	есть	есть	нет
Цена продажи, млн руб.	44 000	40 000	55 000	50 000

Задача 13.Оценить трёхэтажный загородный дом, если имеется аналог ― такой же трёхэтажный загородный дом, но с пристроенным гаражом площадью 70 кв. м. Его цена 60 000 тыс. руб. Имеется информация о продаже объектов на рынке (таблица 9).

Таблица 9 ― Информация о продаже объектов

Объект	Физическая характеристика и назначение	Наличие гаража	Цена, млн руб.
А	Одноэтажный загородный дом	есть – 120 кв. м.	7 000
Б	Трёхэтажный загородный дом	есть – 100 кв. м	80 000
В	Трёхэтажный загородный дом	нет	65 000

Задача 14. Вас попросили оценить стоимость кинотеатра на 500 мест. На том же рынке ранее продали три сопоставимых кинотеатра (таблица 10).

Таблица 10 ― Информация по сопоставимым объектам

Сопоставимые объекты	Цена продажи, млн руб.	Количество мест
«Дружба»	220 000	430
«Сатурн»	255 000	540
«Юбилейный»	190 000	385

Оцените рыночную стоимость на основе данной информации.

Задача 15. Оцениваемый объект находится в Центральном районе. Сопоставимый аналог ― в Индустриальном районе (худшем по местоположению). Аналог был продан недавно за 12 000 тыс. руб. Определить стоимость объекта в Центральном районе исходя из рыночных данных, представленных в таблице 11.

Таблица 11 ― Информация о продаже объектов

Показатель	Объект 1	Объект 2	Объект 3	Объект 4
Цена, тыс. руб.	5 400	3 200	25 000	19 000
Время продаж	недавно	год назад	недавно	полгода назад
Район	Индустриаль-ный	Индустриаль-ный	Централь-ный	Центральный

Задача 16. Оценить 2-этажное офисное здание площадью 500 кв. м., требующее косметического ремонта. Имеется аналог – 2-этажное офисное здание площадью 400 кв. м., в котором приведён косметический ремонт. Аналог был продан по цене 300 000 тыс. руб.

Имеется информация по парным продажам (таблица 12).

Таблица 12 ― Информация по рыночным продажам

Объект	Физическая характеристика	Состояние	Цена, тыс. руб.
А	Одноэтажное кирпичное офисное здание площадью 150 кв. М.	Требуется косметический ремонт	60 000
Б	Одноэтажное кирпичное офисное здание площадью 200 кв. М.	Проведён косметический ремонт	130 000

Задача 17. Определить средний валовой рентный мультипликатор (ВРМ) для гостиниц. Имеется информация по парным продажам (таблица 13).

Таблица 13 ― Информация по рыночным продажам

Объект (гостиница)	Потенциальный валовой доход (ПВД), тыс. руб.	Цена, млн руб.
«Заря»	22 500	39 705
«Зея»	25 500	39 000
«Золотой якорь»	21 500	31 500
«Невада»	20 600	30 600
«СтильДВ»	21 900	32 700
«Утро»	25 700	38 600
«Восток»	23 750	37 050
«ЮВОС»	27 750	41 100
«Зенит»	21 800	35 900
«Анкара»	21 800	36 000
«Центральная»	26 500	42 400
«Амур»	26 300	39 200

Задача 18. Оценивается жилой объект недвижимости, износ которого составляет 30%. Имеются следующие данные по проданным объектам (таблица 14).

Таблица 14 ― Рыночные данные по продажам объектов недвижимости

Объект	Назначение	Износ, %	Цена, млн руб.
«А»	общественное	28	75 000
«Б»	жилое	33	60 500
«В»	жилое	68	25 000
«Г»	жилое	25	73 700
«Д»	общественное	30	63000
«Е»	жилое	9	95 000

Определить поправку на износ и рассчитать вероятную цену продажи оцениваемого объекта, исходя из указанных данных по проданным объектам.

Задача 19. Определить стоимость объекта недвижимости, если:

1) ПВД по объекту составляет 1 270 тыс. руб.;

2) ДВД ― 1 020 тыс. руб.

Рыночные данные по объектам-аналогам представлены в таблице 15.

Таблица 15 ― Рыночные данные по объектам-аналогам

Показатель	Объект-аналог
	1	2	3	4
Цена продажи, тыс. руб.	3 000	5 700	3 700	5 000
ПВД, тыс. руб.	910	1 750	1 190	1 480
ДВД, тыс. руб.	740	1 410	910	1 220
Весовой коэффициент	0,3	0,25	0,25	0,2

Задача 20. Чистый доход объект недвижимости за истекший год составил 75000 тыс. руб.

Определить цену объекта, исходя их следующих данных (таблица 16).

Таблица 16 ― Рыночные данные по объектам недвижимости

Объект	Цена, млн руб.	Годовой чистый доход, млн руб.			Валовой доход, млн руб.
		за истекший год	прогнозируемый на следующий год	за истекший год		прогнозируемый на следующий год
«А»	450 000			60 000
«Б»	65 000		12 000
«В»	320 000	35 000
«Г»	530 000	80 000
«Д»	510 000		70 000
«Е»	470 000					73 000

Задача 21. Используя валовый рентный множитель, оценить стоимость объекта, величина годовой арендной платы за который составляет 100 000 руб. Имеется следующая информация по рынку (таблица 17).

Таблица 17 ― Рыночные данные по объектам недвижимости

Объект продажи	Цена продажи, руб.	Месячная арендная плата, руб.
1	1 008 000	12 000
2	1 215 000	13 500
3	821 000	9  000
4	1 132 000	11 500
5	845 000	8 500

Задача 22. Определить среднее значение ставки капитализации для гаражей-стоянок по данным рынка недвижимости (таблица 18).

Таблица 18 ― Информация по рыночным продажам гаражей-стоянок

Показатель	Гараж-стоянка «А»	Гараж-стоянка «Б»	Гараж-стоянка «В»
Количество машино-мест, единиц	70	50	60
Средняя загрузка, %	90	90	88
Ежемесячная арендная плата за 1 машино-место, тыс. руб.	25	28	26

Продолжение таблицы 18

Показатель	Гараж-стоянка «А»	Гараж-стоянка «Б»	Гараж-стоянка «В»
Годовые операционные расходы, тыс. руб.	1 900	1 300	1 600
Цена продажи, млн руб.	80	68	72

Задача 23. Определить среднее значение ставки капитализации для гаражей-стоянок по данным рынка недвижимости (таблица 19).

Таблица 19 ― Информация по рыночным продажам гаражей-стоянок

Показатель	Гараж-стоянка «А»	Гараж-стоянка «Б»	Гараж-стоянка «В»
Количество машино-мест, единиц	80	60	70
Средняя загрузка, %	85	85	90
Ежемесячная арендная плата за 1 машино-место, тыс. руб.	23	26	25
Годовые операционные расходы, тыс. руб.	2 000	1 600	1 800
Цена продажи, млн руб.	90	75	83
Вес, %	30	30	40

Задача 24. Определить величину контрактной арендной платы в расчёте на 1 кв. м площади объекта оценки и величину упущенной выгоды от продажи объекта оценки обременённого договором аренды. Исходные данные представлены в таблице 20.

Таблица 20 ― Исходные данные для расчёта

Показатель	Значение
Срок договора аренды, лет	5
Сумма контракта, млн руб.	2,5
Площадь объекта оценки, тыс. кв. м.	4,5
Рыночная ставка арендной платы, руб. за 1 кв. м	250
Ставка дисконта, %	23

Задача 25. Определить стоимость объекта оценки площадью 4,5 тыс. кв. м, если имеется объект аналог аналогичной площади, обременённый договором долгосрочной аренды. Исходные данные для расчёта представлены в таблице 21.

Таблица 21 ― Исходные данные для расчёта

Показатель	Значение
Срок договора аренды, лет	5
Сумма контракта, млн руб.	3
Площадь объекта оценки, тыс. кв. м.	4,5
Рыночная ставка арендной платы, руб. за 1 кв. м	300
Ставка дисконта, %	24
Цена объекта аналога, млн руб.	140

Задача 26. Определить стоимость объекта оценки площадью 3,7 тыс. кв. м, если имеется объект аналог аналогичной площади, обременённый договором долгосрочной аренды. Исходные данные для расчёта представлены в таблице 22.

Таблица 22 ― Исходные данные для расчёта

Показатель	Значение
Срок договора аренды, лет	5
Сумма контракта, млн руб.	3
Площадь объекта оценки, тыс. кв. м.	4,5
Рыночная ставка арендной платы, руб. за 1 кв. м	300
Ставка дисконта, %	24
Цена объекта аналога, млн руб.	140

Задача 27. Определить поправку на условия финансирования и стоимость объекта оценки. Исходные данные для расчёта представлены в таблице 23.

Таблица 23 ― Исходные данные для расчёта

Показатель	Объект оценки
Условия финансирования объекта оценки	100% за счёт собственных средств на дату регистрации договора

Продолжение таблицы 23

Показатель	Объект оценки
Условия финансирования объекта аналога	50% за счёт собственных средств на дату регистрации договора, 50% ― в рассрочку на 10 лет под 9,5% с ежемесячными платежами
Площадь объекта оценки, тыс. кв. м.	1,2
Площадь объекта аналога, тыс. кв. м.	1,2
Ставка дисконта, %	16
Цена объекта аналога, млн руб.	50

Задача 28. Определить поправку на дату продажи (1 июня) и стоимость объекта оценки. Имеется аналог, проданный 5 месяцев назад за 17 млн руб. Рыночные данные о росте цен на данном сегменте рынка представлены в таблице 24.

Таблица 24 ― Рыночные данные о ежемесячном изменении цен, %

Показатель	Объект оценки
Январь	+ 0,4
Февраль	+ 0,5
Март	+ 0,4
Апрель	+ 0,3
Май	+ 0,3
Июнь	+ 0,2

Задача 29. Оценивается объект жилой недвижимости с пристроенной закрытой верандой. Имеется аналог, не имеющий веранды. Его цена 7 млн руб. Определить поправку на наличие веранды и стоимость объекта оценки.

Расчёт средней определить по моде. Рыночные данные представлены в таблице 25.

Таблица 25 ― Рыночные данные о стоимости жилой недвижимости

Объект недвижимости	Наличие веранды	Цена объекта, млн руб.
«А»	есть	9,00
«Б»	отсутствует	8,90
«В»	есть	7,80
«Г»	отсутствует	7,65
«Д»	есть	8,70
«Е»	отсутствует	8,60
«Ж»	есть	8,75
«З»	отсутствует	8,65
«И»	есть	9,20
«К»	отсутствует	9,04

Задача 30. Оценивается объект жилой недвижимости с пристроенной закрытой верандой. Имеется аналог, не имеющий веранды. Его цена 6 млн руб. Определить поправку на наличие веранды и стоимость объекта оценки. Расчёт средней определить по медиане. Рыночные данные представлены в таблице 26.

Таблица 26 ― Рыночные данные о стоимости жилой недвижимости

Номер пары	Объект недвижимости	Наличие веранды	Цена объекта, млн руб.
Первая	«А»	есть	6,80
	«Б»	отсутствует	6,65
Вторая	«В»	есть	6,12
	«Г»	отсутствует	6,05
Третья	«Д»	есть	5,90
	«Е»	отсутствует	5,80
Четвёртая	«Ж»	есть	5,75
	«З»	отсутствует	5,50
Пятая	«И»	есть	7,20
	«К»	отсутствует	7,00

Задача 31. Определить стоимость объекта оценки, если имеется информация по пяти объектам-аналогам (таблица 27). Для расчёта корректировок по объектам-аналогам использовать данные таблицы 28.

Расчёт стоимости объекта оценки представить в таблице 29.

Таблица 27 ― Характеристика объектов-аналогов

Элемент сравнения	Объекты-аналоги
	Аналог № 1	Аналог № 2	Аналог № 3	Аналог № 4	Аналог № 5
Источник информации	«Из рук в руки»	«Из рук в руки»	«Из рук в руки»	«Из рук в руки»	«Из рук в руки»
Цена предложения, руб.	42 455 000	46 841 150	33 486 000	37 719 000	41 580 000
Общая площадь, м2	1 900	2 230	1 470	1 720	1 540
Местоположение объекта	ближе к центру	удалено от центра	ближе к центру	удалено от центра	ближе к центру
Состояние подъездных путей	удовлет-ворительное	удовлет-ворительное	удовлет-ворительное	отличное	отличное
Условия рынка	цена предложения (чистая продажа)	цена предложения (чистая продажа)	цена предложения (чистая продажа)	цена предложения (чистая продажа)	цена предложения (чистая продажа)
Функциональное назначение	админи-стративно-бытовое	админи-стративно-бытовое	админи-стративно-бытовое	админи-стративно-бытовое	админи-стративно-бытовое
Состояние объекта	хорошее	хорошее	хорошее	удовлет-ворительное	хорошее
Инфраструктура территории	админи-стративно-бытовые, произ-водственно-складские объекты	админи-стративно-бытовые, произ-водственно-складские объекты	админи-стративно-бытовые, произ-водственно-складские объекты	админи-стративно-бытовые, произ-водственно-складские объекты	админи-стративно-бытовые, произ-водственно-складские объекты
Наличие коммуникаций	все	все	все	все	все
Парковка	есть	есть	есть	есть	есть
Охрана	есть	есть	есть	есть	есть

Таблица 28 ― Описание корректировок для расчёта рыночной стоимости сравнительным подходом

Элемент сравнения	Обоснование корректировки
Местоположение объекта	По данным риэлтерских компаний стоимость по аналогичным объектам расположенным «ближе к центру» выше, чем по аналогичным объектам расположенным «удалено от центра» на 5%.
Состояние подъездных путей	По данным рынка стоимость 1 кв. м объектов с отличным состоянием подъездных путей выше на 5% стоимости 1 кв. м объектов с удовлетворительным состоянием подъездных путей
Условия рынка	По объектам аналогам известны не цены реальных сделок, а цены предложений к продаже. Поэтому требуется использовать скидку на уторговывание. По данным риэлтерских компаний скидка на уторговывание по аналогичным объектам составляет 5%.
Состояние объекта	По данным рынка стоимость 1 кв. м объектов в хорошем состоянии выше на 10% стоимости 1 кв. м объектов в удовлетворительном состоянии

Таблица 29 ― Определение стоимости объекта оценки методом сравнительных продаж

Элемент сравнения	Объект оценки	Объект-аналог
		№ 1	№ 2	№ 3	№ 4	№ 5
1	2	3	4	5	6	7
Цена предложения, руб.
Общая площадь, м2	1 841
Цена предложения, руб./м2
Местоположение объекта	ближе к центру
корректировка
скорректированная цена
Состояние подъездных путей	отличное

Продолжение таблицы 29

Элемент сравнения	Объект оценки	Объект-аналог
		№ 1	№ 2	№ 3	№ 4	№ 5
1	2	3	4	5	6	7
корректировка
скорректированная цена
Условия рынка
корректировка
скорректированная цена
Функциональное назначение	админи-стративно-бытовое
корректировка
скорректированная цена
Состояние объекта	хорошее
корректировка
скорректированная цена
Инфраструктура территории	админи-стративно-бытовые, произ-водственно-складские объекты
корректировка
скорректированная цена
Наличие коммуникаций	все
корректировка
скорректированная цена
Парковка	есть
корректировка
скорректированная цена

Продолжение таблицы 29

Элемент сравнения	Объект оценки	Объект-аналог
		№ 1	№ 2	№ 3	№ 4	№ 5
1	2	3	4	5	6	7
Охрана	есть
корректировка
скорректированная цена
Весовые коэффициенты
Стоимость за 1 м2, руб.
Стоимость объекта оценки, руб.

Тестовые задания

1. При внесении процентных корректировок какая из нижеперечисленных должна быть произведена первой?

а) местоположение;

б) переданные права на недвижимость;

в) время продажи.

2. Анализ парных продаж предполагает:

а) сравнение двух и более продаж с целью получения величины корректировки для одного элемента сравнения;

б) сравнения цены продажи объекта в динамике за определённый период;

в) сравнение цены продажи двух объектов для характеристики рынка недвижимости.

3. При оценке недвижимости методами сравнительного подхода не учитывается фактор:

а) величина кредита;

б) условия финансирования;

в) местоположение;

г) время продажи.

4. Корректировки, вносимые в цену объектов-аналогов, могут быть:

а) только в рублях;

б) только в процентах;

в) и в рублях, и в процентах.

5. После подбора объекта-аналога оценщик вносит:

а) все поправки в цену оцениваемого объекта;

б) поправку на дату продажи в цену оцениваемого объекта, а остальные ― в цену объекта-аналога;

в) все поправки в цену объекта-аналога.

6. Поправка на износ рассчитывается по формуле:

а) (100-Ио.о.)/(100-Ио.а.);

б) (100-Иа.о.)/(100+Ио.о.);

в) (100-Иа.о.)/(100-Ио.о.);

г) (100+Ио.о.)/(100-Ио.а.).

7. Относительные денежные поправки, применяемые в сравнительном подходе:

а) используются в виде коэффициента и зависят от количества единиц сравнения;

б) используются в виде коэффициента и не зависят от количества единиц сравнения;

в) применяются в денежном эквиваленте и зависят от количества единиц сравнения;

г) применяются в денежном эквиваленте и зависят от количества единиц сравнения.

8. Валовой рентный мультипликатор рассчитывается делением:

а) цены продажи на чистый операционный доход;

б) чистого операционного дохода на цену продажи;

в) потенциального валового дохода на действительный валовой доход;

г) цены продажи на валовой доход.

9. При оценке недвижимости складского назначения в качестве единицы сравнения целесообразно использовать:

а) 1 га;

б) 1 сотку;

в) 1 куб. м;

г) 1 кв. м.

10. При оценке недвижимости сельскохозяйственного назначения в качестве единицы сравнения целесообразно использовать:

а) 1 га;

б) 1 сотку;

в) 1 куб. м;

г) 1 кв. м.

11. Какой из принципов оценки утверждает, что типичный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше минимальной цены, взимаемой за другой аналогичный объект такой же полезности:

а) полезности;

б) замещения;

в) вклада.