Глава 1. Общая характеристика недвижимого имущества как объекта гражданских прав §1.1 Понятие недвижимости

Формулировка понятия недвижимости, предусмотренная в ст. 130 ГК РФ базируется на трёх приёмах, использованных законодателем для выведения общего понятия:

1. отнесение к недвижимости земельных участков;

2. отнесение к недвижимости объектов, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно;

3. отнесение к недвижимости движимых по природе вещей - подлежащих государственной регистрации воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов.

Как видим, все указанные группы объектов недвижимости не имеют общих признаков. Даже первая и вторая группы объектов при ближайшем рассмотрении не обладают общими признаками, поскольку если в первой группе объектов находятся такие объекты, которые являются принципиально неперемещаемыми (земельные участки), то во второй группе - объекты, перемещение которых принципиально возможно, хотя и с причинением несоразмерного ущерба их назначению (здания, сооружения). Следует отметить и то обстоятельство, что, начиная с дореволюционных времён, цивилисты, анализируя такой признак недвижимости, как её неразрывную связь с землёй, отмечают, что современные технологии в некоторых случаях позволяют перемещать здания, сооружения без причинения существенного ущерба их назначению¹. Более того, при определённых условиях эта группа объектов может быть трансформирована в движимое имущество (например, при продаже здания на строительные материалы). Таким образом, как справедливо отмечается в литературе, в данном случае указанную норму необходимо трактовать не буквально, а в соответствии с её смыслом, согласно которому закон признаёт недвижимым то имущество, которое может быть использовано по своему назначению только в неразрывной связи с землёй¹.

Третью группу в легальной дефиниции, закреплённой в ст. 130 ГК РФ, составляют объекты, которые, напротив, являются движимостями, причём движимостями в буквальном смысле этого слова: функциональное предназначение этих предметов состоит именно в перемещении в пространстве. Указанную группу недвижимости не соединяет с первыми двумя группами даже такой признак, как связь с земельными участками, т.е. тот признак, который позволяет говорить о недвижимости по природе либо о недвижимости в силу неразрывности с земельным участком².

Таким образом, простое сопоставление трёх указанных групп не даёт возможности выделить общие признаки предметов, в отношении которых установлен правовой режим недвижимости. Это, в свою очередь, позволяет сделать вывод о том, что понятие недвижимости определено не путём установления признаков данного явления, а путём установления их перечня, приведения примеров недвижимых вещей. Однако, как справедливо заметил по этому поводу в начале ХХ в. профессор Л.А. Кассо, использование такого приёма как перечисление примеров не может иметь исчерпывающего значения для общего определения³. Отсутствие чёткой дефиниции понятия недвижимости неизбежно способствует возникновению споров по поводу отнесения целого ряда объектов гражданского права к данной категории, поскольку легальное определение недвижимости имеет размытые границы.

Кроме того, данная проблема приобретает особую остроту и в связи с тем, что понятие движимых вещей формулируется по остаточному принципу (всё, что не недвижимость, - то движимое имущество). Таким образом, установление чёткой границы понятия недвижимости путём использования такого приёма, как исключение из всей совокупности объектов гражданского права движимых вещей, также невозможно, поскольку понятие «движимые вещи» также не определено законодателем¹.

Следует отметить и то обстоятельство, что приём, использованный законодателем для конструирования понятия недвижимости, некорректен с точки зрения классификации. Законодатель при определении признаков недвижимости не выдержал единства критерия отбора. Если в первой и третьей группе в качестве объектов недвижимости указываются определённые примеры, то во второй группе недвижимость определяется через указание существенных признаков (связь с землёй), подкрепляемых некоторыми примерами (насаждения, здания, сооружения). При этом вторая группа предметов оказывается соподчинённой первой группе, которая выступает в качестве своеобразного родового понятия, поскольку неразрывная связь с землёй позволяет отнести здания к недвижимым вещам.

Правильное понимание недвижимости на основе той дефиниции, которая сформулирована в Гражданском кодексе РФ, возможно только с помощью привлечения понятий из иных отраслей законодательства - земельного, законодательства о недрах и пр. Однако анализ таких законодательных понятий, как участки недр, земельные участки и других также не позволяет выделить общие признаки этих объектов как объектов недвижимости. Так, в соответствии с Законом РФ от 21 февраля 1992 г. № 2395-1 «О недрах»² под участком недр понимается геометрически определённое пространство недр, индивидуализация которого происходит в виде горного отвода - геометризованного блока недр (ст. 7).

Все вышеприведённые определения объектов недвижимости не дают представления об общих для них признаках, позволяющих корректно объединить их в одно понятие. Единственный признак, роднящий эти объекты, - их неразрывная связь с землёй как пространственной территорией, - находится за пределами приведённых законодательных дефиниций (он отражён в ГК РФ).

«Само собой разумеется, что вопрос о прочности и связи строения с землёй не может быть решён принципиально с полной точностью. Решение его зависит от обстановки каждого случая в отдельности... Несомненно, строительная техника, позволяющая перемещать многоэтажные дома, способна ещё более затруднить и без того не особенно твёрдое отличие движимости от недвижимости»¹, - в какой-то мере данные строки обусловили границы дальнейших догматических исследований в этом аспекте сущности недвижимого имущества. Правоведы рассматривали понятие «прочная связь с землёй» исключительно как соединение (соединённость) объекта с грунтом (почвой). В настоящее время механические критерии прочности связи строения с землёй заметно утрачивают своё значение, уступая зависимости (прочности) юридической.²

Но и юридическая связь здания (сооружения) с земельным участком (землёй) рассматривалась преимущественно как соотношение правовых режимов этих в определённой мере самостоятельных объектов недвижимости. Юридическая связь в упрощённом виде представляет совпадение (или возможность «сосуществования») вещных прав владельца как на земельный участок, так и на строение. В классическом виде (здание есть принадлежность земельного участка), действительно, такая связь не только имеется, она необходима.³

В современном же российском гражданском законодательстве, как уже отмечалось, упомянутая юридическая «сцепка» при поверхностном рассмотрении может отсутствовать. Это дало основание современным исследователям полагать, что, поскольку «лицо, не имеющее право собственности на земельный участок, по действующему законодательству может стать первичным собственником здания или сооружения как объекта недвижимости», то «требование прочной связи с землёй просматривается только в контексте физического соединения с земельным участком, при отсутствии, как правило, общего правового режима»¹.

Если же говорить о правовом режиме указанных объектов, то и он разнится. Так, недра являются объектом исключительной собственности Российской Федерации (п. 1 ст. 1.2 Закона «О недрах»²), а участки недр не могут быть предметом купли-продажи, дарения, наследования, вклада, залога или отчуждения в иной мере (п. 2 ст. 1.2 Закона «О недрах»). Указанное обстоятельство делает бессмысленным требование о государственной регистрации прав на участки недр, поскольку данный объект изъят из гражданского оборота и никому, кроме государства, принадлежать не может.

Сам законодатель не высказывается относительно того, почему недвижимостью признаются эти, а не иные объекты.

Одним из наиболее частых доктринальных объяснений этого является утверждение об особой значимости указанных объектов для экономики, их высокой стоимости и, как следствие, необходимости публичного интереса в повышении надёжности правил их гражданского оборота³.

Однако в юридической литературе существуют и иные объяснения причин выделения недвижимости как особого объекта гражданских прав. Так, К.И. Скловский полагает, что «нет оснований считать причиной особого положения недвижимости в обороте её прямую, непосредственную ценность»¹. По его мнению, решающим качественным отличием, позволяющим превратить недвижимое имущество в средство устойчивости кредита через ипотеку, является «видимость»², т.е. устойчивость и публичный характер в данной сфере. Отдавая дань верно подмеченному К.И. Скловским аспекту ипотечного кредитования как свойства оборота недвижимости, следует отметить, что данный подход связан только с одной из функций, которую выполняет недвижимость, - с её способностью обеспечивать мультиплицирование денежных ресурсов. Между тем данной функцией предназначение недвижимости далеко не исчерпывается.

Невозможность найти в позитивном законодательстве формальные признаки, объединяющие различные объекты недвижимости в целостную систему, приводит некоторых исследователей к выводу о том, что правовой режим недвижимости не зависит от её природных свойств. В качестве объединяющих недвижимое имущество признаков и основания выделения недвижимости в особое юридическое понятие рассматриваются особенности организации оборота недвижимости.

Однако возникает ряд вопросов: насколько такой подход отвечает объективным закономерностям развития гражданского оборота. В своё время ответ на этот вопрос дал великий русский юрист, профессор Д.И. Мейер, который писал о том, что нет необходимости, «чтобы юридическое деление имуществ на недвижимые и движимые совпадало с физической неподвижностью или подвижностью вещей: в области права это деление имуществ имеет то значение, что одни определения связываются с имуществами недвижимыми, другие - с имуществами движимыми; но действительно ли имущество, признаваемое по закону недвижимым, неподвижно по своей природе, или оно подвижно - это всё равно; и если, например, законодатель найдёт нужным какое-либо определение, касающееся недвижимого имущества, распространить и на имущество движимое, то определение это будет применяться и к движимому имуществу, и наоборот»¹.

При определении дефиниции недвижимости законодатель использует два подхода: во-первых, даёт признаки недвижимости (земля, неразрывная связь с землёй, невозможность перемещения без причинения несоразмерного ущерба назначению) и, во-вторых, указывает на конкретные объекты, которые по правовому статусу являются недвижимыми вещами (земельные участки, воздушные и морские суда и пр.). Если второй способ определения недвижимости не влечёт трудностей в применении на практике, поскольку его предмет конкретизирован как объект гражданского оборота, то определение недвижимости при помощи использования несколько абстрактных признаков – «прочная связь с землёй», «невозможность перемещения без несоразмерного ущерба назначению» - может вызвать трудности у правоприменителя. Действительно, в законодательстве отсутствует определение этих понятий, да и дать такие понятия, видимо, невозможно. Использованные законодателем формулы имеют оценочный характер и фактически отданы на усмотрение правоприменителя (суда, учреждения юстиции, уполномоченного регистрировать права на недвижимость и сделки с нею, и пр.). Об этом свидетельствуют и материалы судебно-арбитражной практики, в которой разрешаются вопросы по определению того, каковы критерии «прочной связи с землёй» и степени несоразмерности ущерба назначению вещи при её перемещении¹.

К примеру, в одном из дел Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ, рассмотрев протест и направляя дело на новое рассмотрение в первую инстанцию, указал, что суд не исследовал вопрос о том, может ли быть признано объектом недвижимости одноэтажное деревянное здание площадью 10,5 квадратных метра и асфальтовое покрытие площадью 7056,8 квадратных метра².

Вместе с тем, практика федеральных арбитражных судов округов по вопросам квалификации асфальтового покрытия крайне противоречива. В одних случаях суд исходил из того, что таковое не может выступать в качестве недвижимого имущества³. А в других случаях делают вывод о том, что конкретный объект (асфальтовое покрытие) является недвижимостью, обосновывался исходя из его предназначения, а также обстоятельств, связанных с его созданием⁴.

Таким образом, вышеприведённый пример из судебно-арбитражной практики свидетельствуют об определённой нестабильности оценки объектов недвижимости. Эта нестабильность и является следствием расплывчатости формулы, использованной законодателем для определения понятия недвижимости.

Все те проблемы, которые порождаются предпринимательской практикой в сфере коммерческой недвижимости, оборотом жилой недвижимости, а также судебно-арбитражной практикой, в конечном итоге восходят к понятию недвижимости. Будучи фундаментальной гражданско-правовой категорией, понятие недвижимости лежит в основе всей системы права недвижимости, правового регулирования сделок с недвижимым имуществом.

В науке гражданского права понятие «недвижимость» обсуждалось и обсуждается столь же активно. Дискуссии ведутся в пределах, установленных статьёй 130 ГК РФ¹. Кроме того, в соответствии с п. 1 ст. 132 ГК РФ недвижимостью признаётся предприятие в целом как имущественный комплекс. И в завершение законодатель допускает, что законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество².

Таким образом, некоторые учёные-цивилисты считают, что легитимное определение недвижимости не вполне совершенно с современной точки зрения и нуждается в изменении, что, на мой взгляд, заслуживает внимания ввиду наличия ряда неточностей в самой формулировке дефиниции. Так как статьёй 130 ГК РФ предусмотрен не весь перечень объектов недвижимого имущества, он дополняется другими федеральными законами. Так к примеру, Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»³ расширяет примерный перечень объектов недвижимости и указывает в качестве примеров недвижимых вещей на жилые и нежилые помещения (ст. 1). Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» также указывает новые примеры недвижимых вещей: дачи, садовые дома⁴, гаражи и другие строения потребительского назначения (п. 1 ст. 5)¹. В соответствии с Федеральным законом от 7 июля 2003 г. № 126-ФЗ «О связи» к недвижимому имуществу относятся сооружения связи, которые прочно связаны с землёй и перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе линейно-кабельные сооружения связи (п. 1 ст. 8)².

Так, Арбитражный суд Курской области³ (см. Приложение №1) признал за ОАО «Центр Телеком» право собственности на недвижимое имущество – линейно-кабельное сооружение связи. Согласно ст. 8 Федерального закона «О связи»⁴ сооружения связи, которые прочно связаны с землёй, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе линейно-кабельные сооружения связи, относятся к недвижимому имуществу, государственная регистрация права собственности, на которые осуществляется в соответствии с гражданским законодательством, особенности должны устанавливаться Правительством РФ⁵.

Таким образом, исходя из вышеизложенного, можно сделать вывод, что с развитием гражданского законодательства, понятие недвижимости детализировано с учётом современных тенденций и внедрением новейших технологий, оставляя неясным лишь одно условие, - по какому критерию необходимо всё-таки разграничивать недвижимое имущество? Исходя из положений судебной практики, можно прийти к выводу, что суды в основном придерживаются устоявшихся норм.