2.4. Недвижимость как источник дохода

Завершающий аспект анализа - рассмотрение особенностей использо­вания недвижимости в качестве источника дохода.

В этой связи сразу же отметим наиболее существенные положения, важные для последующего изложения.

Первое положение - далеко не все объекты недвижимости являются и могут являться источником получения дохода. Большинство объектов жилищного фонда, которые предоставляются на условиях найма, явля­ются не источником доходов, а расходной статьей бюджета. Жилье, перешедшее в частную собственность граждан в результате приватизации, практически полностью используется для целей проживания самих собственников и членов их семей и служит в качестве экономического блага. Таким образом, «доходный потенциал» недвижи­мости, если рассматривать только ту разновидность дохода, которую она может приносить своему собственнику - ренту - относительно невелик.

Рента - регулярно получаемый доход на капитал, имущество, землю, облигации государствен­ных займов через равные интервалы времени.

Второе положение - различие дохода, получаемого именно от недви­жимости и дохода, приносимого при участии недвижимости. В первом случае недвижимость является единственным фактором дохода, во вто­ром - одним из нескольких и, возможно, не главным. В чистом виде рентный доход от недвижимости имеет место в тех случаях, когда объект недвижимости, обладающий необходимыми потребительскими свойствами, сдается в аренду. В данном случае с экономической точки зрения роль недвижимости аналогична передаваемому в ссуду капиталу; можно ска­зать, что объект недвижимости представляет собой «натурализованный» капитал, то есть капитал в вещественной форме, приносящей собственнику недвижимости денежный доход. Выражаясь языком американского экономиста Ирвина Фишера, капитал - запас, благосостояние на определенный момент време­ни. Стоимостной эквивалент недвижимости будет представлять собой ка­питализированную ренту со следующими соотношениями:

г(Дх) = RК

К = Дх/R,

где г (Дх) - рентный доход собственника недвижимости;

R - Уровень доходности капитала (в %);

К - величина капитала.

Эти соотношения универсальны для приносящих доход объектов не­движимости любого функционального назначения. Различия будут заклю­чаться в величине дохода, которая, в свою очередь, производна от уровня платежеспособного спроса. В настоящее время наибольшим спросом пользу­ются нежилые здания и помещения офисного назначения, что и опреде­ляет более высокий уровень арендной платы для данного вида недвижи­мости. Есть еще один фактор, который влияет на величину ренты при коммерческом использовании недвижимости: доходность деятельности са­мого арендатора. В одинаковом офисе могут располагаться и высокопри­быльная фирма, и фирма, далеко отстоящая от нее по уровню доходов. Однако на практике арендная плата почти всегда коррелирует с уровнем дохода арендатора, т.е.:

АП = АП + АП [= f (Дx_aр)],

где АП - размер арендной платы;

АП - средневзвешенная рыночная ставка АП для данного вида недвижимости;

АП - излишек АП (сверхрента, дополнительная рента).

Разумеется, точное представление о величине дохода арендатора (осо­бенно в условиях России) далеко не всегда может быть обеспечено. Поэтому в ряде случаев используются другие механизмы формирования АП, хорошо учитывающие все существенные особенности использования арендованной недвижимости.

Так, например, в Японии и некоторых европейских странах величина арендной платы для торговых и складских помещений определяется сле­дующим образом:

АП = АО + % V_об,

где АО - величина амортизационных отчислений;

V_об - объем оборота в стоимостном выражении (% = 2÷З).

Подобный алгоритм вполне обоснован экономически. Любая недвижи­мость в процессе использования снашивается и подлежит воспроизводству. Эта часть обязательных расходов собственника возмещается арендатором в виде амортизационных отчислений. Вторая часть АП (%V_o6) отражает интенсивность коммерческого оборота, для целей которого арендуется не­движимость. Если эта интенсивность различна, значит, недвижимость ис­пользуется с разным «коэффициентом полезного действия». Более высо­кой отдаче для арендатора закономерно должна соответствовать и более высокая отдача для арендодателя. Нечто подобное издавна существовало в России при аренде земли на условиях натуральной ренты. Есть у приведен­ного алгоритма еще одно существенное достоинство: V_0б гораздо проще отследить, чем доход арендатора. Например, при аренде универсама, супер­маркета ассортимент и объемы продуктов достаточно стабильны, цены из­вестны и определить Дх_ар для арендодателя не составит особого труда.

При аренде жилищной недвижимости определение величины ренты, то есть размера АП, является более простым. Она представляет собой функ­цию от потребительских свойств арендуемого жилья. Имеет место взаи­мосвязь следующего вида:

U(U_об + U_loc)  АП = АП ,

где U - общая полезность;

U_об - полезность (потребительские качества) объекта;

U_loc - то же, местоположения.

При этом для примерно равных значений АП выполняется условие U  const, т.е. за одну и ту же плату можно арендовать более качественное жилье с худшим местоположением или наоборот. Все эти факторы учи­тываются субъектами рынка, что и формирует размер АП.

Если же принять U_об const, то:

+ U = +  U_loc  + АП,

т.е. изменение полезности такого жилья всегда представляет собой увели­чение сравнительных преимуществ местоположения, а АП следует рас­сматривать в качестве ренты по местоположению.

Таковы основные характеристики недвижимости как источника дохода.

Иная ситуация имеет место, когда недвижимость является одним из факторов производства. Прежде всего, необходимо уяснить, что ни один из факторов производства источником дохода непосредственно не являет­ся. Их правильнее рассматривать в качестве обязательных условий, мате­риальных предпосылок получения дохода. Источником же дохода являет­ся предпринимательская и трудовая деятельность, результаты которой ре­ализуются на рынке в качестве товаров. Объем реализации определяет величину предпринимательского дохода. Прибыль - приток услуг во времени. Если капитал представляет собой интег­рацию будущих услуг, то прибыль - результат исполь­зования этих услуг на протяжении определенного промежутка времени.

Полученная прибыль является результатом производственного потреб­ления определенной комбинации факторов. Различия в характере производственного потребления хоро­шо известны: часть из них, а именно основные фонды, к которым относится и недвижимость, используется в течение множества производственных циклов и не потребляется в буквальном смысле, не утрачивает своей натурально-вещественной формы в процессе производства; другая часть целиком трансформируется в готовую продукцию. Характер потребления определяет и стоимостные показатели продукции, одна часть которых - это амортизация основных фондов, а другая - полная сто­имость оборотных средств. Соответственно, можно записать:

С  Н_ао х С_оф + С_ос

где С - общие издержки по выпуску продукции в стоимостном выраже­нии;

С_оф - стоимость основных фондов;

С_ос - стоимость оборотных средств;

Н_ао - норматив амортизационных отчислений.

На основании этой формулы можем определить объем реализации продукции в стоимостном выражении (С_реал):

Производственная недвижимость является частью основных фондов. Следовательно, ее стоимостной эквивалент С_недв можно определить следу­ющим образом:

где АО_недв - сумма амортизационных отчислений по объектам производ­ственной недвижимости.

Примечание: 1. Результаты выражений 1, 2 определяются в годовом исчис­лении.

2. Накладные расходы и прочие элементы затрат в данном случае не учитываются.

Из вышеизложенного следуют три важных вывода:

Во-первых, экономическую экспертизу производственной недвижимости следует рассматривать как составную часть экспертизы предприниматель­ской деятельности предприятия в целом.

Во-вторых, предпринимательский доход и его составная часть, обеспе­чиваемая производственной недвижимостью, имеет иную основу, в отличие от аренды недвижимости.

В-третьих, производственная недвижимость, в отличие от сдаваемой в аренду, используется самим собственником-предпринимателем.

Заканчивая рассмотрение недвижимости как экономического понятия, следует отметить, что на практике могут иметь место комбинированные варианты использования. Например, проживая в собственной квартире, можно одновременно заниматься репетиторством или другим видом деятельности. Когда часть недвижимости сдается в аренду, то эта часть используется в качестве источника дохода. Подобные ситуации приводят к необходимости осуще­ствления более детальной экспертизы, разработки соответствующих мето­дов.

Заключительным результатом проведенного анализа должно являться определение экономического понятия недвижимости. Сформулируем его, рассматривая во взаимосвязи процессы создания, развития и управления недвижимостью:

Недвижимость как экономическая категория есть материальный актив, стоимостной эквивалент которого определяется эффективностью его ис­пользования в качестве экономического блага, товара или источника до­хода.