2. Оценка инвестиций в объект недвижимости

2.1. Постановка задачи

Девелопер рассматривает возможность и целесообразность осуществления инвестиционного проекта, предусматривающего покупку объекта коммерческой недвижимости с последующей его реконструкцией и сдачей в долгосрочную аренду. Необходимо произвести экономическую оценку эффективности инвестиций в данный проект и сделать вывод о целесообразности его реализации.

Для решения данной задачи следует определить общую потребность в инвестициях, необходимых для реализации проекта, выбрать наиболее эффективный график финансирования реконструкции, рассчитать финансовые показатели проекта, определить показатели эффективности инвестиций и сделать вывод о целесообразности осуществления рассматриваемого инвестиционного проекта.

Наименования объектов недвижимости и исходные данные для выполнения курсовой работы приведены в прил. 1 по вариантам.

При выполнении раздела выпускной квалификационной работы исходные данные определяются по заданию на выполнение соответствующей работы.

2.2. Содержание и порядок выполнения работы

2.2.1. Краткая характеристика инвестиционного проекта (резюме)

Целью данного этапа работы является характеристика основных параметров инвестиционного проекта. Данный раздел представляется в форме резюме, первая часть которого составляется на основе исходных данных к курсовой работе, приведенных в прил. 1, или данных задания к выпускной квалификационной работе. В этой части дается общая характеристика объекта недвижимости и его основные технико-экономические показатели. Во второй части резюме приводятся рассчитанные в последующих разделах работы показатели эффективности инвестиционного проекта. Вторая часть резюме оформляется после завершения всех расчетов.

2.2.2. Расчет общей потребности в инвестициях

на приобретение и реконструкцию объекта коммерческой недвижимости

Общая потребность в инвестициях определяется суммой денежных средств, необходимых для осуществления инвестиционного проекта. Сумма инвестиций включает затраты девелопера на покупку объекта коммерческой недвижимости и его реконструкцию:

где – инвестиции, необходимые для осуществления инвестиционного проекта, млн. руб.;

– рыночная стоимость объекта недвижимости, млн руб.

– сумма инвестиций в реконструкцию объекта, млн руб.

Рыночная стоимость объекта недвижимости в курсовой работе принимается по исходным данным, приведенным в задании. При выполнении выпускных квалификационных работ рыночная стоимость объекта может рассчитываться дипломником на основе трех подходов в соответствии с принятой методологией и стандартами оценки объектов недвижимости [4].

Сумма инвестиций в реконструкцию объекта недвижимости складывается из суммы капитальных вложений, необходимых для реконструкции объекта, суммы начального оборотного капитала, необходимого для запуска объекта недвижимости в эксплуатацию, и суммы нематериальных активов, связанных с формированием бренда и продвижением объекта на рынок недвижимости:

где – инвестиции, необходимые для осуществления реконструкции объекта недвижимости, млн руб.;

– капитальные вложения в реконструкцию, млн руб.;

– инвестиции в начальный оборотный капитал, млн руб.;

– инвестиции в нематериальные активы организации, млн. руб.

Капитальные вложения в реконструкцию объекта недвижимости определяются стоимостью проектно-изыскательских работ, стоимостью ремонтно-строительных работ, стоимостью приобретения и монтажа инженерного и технологического оборудования, затратами на оформление земельного участка под объектом недвижимости и др. В данном проекте под технологическим оборудованием понимается специальное офисное оборудование (оборудование систем безопасности, систем климат-контроля, связи и т. д.) или торговое оборудование.

где– стоимость проектно-изыскательских работ, млн руб.;

– стоимость строительно-монтажных работ, млн руб.;

–стоимость оборудования и затраты на его монтаж, стоимость инвентаря, млн руб.;

– прочие работы и затраты, млн руб.

Стоимость прочих работ и затрат, включаемых в капитальные вложения на реконструкцию, связана, в основном, с покупкой земельного участка и его подготовкой к строительству. В курсовой работе эти затраты не учитываются, так как стоимость земли входит в стоимость покупаемого объекта недвижимости.

Инвестиции в начальный оборотной капитал включают затраты на формирование начальных производственных запасов и начального резерва финансовых средств. В курсовой работе начальный оборотный капитал включает только средства финансового резерва. В выпускных квалификационных работах рекомендуется определить дополнительно затраты на формирование начальных производственных или торговых запасов исходя из назначения объектов недвижимости.

Инвестиции в нематериальные активы представляют собой затраты на разработку торговой марки, приобретение программных продуктов, затраты на позиционирование объекта на рынке недвижимости и в информационном пространстве.

Расчет потребности в инвестициях рекомендуется выполнять в форме таб. 1, занося в соответствующие графы данные о стоимости работ или затрат.

Общая потребность в инвестициях, необходимых для создания объекта, в курсовой работе определяется на основе исходных данных, приведенных в прил. 1.

При выполнении выпускных квалификационных работ потребность в инвестициях определяется на основе сметных расчетов в соответствии с рекомендациями [5]. Стоимость проектно-изыскательских работ определяется по Справочнику базовых цен на проектирование [6]. Стоимость строительно-монтажных и ремонтно -строительных работ может определяться как базисно-индексным методом по территориальным единичным расценкам (ТЕР), так и по укрупненным показателям стоимости работ по строительным ценникам [7]. Стоимость оборудования рассчитывается на основе спецификаций и цен коммерческих предложений поставщиков.

Таблица 1