5.2. Описание объекта оценки

Объект оценки расположен по адресу: Московская область, Рузский район, в районе деревни Тучково, снт «Морево», участок №34. Описание объекта оценки составлено по информации, предоставленной заказчиком (таблица 2).

Характеристика земельного участка Таблица 2

Показатели	Характеристика показателя
1.Правоудостоверяющие документы	Копия свидетельства о государственной регистрации права № ХХХ
2.Месторасположение	Московская область, Рузский район, п. Тучково, снт «Морево», участок №34
3.Категория земель	Земли с/х назначения
4.Разрешенное использование	Для садоводства
5.Площадь	10 соток
6.Коммуникации	Водоснабжение, электричество, газ
7.Освоенность	Освоен, ровный разработанный участок (раньше были заросли деревьев и кустарников) с несколькими многолетними деревьями
8.Наличие ограждений	огорожен
9.Транспортная доступность	Проезд по Новорижскому шоссе, Минскому и Можайскому шоссе расстояние до МКАД – около 65 км. Ближайшая ж/д станция – «Тучково» (20 мин. на транспорте), так же автобусное сообщение. Дорога, ведущая непосредственно к объекту оценки – грунтовая, но обеспечен круглогодичный подъезд.
10.Дополнительные сведения	В СНТ есть охрана, которая совершает периодический обход всех участков. Вокруг СНТ поле и лес, в 7 минутках от поселка имеются многочисленные карьеры(приспособленные для ловли рыбы и купания) , в 25 минутах есть плотина.

Информация для анализа рынка недвижимости, выбора аналогов и данных по ним получена из различных источников, включая сайты агентств недвижимости, сведения о земельном участке - в результате визуального осмотра и материалов, полученных от заказчика.

6. Выбор вида подхода к оценке

6.1. Оценка затратным подходом

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

Затратный подход основывается на изучении возможности инвестора приобретения недвижимости исходя из того, что инвестор не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется возведение аналогичного объекта недвижимости по назначению и качеству без существенных задержек.

Данный подход к оценке приведет к объективным результатам, если возможно точно оценить величины стоимости и износа объекта при условии относительного равновесия спроса и предложения на данном сегменте рынка собственности.

Этапы затратного подхода:

1) оценка стоимости объекта недвижимости как нового на дату проведения оценки,

2) оценка величины общего накопленного износа,

3) определение итоговой рыночной стоимости объекта недвижимости (как стоимость нового за вычетом износа)

Рыночная стоимость = стоимость объекта как нового + стоимость воспроизводства = стоимость объекта как нового – накопленная стоимость износа

Затратный подход к оценке недвижимости применяется в случаях, когда не имеется достаточной информации о сделках купли-продажи аналогичной недвижимости или при специфичном функциональном назначении объекта недвижимости, в связи с чем информация не представлена на рынке. Более того, затратный подход не применяется при оценке встроенных помещений.

В данном случае при оценке земельного участка имеется достаточно информации о сделках купли-продажи аналогичных объектов недвижимости.

При оценке земли затратный подход используется в основном для определения стоимости улучшений, находящихся на земельном участке (зданий, строений сооружений) для выделения земельной составляющей в стоимости единого объекта недвижимости, поэтому в данном отчете затратный подход не используется, так как оценить необходимо только земельный участок.