9.2. Классификация и суть поправок

Классификация вводимых поправок основана на учете разных способов расчёта и внесения корректировок на различия, имеющиеся между оцениваемым объектом и сопоставимым аналогом.

Процентные корректировки вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже - понижающий коэффициент.

К процентным поправкам можно отнести, например, корректировки на местоположение, износ, время продажи.

Стоимостные корректировки

а) Денежные корректировки, вносимые к единице сравнения (1 Га, единица плотности, 1 сотка), изменяют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Поправка вносится положительная, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, если хуже - применяется отрицательная поправка.

К денежным поправкам, вносимым к единице сравнения, можно отнести корректировки на качественные характеристики, а также корректировки, рассчитанные статистическими методами.

б) Денежные корректировки, вносимые к цене проданного объекта-аналога в целом, изменяют её на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта.

К денежным поправкам, вносимым к цене проданного объекта- аналога в целом, следует отнести корректировки на наличие или отсутствие дополнительных улучшений (складских пристроек, стоянок автотранспорта и пр.)

Расчёт и внесение поправок

Для расчёта и внесения поправок применяются множество различных методов, среди которых можно выделить следующие:

• методы, основанные на анализе парных продаж;

• экспертные методы расчёта и внесения поправок;

• статистические методы.

Метод парных продаж

Под парной продажей подразумевается продажа двух объектов, в идеале являющихся точной копией друг друга за исключением одного параметра (например - местоположения), наличием которого и объясняется разница в цене этих объектов. Данный метод позволяет рассчитать поправку на вышеупомянутую характеристику и применить его для корректировки цены продажи сопоставимого с объектом оценки объекта-аналога на этот параметр.

Ограниченность применения данного метода объясняется сложностью подбора объектов парной продажи, поиском и проработкой большого количества информации.

Например, известны цены сделок купли-продаж по трем аналогичным (сравнимым) квартирам, две из которых находятся в центре города и одна в Айнабулаке (табл. 9.1.)

Таблица 9.1 Исходные данные по сделкам купли-продаж квартир

.

Характеристики (элементы) сравнения	Оцениваемый объект	Продажа I	Продажа II	Продажа III
1. Местоположение	Айнабулак	Айнабулак	Центр	Центр
2. Состояние квартиры	хорошее	среднее	хорошее	среднее
3. Цена сделки купли-продажи, у.е./м2	?	600	960	800

При проведении корректировки цены купли-продажи 1 м² общей площади по сравнимым объектам для определения стоимости единицы площади оцениваемой квартиры в Айнабулаке необходимо учитывать, что представленные две характеристики (элементы) сравнения аддитивны, т.е. не имеют взаимного влияния. Следовательно, можно проводить корректировки в любом независимом порядке.

Обоснование корректировок.

1. Местоположение. Выбираем пару сравнимых продаж: I – III. Данная пара различается лишь по одному элементу сравнения – местоположению (состояние квартир этой пары одинаково). Величина корректировки составит: 600 – 800 = -200 у.е.

2. Состояние квартир. Выбираем пару сравнимых продаж II – III. Данная пара отличается лишь по одному элементу сравнения – состоянию (местоположение квартир этой пары одинаково). Величина корректировки составит: 960 – 800 = 160 у.е.

Определив значения величин корректировок сравнимых продаж, построим таблицу корректировок, проведем соответствующие корректировки и, наконец, установим значение скорректированных цен купли-продажи по трем сравнимым продажам (табл. 9.2.).

Таблица 9.2. Таблица корректировок

Характеристики (элементы) сравнения	Оцениваемый объект	Продажа I	Продажа II	Продажа III
1. Цена, у.е./м2	?	600	960	800
2. Местоположение	Айнабулак	Айнабулак	Центр	Центр
3. Корректировки на местоположение		0	-200	-200
4. Состояние квартир	хорошее	среднее	хорошее	среднее
5.Корректировка на состояние квартир		160	0	160
6. Итоговая корректировка		160	-200	-40
7. Скорректированные цены продаж		760	760	760

Таким образом, скорректированные цены купли-продажи по сравнимым объектам указывают на стоимость 1 м² общей площади оцениваемой квартиры в Айнабулаке в 760 у.е. Сделаем некоторые пояснения по введению положительных и отрицательных значений корректировок. Так, по продажам квартир II и III, расположенных в центре города сделаны отрицательные корректировки (-200). Это предопределяется отрицательным вкладом в стоимость квартиры, расположенной в центре города, и условным «переносом» ее в Айнабулак, где расположена оцениваемая нами квартира. Положительные корректировки (+160) по продаже I и III предопределяется «переходом» этих квартир из состояния «неплохое» в состояние «хорошее», в котором находится оцениваемая нами квартира.