33.Методы определения стоимости замещения и видов износа.

Методы определения стоимости замещения:

1) метод сравнительной единицы или метод удельной стоимости - это наиболее простой способ, при котором скорректированная стоимость единиц измерения умножается на количество единиц оцениваемого объекта

2) метод разбивки по компонентам - основан на определение компонентов недвижимого имущества и их умножение на укрупненные стоимостные показатели. В качестве компонентов могут выступать: фундамент, стены, полы, проемы, перегородки, отделочные работы и т.д. Укрупненными показателями м.б. м3, норма/час

3) метод количественного обследования - заключается в составление пообъектных и сводных смет строительства оцениваемого объекта как вновь вводимого.

Виды износа:

1) физический износ отражает изменение физических свойств объекта недвижимости с течением времени в результате воздействия природных и эксплуатационных факторов и который учитывается в нормах амортизационных отчислений.

Основными методами оценки физического износа является стоимостной, экспертный, расчет срока жизни здания, бухгалтерский и нормативный. Физический износ бывает как устранимым так и не устранимым.

При определение устранимости или не устранимости оценщик исходит из следующего принципа: любой деффект объекта можно устранить но затраты на исправление не должны превышать выгоды от этого объекта.

2) функциональный износ - выражается в том, что объект не соответствует современным стандартам но функциональному назначению. Например это устаревшая архитектура, планировка, инженерное оборудование. ФИ так же м.б. устранимым и не устранимым. Основной метод оценки - экспертный.

3) экономический(внешний) износ - это снижение стоимости зданий и сооружений в следующие негативные воздействия внешней среды по экономическим, политическим и другим факторам. Причинами внешнего износа м.б. общий упадок рынка где располагается объект, не эффективное управление недвижимостью, действие Правительства или местной аадминистрации в области налогооблажения, страхования недвижимости. Экономический износ всегда не устраним. Наиболее часто используется 2 метода измерения износа:

- аналих парных продаж - когда на рынке продается 2 сопоставимых объекта один из которых имеет признаки внешнего износа а второй нет.

- сравнение доходов от арендной платы 2х объектов аналогичной оцениваемому, один из которых подвергается негативному воздействию а другой нет. Капитализация потерь доходов от сравнения этих 2х объектов будет характеризовать величину внешнего износа.

34.Налогообложение недвижимого имущества физических лиц.

Налог на имущество физических лиц относится к местным налогам и взимается непосредственно с собственника объекта недвижимости.

Плательщикам налогов на имущество физических лиц являются граждане Российской Федерации, иностранные граждане и лица без гражданства, имеющие на территории РФ в собственности объекты недвижимости.

Налог на объекты недвижимости исчисляется на основании данных об их инвентаризационной стоимости по состоянию на 1 января каждого года.

Налог на объекты недвижимости уплачивается ежегодно по ставкам, устанавливаемым нормативными правовыми актами представительных органов местного самоуправления в зависимости от суммарной инвентаризационной стоимости. Ставки устанавливаются в следующих пределах:

Стоимость объекта недвижимости, тыс. р.=Ставка налога, %

До 300=0,1; От 300 до 500=0,3; Свыше 500=2

От уплаты налогов на все виды имущества освобождаются граждане, требующие дополнительной социальной защиты со стороны государства или имеющие особые заслуги перед Родиной.

Налог на объекты недвижимости не уплачивается: пенсионерами; гражданами, уволенными с военной службы, выполнявшими интернациональный долг в Афганистане и других странах; родителями и супругами военнослужащих, погибших при исполнении служебных обязанностей; с помещений и строений, принадлежащих деятелям культуры, искусства; собственникам жилых строений, хозяйственных строений и сооружений площадью до 50 м2 и др.

Продажа объектов недвижимости физическим лицом. Объектами налогообложения являются все доходы, полученные в результате реализации объектов недвижимости, находившихся в собственности. Налогоплательщику предоставляется имущественный налоговый вычет (ИНВ) в суммах, полученных им в налоговом периоде (календарный год) от продажи жилых домов, квартир, дач, садовых домиков или земельных участков, которые находятся в собственности налогоплательщика менее 5 лет. Сумма налога не должна превышать вычета 1 млн. р. Сумма вычета от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее 3 лет, не должна превышать 125 тыс. р. При продаже жилых домов, квартир, дач, садовых домиков и земельных участков, находившихся в собственности налогоплательщика более 5 лет, налоговый вычет предоставляется в сумме, полученной при продаже названных объектов недвижимости.

Дарение и наследование объектов недвижимости физическими лицами. Объектами являются жилые дома, квартиры, дачи, садовые домики в садоводческих товариществах.

Плательщиками налога являются физические лица, которые принимают объекты недвижимости, переходящие в их собственность в порядке наследования или дарения.

Налогом не облагаются:

•Стоимость имущества, переходящего от одного супруга к другому;

•Стоимость домов и паев в ЖСК, передаваемых между совместно проживающими лицами;

•Наследство лиц, погибших при защите СССР, РФ и при других обстоятельствах;

•Жилые дома и транспортные средства, переходящие в порядке наследования инвалидам;

•Транспортные средства, переходящие в порядке наследования членами семьи военнослужащих, потерявшим кормильца.

Уплата налога должна быть произведена не позднее 3 месяцев со дня вручения платежного извещения для лиц, проживающих на территории России, а для лиц, проживающих за пределами РФ, до получения документа, удостоверяющего право собственности на объект недвижимости.