3.2. Классификационная структура информации об об-х нед-ти.

Первая группа нед-ти (А) состоит из след-х структур: группы нед-ти (жилье, офисы, торговые и складские помещения); подгруппы нед-ти (квартиры в домах, коттеджи в городах дачи и др.); виды нед-ти (квартиры в домах панельных, улучшенной планировки, коттеджи односемейные, многосемейные; дачи кирпичные, панельные, щитовые); подвиды нед-ти (комнаты в коммуналках, квартиры 1, 2 , 3 и т.д. комнат).

В группу (Б) входят 3 крупных вида нед-ти: з-ля (зем. уч.), объ-ты производст-го наз-я, об-ты незавершенного строительства. Информация по зем уч. включает след-е параметры: колич-е (временные, пространственные, экономические); качественные (исторические особенности, функциональное наз-е – пашня, лес); местоположение, принадлежность – кто соб-к, пользователь.

3.3 Опред-е базовой стоимости об-в нед-ти.

Базовая кад стоимость об-в нед-ти используестся для налогообложения и как основа рыночной цены для заинтересованных сторон. Основные методы расчета базовой стоимости: прямой индексный метод – произведение последней рыночной цены (Ц_Р) на индекс цен (J) на нед-ть за период от последней сделки и на коэф-т (К), учитывающий изменения внешнего характера к данному конкретному об-ту, к-е произошли за период от последней рын. сделки. (Ц_К= Ц_Р * J *К); метод усредненной оценки используется для расчета базовой стоимости среднего стандартного об-та нед-ти. Отбирается несколько проданных об-в с опред-ми кач-ми хар-ми в пределах ограниченного отрезка времени и рассчитывается среднее значение их цены.

4.1. Определение и понятие стоимости и цены (спросить)

Стои-ть – это сумма денеж-х ср-в, к-ю покупатель готов обменять на какой-либо товар.

Стоимость недвижимости, как и любого товара, имеет две формы про­явления - потребительную и меновую стоимость.

Под рыночной стоимостью понимается наиболее вероятная цена об-та нед-ти, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях кон­куренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей не­обходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются ка­кие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Цена – реально совершившийся исторический фак, устанавливающий сумму ден. ср-в, уплаченных конкрет-м покупателем за конкретный об-т нед-ти в конкретных условиях сделки.

Стоимость в использовании – отражает стоимость или ценность нед-ти для конкретного пользователя или группы поль-й, к-е могут и не иметь намерения выставлять ее на открытом рынке.

Стоимость в обмене характеризует способность объекта недвижимо­сти обмениваться на деньги или на другие товары, носит объективный характер и лежит в основе проведения операций с недвижимостью на рын­ке

Виды стоимости:

- рыночная;

- ликвидационная;

- залоговая;

- страховая;

- арендная;

- утилизованная.

- инвестиционная;

- балансовая;

- стоимость для целей налогообложения (в России) и другие.

4.2. Функции и понятия рынка нед-ти

Независимо от того, какой вид стоимости необходимо определить, необходимо собрать информацию на р-ке нед-ти. Она м б. получена путем исследования соответствующего рынка нед-ти или конкретной его части – сегмента.

Р-к недти пред-ет собой совокупность мех-в с помощью кот-х осуществляют след-е действия: передают права соб-ти на нед-ть; устанавливают цены на нед-ть, глав. цель - свести вместе продавца и покупателя при наличии сложной функционально-организационной структуры. Об этом свидетельствует тот факт, что на этом р-ке действует значительное число узкоспециализированных посредников (агенты, брокеры по операциям с нед-ю, оценщики, ипотечные кредиторы, страховщики, юристы и др.)

Он представляет собой совокупность региональных, локальных рынков, существенно отличающихся друг от друга по уровню цен, уровню риска и т.д. Помимо сложной организационной структуры р-к нед-ти обладает рядом особенной, отличающих его от других рынков, кот-е необходимо принимать во внимание при проведении оценочных работ. В отличие от др рынков товаров, у кот м. б. одно конкретное место заключ. сделок (бирже) р-к нед-ти имеет множество возможных мест заключ-я сделки ( по месту расположения об-та).

Р-ки нед-ти различ. регионов м. существенно отличаться друг от друга. Эти отличия обусловлены разл. прир. и экон условиями, различиями в особенностях региональной правовой базы, определяющей порядок заключ-я сделок с недвижимостью.

Р-к нед-ти – несовершенен, что отражается на его хар-х и эффективности функционирования по сравнению с др. рын-ми.

Сделки с нед-ю носят скрытый (частный) характер. Инфо, содержащаяся в документах гос регстрации оформляемых при совершении сделки – неполная и не всегда соответствует действит условиям совершения сделок. Ряд сделок совершается не только при отсутствии полной инфор-и, но и с использованием несовершенной инф-и. Результатом влияния этого является большой разброс цен по реально заключ. сделкам, а т.ж. существенные различия условий сделок. Следовательно к анализу рыночных данных следует подходить с осторожностью, тчательно учывая все условия совершенных сделок. Особое внимание уделяется сбору данных, к-е точно отражают состояние того сегмента р-ка , в к-м находится данный об-т нед-ти.