Глава 12 правовой режим земель сельскохозяйственного назначения

§ 1. Общая характеристика правового режима земель сельскохозяйственного назначения

Земли сельскохозяйственного назначения имеют особое значе­ние как средство производства сельскохозяйственной продукции и являются второй по площади категорией земель единого земель­ного фонда РФ, составляя на I января 2007 г. 23,6% (402,6 млн га)¹. К началу проведения земельной реформы земли сельскохо­зяйственного назначения занимали около 39% земельного фонда. Уменьшение земель этой категории объясняется изменением их целевого назначения путем перевода в земли поселений, особо охраняемых территорий и объектов, земель лесного фонда и др.

До начала современной земельной реформы пользование сель­скохозяйственными землями осуществлялось в основном крупны­ми кооперативными и государственными хозяйствами: колхозами, совхозами и др. В ходе осуществления реформирования земельных и аграрных отношений колхозы, совхозы и другие сельскохозяй­ственные организации были реорганизованы, и на их базе была создана целая система коммерческих и некоммерческих юридиче­ских лиц, осуществляющих сельскохозяйственное производство.

Большая часть земель сельскохозяйственного назначения нахо­дится в пользовании частных лиц. Так, сегодня гражданам на праве собственности принадлежит 120,316 млн га земель сельскохозяй­ственного назначения, юридическим лицам — 5,709 млн га.

Здесь и далее приводятся официальные данные о составе и структуре земель (Офи­циальный сайт Роснедвижимости http://www.kadastr.ru).

' К категории земель сельскохозяйственного назначения относятся земли, расположенные за чертой поселений и предоставленные или предназначенные для нужд сельского хозяйства (ст. 77, 83 ЗК РФ), т.е. такие земли, основным целевым назначением ко­торых является использование их в сельском хозяйстве._Предо- ставленные для нужд сельского хозяйства — это фактически ис-"' пользуемые земли, а земли, предназначенные для нужд сельского хозяйства, — те, которые в дальнейшем будут использованы для нужд сельского хозяйства (например, планируется их освоение в будущему Пригодность для сельскохозяйственного использования определяется на основании данных государственного кадастра объектов недвижимости]

Отнесение отдельного земельного участка к категории сель­скохозяйственного назначения отнюдь не означает, что он должен и будет использоваться исключительно для выращивания сель­скохозяйственных культур. Сельскохозяйственное производство не может осуществляться без дорог, инженерных коммуникаций, складов для хранения сельскохозяйственной продукции, ферм, загонов, токов и т.п. Земельные участки, на которых распола­гаются подобные объекты (непосредственно связанные с сель­скохозяйственным производством), также относятся к землям сельскохозяйственного назначения. Поэтому в составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются виды земель в зависимости от их роли в сельском хозяйстве (главного средства производства или пространственно-территориального базиса):

1. сельскохозяйственные угодья;

2. земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, комму­никациями;

3. земли, занятые лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земли от воздействия неблагоприятных природных, антропогенных и техногенных явлений;

4. земли, занятые водными объектами;

5. земли, занятые постройками и сооружениями, использу­емыми для производства, хранения и первичной обработки сель­скохозяйственной продукции.

Следует разграничивать «земли сельскохозяйственного назна­чения», которые составляют самостоятельную категорию земель, и «земли сельскохозяйственного использования», которые могут вхо­дить в качестве составляющей части таких категорий земель, как земли населенных пунктов, земли специального назначения (ч. 11 ст. 85, ч. 2 ст. 90 ЗК РФ). Земли сельскохозяйственного назначения

должны отвечать признакам, закрепленным в ч. 1 ст. 77 ЗК РФ, и быть признаны таковыми (например, в кадастровой документа­ции). Земли сельскохозяйственного использования самостоятель­ной категории земель не составляют и выделяются в составе иных категорий в виде отдельных земельных участков, используемых в целях ведения сельскохозяйственного производства.

В целях перераспределения земель для сельскохозяйственного производства, создания и расширения крестьянских (фермерских) хозяйств, личных подсобных хозяйств, ведения садоводства, ого­родничества, сенокошения, выпаса скота создан фонд перераспреде­ления земель, который находится в государственной собственности субъектов РФ-Фонды перераспределения формируются по рай­онам за счет земельных участков, поступающих в этот фонд при добровольном отказе от земельного участка; если нет наследников ни по закону, ни по завещанию; либо ни один из наследников не принял наследства, либо все наследники лишены завещателем наследства; либо при отказе от наследства в пользу государства или при отказе от наследства без указания, в пользу кого наследник отказался от наследства; при принудительном изъятии земельного участка в случаях, установленных федеральным законом.

Фонды перераспределения были образованы при проведении современной земельной реформы как специальные фонды земель, изъятых у землепользователей по каким-либо основаниям, или временно неиспользуемых земель. В соответствии с п. 5 Указа Президента РФ от 27 декабря 1991 г. № 323 «О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР» в фонды пере­распределения земель включались земельные участки, оставшиеся после бесплатной передачи земель коллективам колхозов, другим кооперативным сельскохозяйственным предприятиям, акционер­ным обществам. При передаче земель из фонда перераспределения преимущественным правом пользовались граждане, ранее исполь­зовавшие земельные участки на правах аренды, члены трудовых коллективов, выходящих из колхозов или совхозов с целью созда­ния крестьянского (фермерского) хозяйства, а также другие работ­ники этих хозяйств. В период земельных преобразований в России в 1991 — 1998 гг. фонды перераспределения были созданы на пло­щади около 32 млн га. Сегодня общая площадь земель фонда пе­рераспределения составляет 43,5 млн га. Все земли, находившиеся надень введения в действие ЗК РФ в образованных в соответствии с названным Указом Президента РФ фондах перераспределения земель, включены в фонд перераспределения земель.

Впервые в земельном законодательстве (ч. 4 ст. 80 ЗК РФ) за­креплен принцип общедоступности сведений о наличии земель в фонде перераспределения земель.

С целью предоставления казачьим обществам для расширения их состава, размещения поселений в приграничных районах РФ и сельскохозяйственного использования, включая производство и поставку членами казачьих обществ сельскохозяйственной про­дукции, сырья и продовольствия для федеральных и региональных нужд, законодательством предусмотрено создание органами испол­нительной власти субъектов РФ и органами местного самоуправле­ния целевого земельного фонда*. Целевой фонд может создаваться за счет земель запаса, земель фонда перераспределения, земель, право собственности, владения и пользования которыми прекратилось в соответствии с земельным законодательством.

В состав земель сельскохозяйственного назначения входят 13 видов земель. Основную и наиболее ценную часть земель сель­скохозяйственного назначения составляют' сельскохозяйственные угодья (участки земли с определенным сельскохозяйственным ис­пользованием), которые в зависимости от их природных свойств, экономической целесообразности использования подразделяются на пашни (55,1%); сенокосы (10,9%); пастбища (30,9%); залежи (2,3%)¹; земли, занятые многолетними насаждениями (0,8%) (са­дами, виноградниками и др.).J

Сельскохозяйственные угодья как наиболее ценные земли сель­скохозяйственного назначения имеют приоритет в использова­нии и подлежат особой защите. Важное значение сельскохозяй­ственных угодий определяется их плодородием, Плодородие земель сельскохозяйственного назначения — способность почвы удовлет­ворять потребность сельскохозяйственных культурных растений в питательных веществах, воздухе, воде, тепле, биологической и физико-химической среде и обеспечивать урожай сельскохозяй­ственных культурных растений. Различают два вида плодородия: потенциальное-(естественное), которое определяется общим за­пасом в почве питательных веществ, а также другими условиями жизни растений, и эффективное, приобретенное под воздействием обработки, внесения удобрений, мелиорации. Повышению плодо­родия почвы и обеспечению рационального использования земель служит вся система земледелия как комплекс агротехнических, ме­лиоративных и организационных мероприятий по использованию земель, восстановлению и повышению плодородия почв.

На основе данных, полученных при проведении почвенных, агрохимических, фитосанитарных и эколого-токсикологических обследований земель сельскохозяйственного назначения, Мини­стерство сельского хозяйства ведет государственный учет показа­телей состояния их плодородия. Согласно Правилам государствен­ного учета показателей состояния плодородия земель сельскохозяй­ственного назначения¹ учет показателей плодородия проводится в целях: формирования полной и достоверной информации о состоянии и динамике плодородия земель сельскохозяйствен­ного назначения, выявления и предотвращения отрицательных результатов хозяйственной деятельности на землях сельскохозяй­ственного назначения, выявления и предотвращения результатов обеспечения устойчивости сельскохозяйственного производства, информационного обеспечения государственного кадастра объ­ектов недвижимости.

С целью сохранения и повышения плодородия почв земель сельскохозяйственного назначения собственникам, владельцам, пользователям предоставлены, в частности, такие права, как: право проводить на земельном участке агротехнические, агрохимичес­кие, мелиоративные, фитосанитарные, противоэрозийные меро­приятия; право получать информацию о состоянии плодородия почв на своих земельных участках и динамике изменения его со­стояния. Кроме того, на них возложены следующие обязанности: осуществлять производство сельхозпродукции способами, обес­печивающими воспроизводство плодородия земель сельскохозяй­ственного назначения и исключающими или ограничивающими неблагоприятное воздействие такой деятельности на окружающую природную среду; соблюдать стандарты, нормативы, правила и регламенты проведения агротехнических, агрохимических, мели­оративных, фитосанитарных и противоэрозийных мероприятий; содействовать проведению почвенного, агрохимического, фито- санитарного и эколого-токсикологического обследований земель сельскохозяйственного назначения; представлять в установленном порядке в соответствующие органы исполнительной власти сведе­ния об использовании агрохимикатов и пестицидов и др.

Комплекс работ по обеспечению плодородия земель сельскохо­зяйственного назначения проводят обычно не сами пользователи (владельцы), а специализированные организации или индивиду­альные предприниматели.

Необходимость разработки и реализации государственной по­литики в области обеспечения плодородия земель сельскохозяй­ственного назначения вызвана кризисной ситуацией в этой сфере. Повсеместно плодородие почв снижается из-за сокращения объема работ по улучшению земель и увеличения негативного воздействия прежде всего антропогенной деятельности на земли. С1991 г. объем проведения агрохимических мероприятий уменьшился в 2,5—5 раз, мелиоративных — в 5—7 раз, более чем в 2,5—Зраза сократилось внесение в почву органических удобрений, в 4—5 раз — минераль­ных. Среднегодовой дефицит гумуса в пахотном слое за последние годы в среднем по России составляет 0,52 тонны с гектара, по отдельным регионам изменяется от 0,25 до 0,72 тонны с гектара. Снижен до минимума запас кальция в почвах, которые стали неус­тойчивы к воздействию техники при обработке полей. Истощение земель привело и к снижению урожайности сельскохозяйственных культур.

Для повышения продуктивности и устойчивости земледелия, обеспечения гарантированного производства сельскохозяйствен­ной продукции на основе сохранения и повышения плодородия земель, а также создания необходимых условий для вовлечения в сельскохозяйственный оборот неиспользуемых и малопродуктив­ных земель, формирования рациональной структуры земельных угодий проводятся мероприятия по мелиорации земель. Мелио­рация земель — это коренное улучшение земель путем проведения гидротехнических, культуртехнических, химических, противоэро­зийных, агролесомелиоративных, агротехнических и других ме­лиоративных мероприятий!(ст. 2 ФЗ от 10 января 1996 г. № 4 ФЗ «О мелиорации земель»).-"^

Мелиорация земель проводится в соответствии с федеральными и региональными (территориальными) программами в области мелио­рации земель и по заказам собственников, владельцев и пользовате­лей земельных участков. В зависимости от характера мелиоративных мероприятий различают четыре типа мелиорации земель.

1. Гидромелиорация земель состоит в проведении комплек­са мелиоративных мероприятий в отношении земель, состояние которых зависит от воздействия воды (заболоченные, излишне увлажненные, засушливые, эродированные, смытые и др.). Гидро­мелиорация заключается в осуществлении мер по подъему, подаче, распределению и отводу вод с помощью мелиоративных систем и отдельно расположенных гидротехнических сооружений. В Рос­сии большая часть сельскохозяйственных угодий расположена в зонах рискованного земледелия — недостаточного или избыточ­ного увлажнения. Увеличения объемов производства сельскохо­зяйственной продукции и нейтрализации негативного влияния засухи и суховеев, особенно на юге России, можно достичь на основе оптимального сочетания различных видов мелиорации на базе орошения. Орошение способствует не только существенному увеличению урожайности, но и повышению устойчивости земле­делия. В зоне избыточного увлажнения осушительная мелиорация заболоченных земель в десятки раз повышает их продуктивность по сравнению с естественным уровнем.

По состоянию на 1 января 2007 г. в Российской Федерации во всех категориях земель имелось 11,3 млн га мелиорируемых уго­дий, из них 9,2 млн га сельскохозяйственных угодий. Орошаемые сельскохозяйственные угодья занимали площадь 4,4 млн га, осу­шаемые— 4,8 млн га. Хорошее мелиоративное состояние земель наблюдалось на 3,1 млн га угодий, удовлетворительное — на 4,6 млн га и неудовлетворительное — на 3,6 млн га. Общая площадь, на которой требуется улучшение земель и технического уровня ме­лиоративных систем, составила 5,4 млн га. Половина орошаемых земель расположена на юге России. На значительных площадях орошаются земли в Краснодарском и Ставропольском краях, Вол­гоградской области, при этом мелиоративное состояние большей части земель характеризуется как хорошее. Более 50% площади осушаемых земель находится на северо-западе России, однако со­стояние мелиорированных земель в субъектах РФ данного региона преимущественно неудовлетворительное.

2. Агролесомелиорация земель — это проведение комплекса мелиорированных мероприятий по использованию определен­ных свойств защитных лесных насаждений. Например, проти­воэрозийная защита земель производится путем создания лес- пых насаждений на оврагах, балках, песках, берегах рек и других территориях.

Одной из причин прогрессирующей деградации почв в Россий­ской Федерации является сокращение лесов вместе с усилением техногенного воздействия. Это изменило структуру тепло- и вла- гообмена, нарушило рациональный баланс агроландшафтов, осла­било их регуляторно-восстановительный потенциал. Поступающая солнечная энергия уже большей частью расходуется не на синтез органического вещества, а на перегрев и обезвоживание сельско­хозяйственных угодий, что ведет к опустыниванию территорий. В Республике Калмыкия образовалась первая в Европе пустыня. Опустынивание земель — глобальное явление современности, ка­сающееся большинства стран мира. Международные организации уделяют большое внимание мероприятиям по борьбе с этим опас­ным явлением. Важнейшее место среди комплекса этих меропри­ятий отводится защитному лесоразведению и агролесоводству.

Средняя урожайность сельскохозяйственных культур под за­щитой лесных полос выше, чем на открытых полях для зерновых культур на 18—23 процента, технических — на 20—26 процентов, кормовых — на 29-41 процент (см. Федеральную целевую про­грамму «Сохранение и восстановление плодородия почв земель сельскохозяйственного назначения и агроландшафтов как наци­онального достояния России на 2006—2010 годы», утв. постанов­лением Правительства РФ 20 февраля 2006 г. № 99').

3. Культуртехническая мелиорация земель заключается в рас­чистке земель от древесной и травянистой растительности, кочек, пней, мха, камней; рыхлении, песковании, глиновании и др.

4. Химическая мелиорация земель состоит в проведении ком­плекса мелиоративных мероприятий по улучшению химических и физических свойств почв путем известкования, фосфоритования и гипсования почв.

В настоящее время известкования требуют около 40 млн гек­таров пахотных земель. Известкование является мощным мели­орирующим приемом, коренным образом изменяющим многие свойства почвы. В результате известкования почвы приобретают прочную структуру, улучшается их водно-воздушный режим, по­вышается биологическая активность, усиливается образование усвояемых форм элементов минерального питания и улучшается экологическая обстановка в агроценозе. Особую экологическую значимость имеют работы по известкованию в регионах, подвер­гшихся воздействию радиации вследствие катастрофы на Черно­быльской АЭС. Известкование кислых почв в сочетании с внесе­нием минеральных и органических удобрений позволяет снизить накопление радионуклидов в сельскохозяйственной продукции.

Современная ситуация в России свидетельствует о существо­вании требующей скорейшего разрешения острой и серьезной проблемы по проведению на территории РФ мелиоративных ме­роприятий.

В настоящее время на сельскохозяйственных угодьях наблюда­ется заметное увеличение площади переувлажненных, заболочен­ных и кислых почв, почв с низким содержанием фосфора, подвер­женных засухе, эрозии и дефляции, влиянию других негативных процессов. Поданным Государственного доклада о состоянии и использовании земель на 1 января 2007 г. в РФ водной эрозии подвержено 17,8% площади сельскохозяйственных угодий, из них эродированная пашня составляет 12%, ветровой эрозии подвер­жено 8,4% площади сельскохозяйственных угодий, из них 5,6% составляет пашня. Совместному воздействию ветровой и водной эрозии подвержено 3,1% площади сельскохозяйственных угодий. За счет водной эрозии на пашне плодородие почв снизилось на 30—60 процентов. Площадь оврагов превышает 900 тыс. гектаров, темпы оврагообразования составляют 10—15 тыс. гектаров в год. Более 30 процентов пашни подвержено интенсивному выдуванию с выносом 10—17 тонн с гектара мелкозема в год. Вынос продуктов водной и ветровой эрозией не только обедняет почву, но и загряз­няет поверхностные водные источники и прилегающие земли. К 2005 г. 56 млн гектаров пашни (45 процентов) характеризуется низким содержанием гумуса, 28 млн гектаров (23 процента) — де­фицитом фосфора и 11,5 млн гектаров (9 процентов) — дефицитом калия. Засоленные земли занимают 27,7 млн гектаров (14,8 про­цента) сельскохозяйственных угодий, в том числе 12,4 млн гек­таров пашни (11 процентов). Переувлажненные и заболоченные земли занимают 12,3% площади сельскохозяйственных угодий. Процессы заболачивания развиты повсеместно, но наиболее ин­тенсивно эти процессы проявляются на тех землях, где имеются дамбы, плотины, водохранилища, автострады и другие сооруже­ния, негативно влияющие на прилегающие к ним территории, вызывая значительные изменения водного режима, подъем уровня грунтовых вод.

С целью предотвращения сокращения площадей сельскохо­зяйственных угодий в нормативных актах, регулирующих исполь­зование и охрану земель сельскохозяйственного назначения, на­ходит выражение принцип приоритетного использования земель сельскохозяйственного назначения, который реализуется путем законодательного закрепления следующих положений.

1. Юридические и физические лица при разработке мес­торождений полезных ископаемых и торфа, проведении всех видов строительных, геологоразведочных, мелиоративных, проектно-изыскательских работ, связанных с нарушением по­верхности почвы, а также при складировании, захоронении про­мышленных, бытовых и других отходов, загрязнении участков поверхности земли, если по условиям восстановления этих зе­мель требуется снятие плодородного слоя почвы, обязаны за счет собственных средств осуществить рекультивацию нарушенных ими земель в соответствии с утвержденными проектами рекуль­тивации земель.

2. Перевод земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию допускается в исключительных случаях, связанных:

• с консервацией земель;

• с созданием особо охраняемых природных территорий или с отнесением земель к землям природоохранного, историко- культурного, рекреационного и иного особо ценного назна­чения;

• с установлением или изменением черты населенных пунктов;

• с размещением промышленных объектов на землях, кадас­тровая стоимость которых не превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (город­скому округу), а также на других землях и с иными несель­скохозяйственными нуждами при отсутствии иных вариантов размещения этих объектов;

• с включением непригодных для осуществления сельскохо­зяйственного производства земель в состав земель лесного фонда, земель водного фонда или земель запаса;

• со строительством дорог, линий электропередачи, линий связи (втом числелинейно-кабельных сооружений), нефтепроводов, газопроводов и иных трубопроводов, железнодорожных линий и других подобных сооружений (далее — линейные объекты) при наличии утвержденного в установленном порядке проекта рекультивации части сельскохозяйственных угодий, предо­ставляемой на период осуществления строительствалинейных объектов;

• с выполнением международных обязательств РФ, обеспе­чением обороны страны и безопасности государства при отсутствии иных вариантов размещения соответствующих объектов;

• с добычей полезных ископаемых при наличии утвержденного проекта рекультивации земель;

• с размещением объектов социального, коммунально-бытового назначения,объектов здравоохранения,образования при от­сутствии иных вариантов размещения этих объектов.

Перевод земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения, кадастровая стоимость которых на 50% и более превы­шает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), и особо ценных продуктивных сель­скохозяйственных угодий в другую категорию не допускается, за исключением отдельных случаев, установленных ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую».

3. Перевод земель сельскохозяйственного назначения (за ис­ключением земель, находящихся в федеральной собственности) в другие категории земель производится по решению органов ис­полнительной власти субъектов РФ.

В ходе осуществления реформирования земельного строя сло­жилась устойчивая тенденция сокращения продуктивных сель­скохозяйственных угодий. За период 1990—2006 гг. площадь всех сельскохозяйственных угодий в Российской Федерации сократи­лась на 1776,5 тыс. га, ежегодно увеличивается площадь залежи. Только в 2006 г. общая площадь сельскохозяйственных угодий, на­ходившихся у производителей сельскохозяйственной продукции, сократилась на 1077,1 тыс. га, площадь пашни при этом уменьши­лась на 687,6 тыс. га. Причем, как показывает практика, предостав­ление сельскохозяйственных угодий для несельскохозяйственных целей далеко не всегда действительно вызвано производственной необходимостью и соответствует земельному законодательству.

3. В случае изъятия земельных участков для несельскохозяй­ственных нужд или ограничения их использования, ухудшения их качества до 1 января 2008 г. подлежали возмещению не только убытки, но и потери сельскохозяйственного производства. Потери сельскохозяйственного производства возмещались в размере сто­имости освоения равновеликой площади новых земель с учетом проведения на них мероприятий по окультуриванию и повышению плодородия почв до уровня плодородия изымаемых земель (по кадастровой оценке).

4. Использование земель сельскохозяйственного назначения или земельных участков в составе таких земель, предоставляемых на период осуществления строительства дорог, линий электропере­дачи, линий связи (в том числе линейно-кабельных сооружений), нефтепроводов, газопроводов и иных трубопроводов, осуществля­ется при наличии утвержденного проекта рекультивации таких земель для нужд сельского хозяйства без перевода земель сельско­хозяйственного назначения в земли иных категорий.

Согласно ст. 81—82 ЗК РФ земли сельскохозяйственного назна­чения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, защитного лесоразведения, научно-исследователь­ских, учебных и иных целей, связанных с сельскохозяйственным производством.

Отношения, связанные с владением, пользованием, распоря­жением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, оборотом долей в праве общей собственности на зе­мельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, регулируются Федеральным законом от 24 июля 2002 г. № 11-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Следу­ет учитывать, что действие данного закона не распространяется на земельные участки, предоставленные из земель сельскохозяй­ственного назначения гражданам для индивидуального жилищ­ного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также на земельные участки, занятые зданиями, строениями, со­оружениями. Оборот указанных земельных участков регулируется Земельным кодексом РФ.

В 1990-е гг. в указах Президента, постановлениях Правительства использовались понятия «земельная доля» и «земельный пай». Членам колхозов и работникам совхозов в порядке приватиза­ции предоставлялось право на бесплатный земельный и имущес­твенный пай в общей долевой собственности. Размер земельного пая устанавливался в натуральном или стоимостном выражении, исходя из предельной нормы бесплатной передачи земли в соб­ственность в соответствующем районе, размер имущественного пая устанавливался в зависимости от трудового вклада. При этом допускалось объединение имущественного и земельного паев в единый пай с указанием его стоимости и выдачей акций или иных свидетельств. С введением в действие Гражданского кодекса РФ, регулирующего вопросы общей собственности, понятие «земель­ный пай» стали понимать как «земельная доля». С целью исклю­чения недоразумений в использовании категории «земельная доля», законодатель разъяснил, что земельная доля, полученная при приватизации сельскохозяйственных угодий до вступления в силу ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», является долей в праве общей собственности на земельные уча­стки из земель сельскохозяйственного назначения (ст. 15 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).

Приватизация земельных участков, расположенных на терри­тории субъекта РФ, осуществляется с момента, установленного законом субъекта РФ. При этом если до 28 января 2003 г. соот­ветствующий закон в субъекте РФ не был принят, то приватизация земель сельскохозяйственного назначения допускается с 1 января 2004 г. или с иного момента, установленного законом субъекта РФ (см. ст. 19.1).

Приватизации не подлежат находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, занятые оленьими пастби­щами в районах Крайнего Севера и отгонными пастбищами. ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» запрещает принятие субъектами РФ законов и иных нормативных правовых актов, содержащих дополнительные правила и ограничения обо­рота земельных участков.

Общие требования к порядку предоставления гражданам зе­мельных участков, находящихся в государственной или муни­ципальной собственности, для целей, не связанных со строи­тельством, установлены ст. 34 ЗК РФ. В ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» более детально урегулирован этот вопрос. Так, земельные участки из состава земель сельско­хозяйственного назначения предоставляются в собственность по результатам торгов. Исключение составляют земельные участки, находящиеся в фонде перераспределения земель, которые могут предоставляться гражданам и юридическим лицам в собственность на возмездной или безвозмездной основе в случаях, установлен­ных федеральными законами и законами субъектов РФ. Также устанавливается запрет на приобретение в собственность таких земель определенными лицами (религиозными организациями (объединениями), казачьими обществами, научно-исследователь­скими организациями и др.).

ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» закрепляет принципы оборота земель сельскохозяйственного на­значения, к которым, в частности, относятся:

• установление максимального размера общей площади сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного муниципального района и могут нахо­диться в собственности одного гражданина и (или) одного юридического лица;

• преимущественное право субъекта РФ или в случаях, установ­ленных законом субъекта РФ, муниципального образования на покупку земельного участка из земель сельскохозяйствен­ного назначения при его продаже, за исключением случаев продажи с публичных торгов;

• преимущественное право других участников долевой соб­ственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности, либо использующих этот земельный участок сельскохозяйственной организации или гражданина — члена крестьянского (фермерского) хозяйства на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуж­дении такой доли участником долевой собственности;

• установление особенностей предоставления земельных учас­тков из земель сельскохозяйственного назначения иностран­ным гражданам, иностранным юридическим лицам, лицам без гражданства, а также юридическим лицам, в уставном, (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства состав­ляет более чем 50 процентов.

К сделкам, совершаемым с долями в праве общей собствен­ности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила ГК РФ применяются с учетом особеннос­тей, установленных ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Особенности распоряжения, владения и пользова­ния земельным участком, находящимся в долевой собственнос­ти, особенности совершения сделок с долями в праве общей соб­ственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, а также порядок выделения земельных участков в счет долей в праве общей собственности установлены в ст. 12—14 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».