Основные этапы оценки недвижимости

1. Постановка задачи

▼

2. Предварительное обследование и анализ

▼

3. Сбор информации, анализ рынка, анализ варианта наилучшего и самого выгодного использования объекта недвижимости
Общие характеристики	Характеристики размещения объекта	Экономические характеристики объекта недвижимости
Экономические (региональный уровень) Социальные (региональный уровень) По окружающей природно-антропогенной среде региона Административно-правовые (общегосударственный и региональный уровни)	По земельному участку По непосредственному окружению объекта недвижимости По зданиям и сооружениям (улучшениям)	По затратам По продажам По доходам и расходам

▼

4. Построение и калибровка модели

▼

5. Тестирование модели, контроль качества и уточнение полученных результатов

Система организации оценки недвижимости, ее структура и функции

Независимо от уровня компьютеризации массовой оценки недвижи­мости структуру СМОН можно представить четырьмя основными взаи­мосвязанными подсистемами:

• организационно-административная подсистема управления процес­сом оценки и налогообложения недвижимости;

• подсистема анализа и идентификации информации по отдельным ви­дам недвижимости;

• подсистема управления информационной базой;

• подсистема определения стоимости недвижимости.

Построение СМОН должно формироваться по территориальному при­знаку и по принципу открытой системы, т. е. с учетом возможности ее интеграции как по горизонтали, так и по вертикали (обмен информацией между административно-территориальными единицами, агрегация информации и т. д.). Принципиально важным является то, что эта система долж­на рассматриваться не как административно-командная, а каждая терри­ториальная оценочная система должна иметь соответствующие региональ­ные правомочия в решении конкретных задач территории в части имуще­ственного налогообложения.

Организационно-административная подсистема должна играть роль «выхода» СМОН на налогоплательщика (подготовка налоговых счетов и извещений о результатах оценки недвижимости и т. п.) и координатора функционирования всех других подсистем. Любая процедура, проводи­мая в рамках организационно-административной подсистемы, нуждается в привлечении информации других подсистем и, наоборот, режим функцио­нирования той или иной подсистемы требует соответствующей регламентирующей информации от организационно-административной подсистемы.

Принцип открытости СМОН реализуется в ее публичности и возмож­ности апелляций налогоплательщиков. Эта демократическая функция си­стемы в рамках организационно-административной подсистемы, напри­мер, при рассмотрении апелляций требует информацию о стоимости и параметрах соответствующих объектов недвижимости. Результаты апелляций должны быть учтены при корректировке стоимости недвижимос­ти, изменении исходных данных и пересчете статистических показателей. Результаты рассмотрения апелляционных жалоб могут оказать влияние на другие составляющие организационно-административной подсистемы, например, на подготовку налоговых ведомостей, составление налоговых счетов, планы функционирования СМОН и многое другое.

Подсистема анализа и идентификации информации по отдельным ви­дам недвижимости должна состоять из компонентов, обеспечивающих анализ расчетных показателей и составление сводных реестров сделок. Анализ расчетных показателей - это результат функционирования подси­стемы, который можно рассматривать как обобщенный параметр для кон­троля и обоснования очередности проведения переоценки недвижимости, корректировки ее результатов по состоянию рынка недвижимости.

Анализ и идентификация информации по отдельным видам недвижи­мости должны базироваться на результатах расчетов, полученных в под­системе определения стоимости недвижимости по территории и на осно­ве параметров объектов недвижимости, хранящихся в подсистеме управ­ления информационной базой. Результаты анализа могут использоваться в подсистеме определения стоимости недвижимости для проверки точно­сти различных методов и процедур оценки.

Подсистема управления информационной базой должна обеспечивать сбор первичных данных, редактирование, обработку, а также хранение и конфиденциальность информации об объектах недвижимости и прав вла­дения ею. Эта подсистема должна стать общим информационным «фун­даментом» СМОН. В этой связи необходимо соблюдать высокие требова­ния к исходным данным, к их достоверности.

Основные источники данных:

• учреждение юстиции, которому согласно вышеуказанному закону поручено проводить регистрацию всех сделок по недвижимости;

• справочная, нормативная и иная вспомогательная информация.

Поскольку сбор и обработка информации в СМОН - весьма дорогос­тоящие мероприятия, необходимо на стадии проектирования четко обо­значить перечень необходимой и достаточной исходной информации и исключить те параметры объектов недвижимости, которые можно рас­сматривать как избыточные и несущественные в аспекте проведения их массовой оценки. Принципиально важным здесь является то, что объек­тивно не существует универсального и единого перечня параметров объек­тов недвижимости для той или иной территории (города, поселка, сельс­кохозяйственных угодий и т. д.). Например, нельзя воспользоваться пе­речнем исходных данных, приемлемых для массовой оценки недвижимости в столице, при проведении такой оценки для провинциального населен­ного пункта. Необходимо учитывать особенность структуры недвижимо­сти конкретного территориального образования при проектировании СМОН.

Подсистема определения стоимости недвижимости должна реализовывать основные методы оценки недвижимости: затратный, доходный и метод сравнения продаж.

Метод сравнения продаж в массовой оценке при наличии достаточно развитого рынка недвижимости предполагает широкое применение аппа­рата моделирования, в частности, множественного регрессионного ана­лиза и ряд специальных методов моделирования таких, как адаптивная оценка (процедура обратной связи).

Применение затратного метода оценки недвижимости должно бази­роваться на автоматизированном расчете полной восстановительной (за­мещающей) стоимости, износа зданий и сооружений объекта недвижимо­сти и определения на основе рыночных данных стоимости соответствую­щих земельных участков (прав собственности или арендных прав).

Для применения доходного метода в массовой оценке недвижимости необходим расчет коэффициентов капитализации и валовых рентных мно­жителей (мультипликаторов) на базе анализа рынка доходной недвижи­мости. При этом предполагается возможным идентификация рентного дохода (валового или чистого) по соответствующим типам доходной не­движимости.

Полученные результаты оценок недвижимости по трем указанным выше методам необходимо согласовать. Важная роль в принятии реше­ния по окончательной согласованной оценке налогооблагаемой стоимос­ти объекта недвижимости принадлежит налоговому оценщику, который должен иметь высокий уровень квалификации и обладать богатым прак­тическим опытом в области оценочной деятельности.

Основные функции СМОН:

• периодическая переоценка недвижимости;

• инвентаризация объектов недвижимости;

• ежегодное обновление и подтверждение значений налогооблагаемой стоимости по объектам недвижимости.

Указанные функции СМОН позволяют рассматривать ее как постоянно действующую систему с наибольшей активизацией ее деятельности в период переоценки недвижимости.

Периодичность проведения переоценки должна предопределяться динамикой изменения цен на рынке недвижимости, что является следствием влияния многих факторов (состояние макроэкономических процессов, изменения законодательства, развитие социальной и инженерной инфраструктуры в регионе и т. д.). Процедура переоценки недвижимости принципиально должна отличаться от проводимой в нашей стране в последние годы переоценки основных фондов, поскольку:

• ориентация СМОН на определение налогооблагаемой стоимости объекта недвижимости на базе его рыночной стоимости исключает применение каких-либо стоимостных индексов, «спускаемых сверху» (от Госкомстата России, Росземкадастр и т.д.);

• введение налога на недвижимость должно стать прерогативой местных властей, и решение о сроках и периодичности проведения переоценки недвижимости должны принимать региональные власти, по крайней мере, на уровне субъекта Федерации.

Например, в ряде штатов США некоторые местные налоговые службы используют непрерывный график, по которому ежегодно проводят инвентаризацию и переоценку части объектов недвижимости, находящихся на их учете, хотя в основном налоговые службы используют периодический график переоценки (каждые три-четыре года).

Переоценка налогооблагаемой стоимости недвижимости должна проводиться на основе рыночной методологии.

Инвентаризация объектов недвижимости позволяет исключить возможность ухода от налогообложения вновь созданных или реконструированных объектов недвижимости, поскольку права на недвижимость регистрируются в явочном порядке со стороны потенциального правообладателя. Не исключается возможность расхождения фактического владения недвижимостью с юридически оформленным.

В зарубежной практике налоговых служб независимо от того, как поставлена система контроля и регистрации недвижимости, сплошная инвентаризация ее проводится в установленном порядке. Целью такой инвентаризации является подтверждение регистрационной информации, но налоговые инспекторы проводят регулярные рейды по выявлению неучтенных изменений по наличию недвижимости. При этом используются не только стандартные приемы обследования, но и данные аэрофотосъемки и сведения, полученные из налоговых деклараций. Для российских условий такая перманентная инвентаризация весьма актуальна из-за низкого уровня системы учета и регистрации недвижимости и, наоборот, высокой коррупции среди чиновников, ответственных за земельный отвод, регист­рацию проведенных строительных работ и т. д.

Ежегодное обновление и подтверждение значений налогооблагаемой сто­имости по объектам недвижимости необходимо, чтобы обеспечить режим ее функционирования в реальном времени. Постоянное отслеживание из­менения цен на рынке недвижимости, анализ состояния рынка для выяв­ления тенденций по таким характеристикам, как тип объекта, размер, местоположение, возраст и т. п., и введение соответствующих корректи­ровок налогооблагаемой стоимости недвижимости - вот основное содер­жание данной функции СМОН.

Рассмотренные статистические характеристики отражают распределе­ние объектов недвижимости в статистической выборке по одной перемен­ной (цена продаж, площадь, состояние или местоположение и др

5. Принципы построения математических моделей в экономике

недвижимости

Успешное выполнение задач в области применения математических моделей в экономике недвижимости зависит от соблюдения принципов их построения. К ним относятся следующие принципы:

1. принцип правильной формулировки проблемы требует определения, насколько широка она поставлена, выяснения целей ее достижения и поиска методов и способов оценки альтернативных действий.

2. принцип реальности означает, что модель должна быть направлена на достижимые цели, исходить из реальных (располагаемых, привлекаемых) ресурсов и времени, необходимого для достижения цели.

3. принцип адекватности модели понятие условное, т.к. полного соответствия реальному объекту быть не может, поэтому при моделировании адекватность означает соответствие тем свойствам, которые считаются существенными для исследования. Проверка адекватности моделей является серьезной проблемой, тем более что эту проблему осложняет трудность измерения экономических величин. Однако без такой проверки применение результатов моделирования в управлении проектной деятельности малополезно, а также может принести вред, поэтому для исследования лучше использовать несколько моделей, для построения которых применены разные математические методы. Если при этом получаются сходные результаты, то исследование заканчивается. Если результаты сильно различаются, то следует пересмотреть постановку задачи. Математическая модель должна отражать наиболее существенные черты исследования явления и при этом не должна его сильно упрощать. Для составления условий и ограничений по имеющимся ресурсам в хозяйстве и потребностям в них, необходимо отобрать и ввести в задачу, решающие, основные факторы отражающие реальную действительность. Так, чтобы построенная модель не потеряла реального характера и практической ценности.

4. принцип системной направленности требует определения наиболее важных взаимосвязей между факторами и результатами

5. принцип верификационности и контролируемости предусматривает возможность проверки и подтверждения подлинности решения, соблюдения контроля за его осуществлением.

6. принцип учета неопределенности необходим для выявления неопределенных ситуаций и оценки их влияния на эффективность*Верификация-проверка и подтверждение подлинности.

Подготовка, принятие и реализация управленческих решений должны отвечать современным требованиям, предъявляемым и их качеству и содержанию. Под качеством УР понимается совокупность параметров решения, удовлетворяющих субъект управления и обеспечивающих реальность его реализации. Только при выполнении определенны требований к качеству УР, они будут эффективными.

При постановке задачи линейного программирования учитывают следующие требования:

1. Необходимо соизмерять точность и подробность модели с точностью исходных данных и с результатами, которые требуется получить.

2. Математическая модель как сложная система подвергается внешним и внутренним воздействиям, следовательно, математическая модель должна быть устойчивой, т.е. сохранять свои свойства и структуру при этих воздействиях

3. В задаче следует четко определить показатель эффективности — критерий оптимальности, который выражает предельную меру экономического эффекта проектного решения для сравнительной оценки и выбора лучшего из них.

4. При свободном выборе вариантов, т. е. многовариантности, взаимозаменяемости переменных — искомых величин допускается применение методов линейного программирования, в частности симплексного метода.

5. Условия задачи должны математически формулироваться, т. е. иметь запись в форме линейных уравнений и неравенств.

6. Значение всех переменных, включенных в задачу, должны быть положительными.

7. Реализуемость- в УР должен быть предусмотрен механизм реализации, включающий такие этапы как организацию, стимуляцию, контроль, а также четкая целевая направленность, исключающая антагонистические противоречивые положения, условия для конфликтов между участниками, а также соответствующие правомочия.

8. Гибкость и устойчивость- требования, характеризующие УР в случаях изменения цели и средств и путей ее достижения при изменении внешних условий. В этом случае УР должно быть устойчивым по эффективности, например, из-за ошибок в исходных данных и гибким, чтобы начать его корректировку или новую разработку.