2.4. Оценка объекта недвижимости методом дисконтирования денежных потоков

Метод капитализации дохода представляет собой способ конвертации будущих выгод от владения недвижимостью.

Если в анализе оценки используется поток будущих доходов (рентные платежи по каждому году за вычетом эксплуатационных расходов плюс выручка от продажи в конце периода владения) со своими ставками капитализации – это метод дисконтирования денежных доходов.

Состав будущих выгод включает:

• периодические денежные потоки от эксплуатации недвижимости и дополнительные чистые денежные потоки без амортизации и подоходного налога;

• денежный поток от продажи недвижимости в конце периода владения за вычетом издержек от оформления сделки.

Определяющим шагом в этом методе является выбор ставки капитализации.

Процесс определения ставки капитализации должен проводиться оценщиком на основании детального исследования рынка с учетом следующих моментов:

1. Точные значения ставки капитализации можно получить только после продажи объекта недвижимости, поэтому оценщик должен как можно точнее спрогнозировать величину продажи.

2. При проведении анализа могут быть использованы данные по сопоставимым продажам. Однако, следует иметь в виду, что эти данные отражают прошлые ожидания.

3. При проведении анализа оценщик должен учитывать возможность вложения капитала в определенные инструменты финансового рынка.

4. Ставка капитализации обязательно должна в себе учитывать ожидаемые риски вложения капитала в недвижимость.

5. Окончательный выбор ставки капитализации целиком зависит от мнения оценщика, которое основывается на его опыте и проведенном анализе.

Для расчета потенциального валового дохода от объекта оценки используется доход от сдачи помещений оцениваемого имущественного комплекса в аренду (при базовой ставке арендной платы в месяц – 500 рублей).

Таблица 10

Расчет арендной платы

Показатель	Объекты оценки					Итого
	№ 5	№ 6	№ 7	№ 8	№ 9
1. Арендная плата за 1 кв.м, р./год (п.14 табл. 7*1,5)	480,23	282,5	430,32	227,82	485,24	-
2. Размер годовой арендной платы в год, тыс.р. (п.1 * п. 5 табл.7)	328,48	255,27	67,99	167,15	183,71	1002,60

П.1. Данные п.1 табл. 10 были получены из п.14 табл. 7 и увеличены в 1,5 раза.

П.2. Размер годовой арендной платы рассчитывается как произведение годовой ставки арендной платы на 1 кв.м площади объекта на площадь соответствующего объекта, приведенную в исходных данных, а также в предыдущих таблицах.

Таблица 11

Инвестиционный план

Наименование работ	Дата начала	Дата окончания
Подготовка здания № 5 к сдаче в аренду	1.12.2005	14.05.2006
Составление проектно-сметной документации (здание № 5)	1.12.2005	29.12.2005
Косметический ремонт помещений (здание № 5)	5.02.2006	30.04.2006
Подготовка здания № 6 к сдаче в аренду	1.12.2005	14.05.2006
Составление проектно-сметной документации (здание № 6)	1.12.2005	29.12.2005
Косметический ремонт помещений (здание № 6)	5.02.2006	30.04.2006
Подготовка здания № 7 к сдаче в аренду	1.12.2005	14.05.2006
Составление проектно-сметной документации (здание № 7)	1.12.2005	29.12.2005
Косметический ремонт помещений (здание № 7)	5.02.2006	30.04.2006
Подготовка здания № 8 к сдаче в аренду	1.12.2005	14.05.2006
Составление проектно-сметной документации (здание № 8)	1.12.2005	29.12.2005
Косметический ремонт помещений (здание № 8)	5.02.2006	30.04.2006
Подготовка здания № 9 к сдаче в аренду	1.12.2005	14.05.2006
Составление проектно-сметной документации (здание № 9)	1.12.2005	29.12.2005
Косметический ремонт помещений (здание № 16)	5.02.2006	30.05.2006
Сдача зданий № 5, 6, 7, 8, 9 в аренду	15.05.2006	15.05.2011

Далее необходимо произвести расчет прибылей или убытков, получаемых в результате сдачи комплекса недвижимости в аренду.

Декабрь 2005 г.

П.1. Валовый доход в декабре 2005 года будет равен нулю, потому что комплекс еще готовится к сдаче в аренду и не приносит доходов.

П.2.1. Производственные издержки за декабрь 2005 года составят сумму, равную годовой сумме эксплуатационных расходов (п. 2 табл. 8), деленной на 12 месяцев, то есть:

495,66/12=41,31 тыс. р.

П.2.2. Прочие издержки составят 1% от суммы производственных издержек:

41,31×0,01=0,41 тыс. р.

П.2. Полная себестоимость включает сумму производственных и прочих издержек 41,31+0,41 =41,72 тыс. р.

П.3. Убытки предыдущих периодов для 2005 года равны нулю.

П.4.Прибыль до выплаты налогов составляет разность между валовым доходом, полной себестоимостью и убытками предыдущих периодов.

0 -41,72- 0= -41,72 тыс. р.

П.5. Налогооблагаемой прибыли в 2005 году нет.

П.6. Налог на прибыль (24%) равен нулю.

П.7. Чистая прибыль за 2005 год составит -41,72 тыс. р.

До 15 мая 2006 года.

П.1. Валовый доход будет равен нулю, так как комплекс еще не сдается в аренду, а значит, не приносит прибыли.

П.2.1. Производственные издержки ежегодно увеличиваются на 1% и составят сумму, равную сумме издержек за 4,5 мес., то есть:

41,31×1,01×4,5=187,75 тыс. р.

П.2.2. Прочие издержки составят 1% от суммы производственных издержек и ежегодно увеличиваются на 1%:

0,41×1,01×4,5=1,9 тыс. р.

П.2. Полная себестоимость включает сумму производственных и прочих издержек 187,75 + 1,9 =189,65 тыс. р.

П.3. Убытки предыдущих периодов до 15 мая 2006 года составят 41,72 тыс. р.

П.4.Прибыль до выплаты налогов составляет разность между валовым доходом, полной себестоимостью и убытками предыдущих периодов.

0 –189,65 – 41,72 = – 231,37 тыс. р.

П.5. Налогооблагаемой прибыли в 2006 году нет.

П.6. Налог на прибыль (24%) равен нулю.

П.7. Чистая прибыль за 2005 год составит -231,37 тыс. р.

С 15 мая 2006 года.

П.1. Комплекс недвижимости сдается в аренду и начинает, приносит прибыль.

Годовая сумма арендной платы равна 1002,6 тыс.р. (п. 2 табл. 10) Тогда арендная плата за 7,5 месяцев 2006 года составит:

1002,6/12*7,5=626,63 тыс. р.

П.2.1. Производственные издержки составят:

41,31*1,01*7,5=312,92 тыс. р.

П.2.1. Прочие издержки составят:

0,41*1,01*7,5=3,11 тыс. р.

П.2. Полная себестоимость включает сумму производственных и прочих издержек 312,92 +3,11 =316,03 тыс. р.

П.3. Убытки предыдущих периодов до 15 мая 2006 года составят 231,37 тыс. р.

П.4. Прибыль до выплаты налогов составляет разность между валовым доходом, полной себестоимостью и убытками предыдущих периодов: 626,63-316,03-231,37 = 79,23 тыс. р.

П.5. Налогооблагаемая прибыль в 2006 году составит 79,23 тыс. р.

П.6. Налог на прибыль (24%) равен 19,02 тыс. р.

П.7. Чистая прибыль за 2006 год составит 60,21 тыс. р.

2007 год.

П.1. Валовый доход ежегодно увеличивается на 2% и составит:

626,63/7,5×12×1,02=1022,66 тыс. р.

П.2.1. Производственные издержки составят:

312,92/7,5×12×1,01=505,68 тыс. р.

П.2.2. Прочие издержки составят:

3,11/7,5×12×1,01=5,03 тыс. р.

П.2. Полная себестоимость включает сумму производственных и прочих издержек 505,68+5,03=510,71 тыс. р.

П.3. Убытков предыдущих периодов нет.

П.4. Прибыль до выплаты налогов составляет разность между валовым доходом, полной себестоимостью и убытками предыдущих периодов.

1022,66-510,71-0=511,95 тыс. р.

П.5. Налогооблагаемая прибыль в 2006 году составит 511,95 тыс. р.

П.6. Налог на прибыль (24%) равен 122,87 тыс. р.

П.7. Чистая прибыль за 2006 год составит 389,08 тыс. р.

Далее аналогично осуществляются расчеты прибыли или убытков за 2008, 2009, 2010 и 2011 годы. Расчеты показывают, что с середины мая 2006 года комплекс недвижимости начнет приносить прибыль.

Таблица 12