4. Договор долевого участия в строительстве.

Этот договор непосредственно связан со строительными договорами (договором подряда на строительство объекта).

30.12.2004 г. принят ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ” (в ред. 2008 г.). Однако он вступил в силу с 2005 г. В этом законе дано описание этого договора.

По договору долевого участия в строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в определенный срок и своими силами или с привлечением других лиц построить и предоставить за свой счёт построить квартиру или нежилое помещение в здании и передать другой стороне (дольщику) в собственность, а дольщик обязан принять и оплатить обусловленную плату.

Природа договора: отличается от договора купли-продажи, т.к. при заключении его объекта недвижимости еще нет. Отличается от договора подряда тем, что дольщик – не заказчик и не подрядчик. Застройщиком может быть и не строительная организация.

Этот договор консенсуальный, двусторонний, возмездный, срочный.

Договор долевого участия в строительстве обязательно должен быть заключен в письменной форме. Предусмотрена государственная регистрация договора долевого участия. В соответствии с ФЗ застройщик обязан передать регистрирующему органу проектно-сметную документацию с тем, чтобы после того, когда заключен договор, этот орган должен убедиться, что квартира в проектно-сметной документации существует. Тогда регистрирующий орган закрепляет определенную квартиру за определенным лицом. Заключить подобный договор на эту же квартиру невозможно, так как государственная регистрация такого договора не будет совершена. Если в договор вносятся какие-либо изменения, они также регистрируются.

Данный договор заключается чаще всего с гражданами для предоставления жилья. Предметом является либо квартира, либо нежилое помещение. Такой дольщик приобретает долю в праве собственности на места общего пользования.

Стороны договора. Заказчиком (дольщик) чаще всего выступают граждане, однако могут быть и юридические лица. Застройщиком может быть только гражданин-предприниматель или коммерческая организация, обладающая лицензией. Предприниматель должен иметься земельный участок для строительства, разрешение на строительство от органа архитектурно-строительной инстанции; должен быть финансово состоятельным, он должен предоставить документы, которое бы представляли экономическую обоснованность (состоятельность); должен опубликовать не позднее, чем за 2 недели строительную декларацию (объект строительства, стоимость и сроки строительства) в органах местной печати.

Если застройщик заключил с дольщиком договор с нарушением закона, последний имеет право отказаться от договора и потребовать возвращения вложенной доли с процентами по ставке рефинансирование в двойном размере.

Предметом выступает конкретная доля строящегося объекта. Предмет должен быть четко определен в договоре (индивидуально-определенная вещь) в соответствии с проектно-сметной документацией, на основании которой заключается договор.

Срок – существенное условие. Цена = стоимости квартиры.

Содержание договора:

Обязанности застройщика:

1. предоставить дольщику информацию об объекте строительства и гарантии (залог и поручительство от банка);

Застройщик должен вносить соответствующие изменения в декларацию: если не внес изменения, а они повлияли на интересы дольщика, последний вправе потребовать расторжения договора и уплаты процентов (как заключенного под влиянием обмана/ заблуждения).

2. обязан организовать строительство, чтобы это строительство было закончено в установленный объявленный срок; объект должен быть своевременно возведён;

Если сроки не соблюдается, дольщик может потребовать возмещения убытков за каждый день просрочки: юридическое лицо – 1/300 ставки рефинансирования (7,7%); а если дольщиком является гражданин – 1/150 ставки рефинансирования. Если просрочка длительная – дольщик вправе расторгнуть договор и взыскать проценты за прострочку.

3. заказчик должен информировать застройщика (письменно) об изменениях в проектно-сметную документацию.

4. Предоставить объект надлежащего качества.

Эта доля должна соответствовать тем признакам, которые указаны в договоре.

Ответственность: расторжение договора и уплата процентов (убытков) или устранение недостатков и уменьшение платы.

3. Предоставить гарантии выполнения своих обязательств: земельные участки и все имущество застройщика, связанное со строительством, рассматривается как заложенное имущество в пользу дольщика. Если имущество было заложено в банк до момента заключения договора, то банк несет солидарную ответственность вместе с застройщиком.

4. предоставить гарантийные сроки;

Гарантийный срок не может быть менее 5 лет; претензии по дефектам можно предъявить в течение гарантийного срока.

Обязанности дольщика:

1. обязан внести стоимость той доли, которая определена в договоре;

Способ оплаты различен: разовый взнос (сразу вносится полная цена) или периодические платежи (в установленном размере). Если периодические платежи не вносятся вовремя, застройщик может расторгнуть договор, вернув внесённую сумму (с взиманием суммы за прострочку – 1/300 часть ставки рефинансирования за каждый день просрочки)

2. принять готовый объект;

После извещения дольщиков о готовности объекта, они должны принять объект в течение 7 дней. Если дольщик в 7-дневный срок не явился для подписания сдачи-приёмки, застройщик имеет право составить односторонний акт.

Риск случайной гибели или случайного повреждения объекта долевого строительства до его передачи участнику долевого строительства несет застройщик.

Права дольщика:

1. дольщик имеет право переступать свои права по договору;

В случае смерти гражданина – участника долевого строительства его права и обязанности по договору переходят к наследникам, если ФЗ’ом не предусмотрено иное. Застройщик не вправе отказать таким наследникам во вступлении в договор.

Также в одностороннем порядке по желанию дольщика моет быть это право передано другому лицу; возразить против этого застройщик не может.

2. если меняется проектно-сметная документация, дольщик имеет право отказаться от договора, однако он должен доказать, что эти изменения для него не приемлемы.

Договор может быть расторгнут дольщиком только при наличии оснований, предусмотренных законом.