12 Определение накопленного износа недвижимых улучшений, улучшений и их элементов

Выявляются условия эксплуатации, современные требования, предъявляемые к объектам недвижимости на рынке недвижимости, влияния внешних факторов и существующих улучшений на дату оценки. Все факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки, учитываются при определении накопленного износа.

Накопленный износ может определяться в процентах или долях от стоимости восстановления или замещения (относительная величина) и (или) в денежном выражении (абсолютная величина). Округление относительной величины износа производится для:

− конструктивного элемента – до 5 %;

− объекта оценки в целом – до 1 %.

В зависимости от имеющейся информации накопленный износ объекта оценки может определяться следующими методами:

− рыночной выборки;

− экономической жизни;

− модифицированным методом экономической жизни;

− разбивки по элементам;

− другими.

Накопленный износ не может быть больше 100 %.

12.1.1 Метод рыночной выборки основан на расчете накопленного износа объекта оценки (улучшений, недвижимых улучшений) в целом на основании данных о продажах объектов-аналогов.

12.1.2 Метод экономической жизни основан на расчете накопленного износа отношением эффективного возраста к сроку экономической жизни улучшений или недвижимых улучшений.

12.1.3 Модифицированный метод экономической жизни основан на определении накопленного износа с выделением исправимого, неисправимого физического, функционального износов и внешнего износа или определении износа одного вида с использованием метода экономической жизни.

Примечание – В модифицировано м методе экономической жизни используется комбинация двух методов расчета износа: разбивки и метода экономической жизни.

12.1.4 Метод разбивки основан на расчете накопленного износа путем разбивки его на физический износ, функциональный износ, внешний износ, их последовательном расчете и суммировании.

12.2 Физический износ определяется как износ конструкций, элементов, систем инженерного оборудования, улучшений или недвижимых улучшений в целом вследствие утраты ими первоначальных технико-эксплуатационных качеств (прочности, устойчивости, надежности и др.) в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека.

При оценке стоимости объекта недвижимости, улучшений, недвижимых улучшений и их элементов используются следующие методы оценки физического износа:

− нормативного износа;

− средневзвешенного износа;

− экономической жизни;

− модифицированный метод экономической жизни;

− разбивки;

− экспертизы состояния;

− другие методы.

12.2.1 Метод нормативного износа основан на расчете физического износа как отношения фактического срока службы объекта оценки к нормативному.

12.2.2 Метод средневзвешенного износа основан на расчете физического износа, при котором износ определяется по фактическому состоянию конструктивных элементов объекта оценки (улучшений, недвижимых улучшений и их элементов) с учетом их удельного веса в стоимости объекта оценки в целом.

12.2.3 Метод экономической жизни основан на расчете физического износа отношением эффективного возраста к сроку экономической жизни улучшений или недвижимых улучшений, если функциональный и внешний износ отсутствует.

12.2.4 Модифицированный метод экономической жизни основан на определении накопленного износа с последовательным выделением исправимого, неисправимого физического износа с использованием метода экономической жизни.

12.2.5 Метод разбивки основан на расчете физического износа путем разбивки его на исправимый и неисправимый физический износ, их последовательном расчете и их суммировании. При этом исправимый и неисправимый физический износ определяются по отдельным конструктивным элементам улучшений или недвижимых улучшений.

12.2.6 Метод экспертизы состояния основан на определении физического износа объекта оценки в соответствии со шкалой экспертных оценок.

12.3 Функциональный износ определяется как износ, вызванный несоответствием характеристик объекта оценки (улучшений и (или) недвижимых улучшений, и (или) их элементов) современным требованиям рынка недвижимости. Функциональный износ улучшений подразделяется на исправимый и неисправимый.

Функциональный износ может рассчитываться по объекту оценки в целом и по конструктивным элементам. Если функциональный износ рассчитывается по конструктивным элементам, то его величина по каждому конструктивному элементу, в котором он присутствует, определяется как разница между стоимостью восстановления конструктивного элемента улучшения за минусом физического износа (исправимого и неисправимого).

12.3.1 Исправимый функциональный износ подразделяется на недостатки, требующие:

– добавления (установки или монтажа) отдельных частей, которые являются обязательными для современных объектов-аналогов;

– замены и (или) модернизации отдельных частей, не отвечающих современным стандартам;

– устранения сверхулучшений.

12.3.2 Причинами неисправимого функционального износа могут быть недостатки:

– вызванные позициями, не включёнными в стоимость, но которые должны быть в соответствии с требованиями современных стандартов (далее – недостатки, требующие добавления);

– вызванные позициями, включёнными в стоимость, но которых в соответствии с требованиями современных стандартов быть не должно (далее – недостатки, требующие исключения из стоимости);

– вызванные наличием сверхулучшений.

Функциональный износ улучшений определяется последовательным расчетом исправимого и неисправимого функционального износа и их суммированием.

12.4 Внешний износ представляет собой износ, вызванный негативным влиянием внешних факторов на стоимость объекта оценки.

Примечание - К внешним факторам относятся: ситуация на рынке, условия финансирования, ограничения в использовании, изменение инфраструктуры, законодательства и др.

Для определения внешнего износа могут применяться доходный метод оценки, сравнительный метод оценки.