2.Анализ рынка недвижимости в г. Тюмени

Развитие рынка жилой недвижимости в 2010г.

По всем показателям 2010 год для рынка недвижимости был однозначно не хуже, а во многих отношениях даже лучше, чем предшествующий. Однако в каждом из его сегментов складывалась особая ситуация. Например, на вторичном рынке прошлый год прошел достаточно неровно: периоды спокойствия чередовались с некоторым оживлением, но особого ажиотажа среди покупателей не наблюдалось. Хотя количество сделок с недвижимостью в последние годы официально и не уменьшалось, оставаясь в пределах стандартных.

Кроме того, несмотря на рост покупательского спроса, он продолжает оставаться вялым, а объявлений о продаже недвижимости гораздо больше, чем заявок на ее покупку. При этом вторая половина 2010 года стала намного более продуктивной, чем сезон зима-весна. Наиболее активной по количеству сделок можно считать осень минувшего года, и, конечно, порадовал декабрь. Вызвано это притоком финансов по государственным программам, а также частных инвестиций, появлением более интересных предложений от банков в части ипотечных программ.

На первичном рынке недвижимости наблюдается явное снижение объема предложения, причем объемы ввода жилых квадратных метров также начали снижаться в последнее полугодие. Скорее всего, это связанно на данное явление играет два фактора: в-первую очередь, положительная динамика возобновления строительных работ на объектах приводит к тому, что возобновляются продажи, во вторую очередь то, что имеющийся объем предложения не может в полном объеме удовлетворить потребности покупателей.

В течение текущего года индекс стоимости жилья на первичном рынке колебался, и среднее удельное значение составило 35 208 руб./кв.м. На конец года индекс стоимости относительно последнего месяца предыдущего года имел положительную динамику – корректировка составила +4,3%. Для целого года данное повышение незначительно, ведь ещё большинство строительных компаний всё-таки не отошли от кризисных явлений и не рискуют повышать цены. При этом в выборку берутся и бартерообменное жильё, и квартиры по переуступке права доли, которые реализуются значительно ниже цен от застройщика, что корректирует общий показатель. В целом 2010г. для первичного рынка жилья можно назвать годом стабильности.

Для более полного понимания картины на первичном рынке недвижимости, Ассоциацией АЛКО было принято решение классифицировать новостройки города, так класс был присвоен почти 150 строящимся и уже введенным в эксплуатацию жилым комплексам и отдельным домам. Все объекты делились на 4 класса: эконом-класс, класс комфорт, бизнес-класс и класс элит

Жилье эконом-класса в Тюмени в основном представлено в спальных районах города, отдаленных от центра. Например, к таким района можно отнести район Войновки (строительство жилых комплексов компанией ЗАО «Тюмень Великая», район Лесобазы (застройка компанией ЗАО «Завод ЖБИ-3» и ХК «Тюменьстрой») и др. районы города. Примером жилья класса комфорт можно считать комплексную застройку микрорайонов такими компания как «Партнер-Инвест» и «Тюменская домостроительная компания». К бизнес-классу из новостроек нашего города можно отнести жилой дом «Ладья» («Тюменинвестстрой») и клубный жилой комплекс «Даудель» (застройщики «Ренессанс Констракшн», ХК «Сибинтел»). К элитному дому можно отнести жилой дом «Да Винчи Хаус», расположенный на исторической улице города (ул. Красина).

На рынке новостроек большая доля объектов (53,5%)соответствует классу жилья комфорт, и это понятно, потому что это наиболее предпочтительный для потребителей сегмент. Дома данной категории можно встретить в любом районе города от Центра до окраин. Значительная доля возводится из кирпича, но встречается и монолитно-каркасное и панельное исполнение. Элитного жилья в Тюмени представлено немного, лишь 3% от общего количества новостроек. В-первую очередь, при проектирование домов подобного типа сложность заключается в сложности получения земельных участков под строительство.

Вторичный рынок не сразу отреагировал на восстановление рынка недвижимости, лишь через пару месяцев, как положительная динамика стала наблюдаться на рынке «первички». Рост ценовых показателей начался с сентября месяца, в целом в течение года уровень цен держался на одном уровне. Но, важно помнить, что динамика изменения индекса стоимости, не соответствует изменениям по отдельным сегментам рынка.

Важно отметить тот факт, что наблюдается явное увеличение представленных на вторичном рынке жилья объектов. Это связанно с тем, что в период «торможения» цен многие люди стараются улучшить свои жилищные условия, боясь, что в скором времени стоимость квартир пойдет вверх. При этом в последние года увеличился срок экспозиции объектов, что также увеличивает количество предлагаемых к продаже объектов. Но главным фактором является то, что на рынок в значительном объеме вышли квартиры, недавно получившие свидетельства собственности.

Индекс доходности жилья в течение 2010г. повышался, и к декабрю составил 3,6%. Учитывая, что рынок аренды жилья в течение года восстанавливался, а к осени стоимость аренды вернулась на докризисный уровень, приобретение квартиры, с последующей сдачей её в аренду, будет более правильным решением, чем оставить средства на депозитном счету в банке. При этом рост ценовых показателей за год на вторичном рынке, скорее всего, превысит уровень процентов на депозитные вклады.

В прошедшем году основной тенденцией стал рост общей активности рынка жилья, и в первую очередь – возврат к нему интереса покупателей. После нестабильного 2009 года на рынок «вышел» отложенный спрос, что способствовало увеличению количества сделок купли-продажи, которое выросло по сравнению с предыдущим годом. Активность продавцов также была высокой, в результате чего объем предложения в течение года оставался на высоком уровне. Именно «равновесное» состояние спроса и предложения способствовало стабилизации цен.

Если в начале года основная доля сделок по приобретению квартир проходило с использованием сертификатов по государственным программам, то со второго квартала 2010г. покупатель стал возвращаться на рынок, особенно на первичный рынок жилья. На это повлияло как восстановление и развитие ипотечных программ банков, так и то, что потребители, испугавшись роста цен, начали принимать решение о покупке. Во второй половине года на рынок вернулись и частные инвесторы.

Как показали результаты опроса, для тюменцев наиболее привлекательным все-таки был и остается первичный рынок жилья, ему отдают свое предпочтение большая половина желающих приобрести жилье. Тем более сейчас строительные компании предлагают квартиры, хоть и не с ремонтом, но уже с чистовыми отделками, с установленной сантехникой, а следовательно клиентам не придется тратить дополнительные средства на ремонт. При этом учитывая, что на рынке вторичного жилья в последние годы появилось достаточно большое количество новостроек, легче приобрести квартиры в доме уже введенном в эксплуатацию – это уже не так рискованно, чем вступать в долевое строительство.

На вторичном рынке объем предложения явно превышает объем спроса, так что выбор для покупателей имеется. А вот на рынке строящегося жилья предложения не может в полной мере удовлетворить спрос, а учитывая, что строительный объем на 2012-13гг. снижается, данная проблема будет усугубляться.

Как и в целом по России, в городе Тюмени рынок ипотечного кредитования в начале года переживал не лучшие времена, взять ипотеку на первичном рынке было практически невозможно. Лишь последнее полугодие ситуация стала налаживаться.

Выше указанный факт того, что при приобретение квартир в строящихся объектах в посткризистный период было затруднительно для большинства желающих объясняет показатель доли первичного рынка – 47,2%. При этом в период с января по октябрь регистрация 88,3% договоров участия в долевом строительстве проходило с привлечением кредитных средств. На вторичном рынке жилья также значительное количество сделок купли-продажи проходило с использованием кредитных ресурсов (60,5% от общего количества зарегистрированных сделок купли-продажи).

Покупателям сегодня не стоит рассчитывать на слишком значительный торг. Времена, когда привлекательных по всем характеристикам (местоположению, цене, технико-инженерному состоянию и т.д.) объектов на рынке было больше, чем спроса на них, прошли вместе с наиболее активной фазой кризиса. На современном рынке такие объекты считаются ликвидными и продаются достаточно быстро (срок экспозиции - не более месяца). Поэтому сегодня помимо конкуренции среди продавцов все более заметной становится конкуренция и среди покупателей.

Нынешний год станет для рынка недвижимости годом постепенного восстановления. Однако, прогнозы на ближайшее будущее рынка все-таки пока довольно сдержанные. Рынок еще слишком неустойчив, чтобы делать уверенные предположения. Тем не менее, по итогам 2011г. рост стоимости квадратного метра навряд ли превышает уровень инфляции, и не повысится более чем на 8-10%.[10]

2.1.Рынок земельных участков (3 квартал 2010г.) На сегодняшний день рынок земельных участков в городе Тюмени и Тюменском районе достаточно гибко реагирует на спрос, предлагая участки в наиболее привлекательных местах, к тому же разнообразные по площади и характеристикам. По итогам мониторинга за третий квартал 2010 года средняя стоимость на земельные участки с назначением под ИЖС находящиеся на праве собственности повысилась на 2,7% в границах города, и на 2,5% в Тюменском районе. В сегменте земельных участков коммерческого использования также так же отмечается повышение цены предложения на объекты, что обусловлено восстановлением финансовых возможностей строительных организаций. В целом же за июль-сентябрь 2010 года повышение средней стоимости на рынке земельных участков города Тюмень составило 0,4%, по Тюменскому району-0,5%, относительно аналогичного ценового показателя конца предыдущего квартала. Наибольшим спросом пользуются предложениям земельных участков под индивидуальное жилищное строительство. Самые распространенные районы входит д. Патрушева, Цимлянского озера и Московского тракта расположенные в радиусе до 10-20 км. Предложения на участки под промышленно - производственные цели наблюдается в районе Антипино. Превалирующая доля на рынке участков под ИЖС может быть объяснима следующим: в городе свободных, незастроенных ветхим жильем земельных участков под комплексную жилищную застройку крайне мало, и, как правило, участки данного назначения не продаются, а сдаются в аренду под строительство посредством аукциона. То же относится и к участкам под коммерческое и промышленно-производственное использование. Увеличение площади под застройкой и инфраструктурой в городе, как следствие приводит к уменьшению площади земли сельскохозяйственного назначения. Тенденция перевода дачных земель под коттеджную застройку также значительно увеличивает объем участков с назначением под ИЖС. Cредняя стоимость хоть и повышалась, но этот рост столь незначителен, что не стоит говорить о наметившейся тенденции. Безусловно, говорить о том, как поведет себя рынок в долгосрочной перспективе сложно, но уже понятно, что в ближайшее время ждать резкого роста или падения цен бессмысленно. Так, по прогнозу, за четвертый квартал 2010г., стоимость земельных участков в среднем повысится лишь на 0,1%. При выборе земельного участка под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) решающими являются такие факторы как близость к водоему, к населенному пункту, наличие рядом лесного массива, качество подъездной дороги, наличие коммуникаций. В настоящий момент в Тюмени на рынке представлен достаточно широкий спектр земельных участков, как по размеру площади, по целевому использованию, так и по цене. По более низкой цене можно приобрести участок под строительство частного дома в районах отдаленных от центра города, таких как п. Антипино (627 руб./кв.м.), Метелева (699 руб./кв.м.) и прочие, где потребуется больше времени, чтобы добраться до города. Значение местоположения участка под нежилую застройку играет для городских земель более существенную роль, чем, например, для сельскохозяйственных участков. Разница в местоположении сильно влияет на стоимость земли, а через нее - на стоимость всего объекта недвижимости. Недорогой является земля на окраинах города. Однако на окраине далеко не каждый объект коммерческой недвижимости будет успешным. Наиболее оптимальным вариантом земельный участок на выезде из города будет для складских комплексов. Возможно здесь и создание торговых объектов, но им потребуется развлекательной инфраструктурой, для привлечения потребителя. Строительство на окраине офисных или бизнес - центров смысла нет, ведь одним из главных критериев успешного офисного объекта является его близость к центрам деловой активности города. Недостатком территорий на окраинах города обычно является и отсутствие каких-либо коммуникаций. На сегодняшний день доля земельных участков под садово-огородническое хозяйство составляет 29% и занимает второе место после ИЖС (58%) количеству предложений. Земельных участки предлагаются к продаже в садовых обществах Тюмени по различным направлениям: Салаирский тракт, Велижанский тракт, Московский тракт, Ирбитксий тракт, Червишевский тракт, Ялуторовский тракт, Тобольский тракт, озеро Андреевское, озеро Сундукуль, Верхний Бор, Перевалово, Метелёво. Одна из особенностей земли как товара состоит в том, что количество предлагаемой на рынке земли ограничено самой природой, поэтому цена земли определяется в основном спросом. Привлекательность земельных участков, а соответственно, и спрос на них формируется под влиянием многочисленных факторов. Участки под административно-коммерческое использование в окрестностях Тюмени не так экономически эффективны и востребованы как в городе, а те, что предлагаются к продаже находятся в строящихся коттеджных поселках и позиционируются как участки под ИЖС с последующим переводом под коммерческое использование. Тоже можно отнести и к земельным участкам под многоэтажную застройку и промышленно-производственные цели. В настоящий момент на рынке представлен достаточно широкий спектр участков, покупателю предлагаются участки, как минимальной площади (от 2 соток), так и весьма значительные земельные наделы (до 1000 гектар). Численное преимущество все же за участками небольшой площади – до 0,5 Га. Размер земельного участка зачастую определяется целевым назначением, так для земельных участков под промышленно-производственное использование и комплексную жилую застройку обычным является размер порядка гектара, в то время как участки под ИЖС не отличаются большими размерами - в среднем 15-20 соток. В настоящее время, учитывая высокую цену на земельные участки в городе, а так же недостаточно широкий диапазон предложения вследствие застройки участков, все больший интерес проявляется в отношении земли в окрестностях Тюмени.

Анализ рынка земельных участков