2. Обмеження і перспективи ринку іпотеки

Збереження значного попиту на житлову нерухомість. В Україні налічується близько 7 млн сімей, у яких ускладнені житлові умови (кількість квадратних метрів на людину нижче норми). Враховуючи низькі темпи зведення нового житла та наближення кінця п’ятдесятирічного терміну експлуатації панельних будинків, побудованих в Україні в 70-ті роки минулого століття, який припадає на 2020-ті рр., вплив цього фактора у середньостроковій перспективі зростатиме.

Підтвердження інвестиційної привабливості ринку нерухомості. Обсяги капітальних інвестицій, що спрямовуються у будівельну сферу, зростають. Так, за даними Держстату, 83,5 млрд грн спрямовано у капітальне будівництво за січень-вересень 2011 р., що вже перевищує обсяг відповідних інвестицій у 2010 р.

Особливістю іпотечного ринку України є монопольне становище на ньому банків як інституційних учасників. Небанківські установи як іпотечні кредитори (страхові компанії, спеціалізовані фінансові установи, пенсійні фонди, житлово-кредитні кооперативи) представлені обмежено.

Відповідно перспективи відновлення іпотечного ринку в Україні у поточній ситуації цілком залежать від розвитку банківської системи, що, зважаючи на обмеженість ресурсної бази банків та високу ризикованість банківської іпотеки, все ще суттєво гальмує відновлення іпотечного ринку.

У жовтні 2011 р. було оголошено про намір Уряду створити на базі Ощадбанку Іпотечну компанію (можлива також участь Укрексімбанку, Укргазбанку та банку "Київ"), яка б займалась рефінансуванням іпотечних кредитів комерційних банків.

Крім того, планується створити державну страхову компанію, в якій би проводилось страхування іпотечних кредитів, намічених рефінансувати. Таким чином, ідеться про створення цілого іпотечного консорціуму, успішна діяльність якого може покращити ситуацію на ринку із довгостроковими ресурсами та хеджувати частину фінансових ризиків іпотеки.

Умови надання іпотечних кредитів залишаються досить жорсткими, особливо ж щодо першого внеску – інколи до 50% вартості житла. Високими є відсоткові ставки за іпотечними кредитами.

Окремі інші вимоги до позичальників: наявність додаткового забезпечення, високої офіційної зарплатні, кредитної історії – також залишаються суттєвими в іпотечних угодах.

Слід зважати на недоліки законодавчо-нормативної бази, які полягають, зокрема, у недіючому реєстрі іпотек, недосконалому законодавчому регулюванні процедур звернення щодо стягнення на предмети іпотеки, які підвищують ризикованість іпотечних угод. До того ж зустрічаються непоодинокі випадки, коли і цих норм не дотримуються судочинці, забороняючи банкам, які мають для цього законні підстави, забирати заставлену нерухомість за простроченими кредитами.

Серед інших факторів, що гальмують відновлення ринку іпотеки, слід вказати на невизначеність ситуації на ринку нерухомості, ймовірність другої хвилі кризи, відсутність довгострокових кредитних ресурсів, що зумовлюють підвищену ризикованість користування іпотечними кредитами.

3. Напрями підтримки Урядом України відновлення іпотечного ринку

Державні заходи зі сприяння відновленню іпотечного ринку повинні бути орієнтовані на:

– розроблення стратегії його розвитку та вдосконалення чинної нормативно-правової бази (зокрема стосовно визначення об’єктів незавершеного будівництва, встановлення іпотеки земельних ділянок, запровадження детальної процедури банкрутства банків-емітентів іпотечних облігацій та спрощення процедур випуску та обігу заставних);

– подальшу підтримку діяльності ДІУ шляхом надання державних гарантій за емітованими ДІУ іпотечними облігаціями;

– коригування Концепції створення національної системи іпотечного кредитування України (Розпорядження КМ України від 10.08.2004 р. № 559-р ) відповідно до особливостей поточних умов, і зокрема зміщення акцентів щодо переорієнтації на першочерговий розвиток первинного ринку іпотеки;

– на покращення фінансування іпотечних угод та стимулювання будівництва житлової нерухомості.

Щодо реалізації вказаних напрямів доцільно на первинному ринку іпотеки компенсувати частину відсоткової ставки за іпотечними кредитами для громадян (молодих сімей), які мають потребу у власному житлі, шляхом безпосереднього надання пільгових іпотечних кредитів банками у взаємодії із Державним фондом сприяння молодіжному житловому будівництву (ДФСМБ, або Молодіжний фонд). В умовах великого попиту на житло, обмеженості фінансових ресурсів для субсидій (яких заплановано 111 млн грн на 2012 р.) та високих корупційних ризиків за існуючими схемами визначення одержувачів пільгових кредитів, передбачити виділення компенсації частини відсоткової ставки обмеженим соціальним групам. Зокрема держслужбовцям не вище 10 рангу, що безпосередньо у процесі своєї професійної діяльності не взаємодіють із громадянами та бізнес-структурами, військовослужбовцям – офіцерам молодшого та старшого складу. А також молодим фахівцям перспективних галузей науки та промисловості (енергетика, біотехнології, літакобудування). При цьому пільгове супроводження кредиту діятиме для позичальника тільки за незмінного місця роботи.

Названі групи громадян здебільшого обмежені в отриманні додаткових (у тому числі "тіньових") доходів, окрім заробітної плати, як правило, мають потребу у нерухомості для проживання та відносно стабільну платоспроможність. Таким чином, надання компенсації частини відсоткової ставки для таких соціальних груп потребуватиме менших обсягів фінансових ресурсів для пільгового кредитування, ніж для охоплення всього населення, підвищить привабливість державної, військової служби, стратегічно-перспективних професій. Крім того, дасть змогу зменшити плинність кадрів на зазначених підприємствах та організаціях і підвищити сумлінність працівників відповідних професій.

ДФСМБ здійснює підтримку іпотечного кредитування молодих сімей шляхом безпосереднього надання іпотечних кредитів молодим сім’ям за зниженими (в окремих випадках безвідсоткові) відсотковими ставками та компенсації частини відсоткової ставки за кредитами, наданими банками.

Недоліками діяльності ДФСМБ є обмежений та інтервальний характер фінансування, і особливо у разі компенсації частини відсоткової ставки, починаючи з 2005 р., що суттєво знижує ефективність такої фінансової підтримки житлового будівництва. З іншого боку, позичальники отримали нерухомість практично за ціною собівартості. Наприклад, вартість 1 кв. м зведеного житла у 2008 р., яке було профінансоване за участі ДФСМБ, становила 3 800 грн, що було несуттєво нижче за середньоринкову собівартість, проте значно нижче за ринкову ціну.

Крім того, не зовсім виправдане надання ДФСМБ пільгових іпотечних кредитів майже на 100% вартості житла, що купується (передбачено Постановою КМУ від 29 травня 2001 р. №584). Якщо змінити схему надання таких кредитів, фінансуючи 50% вартості житла, кількість сімей, що буде охоплена цією програмою, збільшиться вдвічі. При цьому значна частка українських сімей здатна профінансувати до 50% вартості житла самостійно, проблема для них полягає у недоступності банківських іпотечних кредитів.

На вторинному ринку іпотеки необхідно продовжити підтримку діяльності ДІУ у сфері рефінансування іпотечних кредитів банкам шляхом надання державних гарантій за іпотечними облігаціями. Практика надання державних гарантій на суму 1 млрд грн у 2008–2009 рр. засвідчила високий попит, низьку ризикованість інстру-ментів ДІУ та перспективність цих заходів з огляду на покращення ресурсного забезпечення іпотечного ринку.

З іншого боку, державне фінансування ДІУ для надання іпотечних кредитів за зниженою відсотковою ставкою не є доцільним, оскільки це фактично заміщує основний вид її діяльності – рефінансування іпотечних кредитів. Бажано переорієнтувати на видачу таких іпотечних кредитів інші фінансові установи (Ощадбанк, створювану Іпотечну компанію).

Фінансування відновлення житлового будівництва повинно включати в себе комплекс напрямів з урахуванням наявних обставин. Так, обсяг фінансових коштів, виділених на будівництво державою доступного житла, досить обмежений (200 млн грн на 2012 р., що забезпечить будівництво 35–40 тис. кв. м – 0,5% обсягу попереднього року) та не забезпечує помітного збільшення обсягів житлового будівництва. В цих умовах більш вагомим напрямом підтримки житлового будівництва, а відтак і іпотечного ринку, є фінансування створення інфраструктури для будівництв мікрорайонів – проведення за рахунок виділених коштів каналізації, газу, електромереж, що здешевить проведення там будівельно-монтажних робіт. За свідченнями фахівців, укладені у створення інфраструктури кошти, еквівалентні собівартості 35 тис. кв. м, сприятимуть зведенню 200–250 кв. м житла за рахунок приватних інвестицій.

Відновлення ринку житлового будівництва потребує принаймні індикативного пожвавлення ринку нерухомості. У цій сфері ефективним заходом є фінансування завершення будівництва "заморожених" об’єктів (на початок 2011 р. нараховувалося понад 12,5 тис. незавершених будівель, із них, за даними Держкомстату, спорудження 8,2 тис. будівель заморожено – табл. 3). При цьому майже третина незавершенного будівництва – житлові будівлі загальною площею 15,8 млн кв. м.

За рахунок добудови таких об’єктів, обсяги введеного в експлуатацію житла у 2010 р. вдалось відновити до рівня 2006–2007 рр. після майже двократного спаду у 2009 р. Крім того, держбанки та банки за участі держави можуть запропонувати кредитування купівлі житла, яке дісталося націоналізованим банкам у «спадщину», у тому числі недобудови і будівельні майданчики, які бажано повернути на ринок для зниження рівня цін, а отже, і для його пожвавлення.

ВИСНОВКИ

На сьогодні існує ряд проблем, які потребують негайного вирішення, що в свою чергу приведе до розширення іпотечного ринку та повноцінного його функціонування.

Незважаючи на значні позитивні зміни, нормативно-правова база іпотечного кредитування залишається незавершеною. Зараз в Україні врегульовано механізм первинного іпотечного ринку, але не узаконено механізми функціонування вторинного іпотечного ринку. Необхідно удосконалити законодавчу базу шляхом прийняття законів “Про державну реєстрацію прав власності та обтяжень на нерухоме майно”, вдосконалення Закону України “Про іпотечні цінні папери”, внесення змін до Земельного, Цивільного, Житлового та Господарського кодексів, законів “Про цінні папери і фондову біржу”, “Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні” та інших нормативно-правових актів, пов’язаних з цією проблематикою.

На сьогодні в Україні немає єдиної централізованої системи реєстрації прав власності та обтяжень на нерухоме майно, яка була б доступна громадськості. Також не існує системи реєстрації іпотек та інших обтяжень нерухомого майна. Таким чином, кредитор не має юридичних гарантій щодо однозначного встановлення права власності позичальника та наявних обтяжень на нерухоме майно, яке було запропоноване для передачі в іпотеку. Необхідно також вирішити питання і процедуру виселення мешканців із житлового приміщення, на яке звертається стягнення за іпотечним договором.

Обмежений платоспроможний попит населення також є одним із чинників стримування розвитку іпотечного кредитування. Грошові витрати та заощадження населення України надзвичайно низькі, тому внутрішній ринок країни залишається дуже вузьким. Не менш важливими є психологічні фактори, головним з яких є національна ментальність значної частини населення, яка полягає у небажанні жити в борг. Тому практично не існує кредитних історій позичальників.

Також значну роль відіграє довіра населення до банків. З огляду на сьогоднішні події, можна з впевненістю сказати, що банки втратили довіру більшості позичальників країни.

Тому основними завданнями розвитку іпотечного ринку залишається створення належної законодавчої бази, яка б відповідала міжнародним стандартам та враховувала позитивний досвід запровадження відповідного законодавства в інших країнах, зниження вартості кредитів, збільшення терміну їх надання. Також потрібно розробити заходи, спрямовані на більш широке залучення іноземних інвесторів до участі в іпотечному житловому кредитуванні в Україні.

Іпотечне кредитування у перспективі може стати надійним засобом залучення внутрішніх інвестицій та невід'ємним елементом ринкової економіки, що формується в Україні, і сприяти економічному і соціальному розвиткові нашої держави.

СПИСОК ВИКОРИСТАНОЇ ЛІТЕРАТУРИ

1. Базидевич В.Д., Погорельцева Н.П. Іпотечний ринок: підручник.-К.: Знання, 2008-715с.;

2. Войтицкая Л. Банки сокращают ипотечные портфели// Коммерсант.-2010р.- №44.-с.15

4. Лобань О.С., Кірєєва О.І.., Денисенко М.П. Іпотечний ринок: підручник.- К.: Атака, 2006.-288с. ;

1. Пасочник В. Як не стати країною бездомних // Дзеркало тижня. –2011. – 14 жовтня. – № 37.

2. Лямець С. Харківський суд вбив іпотеку // Економічна правда. –2011. – 28 жовтня.

4. Волков С.С. Іпотечне кредитування в Україні: передумови, ризики, перспективи //Інформаційний портал Українського агентства фінансового розвитку ( ЗАТ “КАФР”).

5. Жук О.В. Стан і перспективи розвитку іпотечного кредитування в Україні // Економічний простір. – 2009. - №23/1. – С. 308 – 315.

6. Дєнков Д. О. Іпотечні кредити залишаються недосяжними // Економічна правда. – 2010.

8. Любунь О.С. Іпотечне кредитування. – К.: Вид – во Європ. ун – ту, 2006. – 299 с.

9. М’якишевська О.М. Вплив світової фінансової кризи на ринок іпотеки України //Економічний простір. – 2009. – №23/1. - С. 120 – 122.

10. Омельчук В.О. Роль іпотеки на вітчизняному ринку доступного житла // Формування ринкових відносин в Україні. – 2010. - №9. – С. 17 – 22.