Билет 9. Факторы, влияющие на уровень стоимости.

1.Физический износ-износ имущества, связанный со снижением его стоимости в результате утраты своих физических свойств (прочность, внешний вид и т. п.) путем естественного физического старения в процессе использования данного объекта имущества; 2.Окружающая среда-на сколько экологически чистый район; нет ли свалок,заводов, кладбищ поблизости и т.д; в центре или за городом.3.Место положение-насколько далеко(близко) находится к центру; находятся ли рядом больницы, школы, дет.сады и др учебные заведения. 4.Экономические: материальность, коммунальные услуги, полезность, долговечность, мировая экономика, занятость населения. 5.Социальный-изменение численности населения, уровень жизни, преступность. 6.Административный(политический): ставки налогов; какие льготы, как ведется учетный контроль, безопасность. 7.Юридический: какие заповедники находятся рядом, какие запреты

(тетрадь): 1.местонахождение; 2. архитектурно-конструктивные решения проекта; 3. планировочные решения проекта;4.наличие коммунальных услуг; 5.наличие машин и оборудования, оцениваемые вместе со зданием;6.состояние здания; 7.сейсмические факторы; 8. объем оцениваемых имущественных прав; 9. экологические факторы; 10. факторы спроса и предложения

Билет 10. Понятие и порядок расчета потенциального, действительного валового доходов и чистого дохода функции денег.

ПВД – доход, который способен приносить объект недвижимости при сдаче в аренду всех единиц объекта и получение всей арендной платы (ПВД – получение общего дохода 100% без учета всех потерь и расходов).

ДВД – есть предполагаемый доход при полном функционировании объекта недвижимости с учетом потерь от незанятости площадей, смены арендатора или неуплаты арендной платы.

ЧОД – представляет собой ДВД от приносящей доход недвижимости за вычетом операционных расходов и расходов на замещение.

Операционные расходы – периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства ДВД, которые могут быть отнесены к одной из след. трех групп: постоянные расходы (налоги, страховка), переменные расходы (з/п обслуживающему персоналу, расходы на коммун нужды, расход на уборку территорий, расходы на эксплуатацию и ремонт и др.), расходы на замещение.

Расходы на замещение – предусматривают периодическую замену быстро изнашивающихся элементов сооружения (кровля, покрытие пола, санитарно-технические приборы, подъездные пути).

БИЛЕТ 11. Основные показатели денежного потока

Денежный поток – это денежные суммы, возникающие в определенной хронологической последовательности.

Обычный денеж поток – денеж поток, в котором все суммы различаются по величине.

Аннуитет – денеж поток, в котором все суммы равновеликие.

Для решения задач, касающихся временной оценки денежных потоков необходимо определить 4 составляющих: сумма, время, риск, ставка дохода.

БИЛЕТ 12. Признаки идентификации объектов оценки.

При идентификации объекта недвижимости указывается его наименование и инвентарный номер , местоположение, другие реквизиты и фактические характеристики. (адрес объекта оценки, цель оценки, местоположение, состояние окруж среды, степень ликвидности объекта, балансовая стоимость объекта).

БИЛЕТ 13. Виды, методики, технологии фиксации качественных показателей состояния объектов оценки.

Элементы сравнения, влияющие на стоимость объекта следующие: 1.Состав имущественных прав (объект находится в собственности, имеется документ, включая дома в собственности.) 2. Условия финансирования: а)коэф. ипотечной задолженности; б)%-ная ставка; в)срок займа, г)амортизация выплат – 6 функция; д)плата за финансирование; е)договоры об участии. 3. Условия продажи: а) обычные или особые закладные, б) мотивы и знания покупателя и продавца. 4.время продажи (условия состояния рынка). 5.местоположение: а) экологич. привлекательность, б) доступ к оживленным магистралям, в) коммуникации, г)престижность. 6. Физич характеристики: а) физич параметры, б) качество строительства и эксплуатации, в) удобство, г) функциональная пригодность.

БИЛЕТ 14 .Затратный подход.

Затратный подход- это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности. К получению стоимости добавляется рыночная стоимость участка земли. Затратный подход применяется в сл. случаях: 1.для оценки недвижимости спец.назначения. 2.технико-экономического анализа (обоснование) для нового строительства. 3.при выборе наиболее эффективного неиспользования зем.участка. 4.при оценке объектов недвижимости на пассивных рынках. 5 .в целях поимущественного налогообложения. 6.наложение веста когда требуется определить стоимость зданий от стоимости земли. 7.при выборе профиля объекта недвижимости. 8.при согласовании стоимостей объектов недвижимости полученных различными методами. 9.для страхования. Вместе с тем затратный подход имеет свои ограничения: 1.для объектов со значительным сроком службы, так как возникают трудности с определением величины износа. 2. Результаты затратного подхода отражают стоимость полного права собственности, поэтому при оценке частичных прав собственности необходима их корректировка. 3. Разница между величиной инвестиционных издержек им рыночной стоимостью улучшений.

При оценке стоимости земельного участка используются основные методы оценки:

1. Метод сравнения продаж

2. Метод выделения

3. Метод распределения

4. Метод капитализации земельной ренты

5. Метод остатка

6. Метод предполагаемого использования