46. Лизинг—вид инвестиционной деятельности, который связан с покупкой и продажей имущества, передачей его в собственность другому лицу на основании договора.

По экономическому содержанию лизинг является формой кредитования без передачи прав на собственность лизингополучателю.

В соответствии с установленными нормами лизинга, имущество арендуется насрокотб месяцев до 15 лет. В понятие имущество включаются технические средства, а также сооружения производственного назначения. Данный вид аренды предоставляется физическим и юридическим лицам на определенный срок за определенную уплату при учете некоторых условий, что непосредственно указывается в заключаемом договоре.

Лизингодатель обязан предоставить лизингополучателю за ранее обговоренную сумму имущество определенного продавца на временное пользование. В договоре может указываться, что выбор имущества и продавца может выбирать сам лизингодатель. Право на пользование имуществом в период действия договора принадлежит лизингополучателю, а право собственности — непосредственно лизингодателю.

Лизинг является предпринимательской деятельностью, приносящий доход лизингодателю в результате временной уступки собственником имущества третьему лицу, в нашем случае лизингополучателю, за определенную плату, заранее оговоренную в договоре.

Договор заключается в письменной форме (для любого срока действия). Для выполнения своих обязательств все субъекты лизинга заключают обязательные, а также сопутствующие договоры. К обязательным договорам относится договор купли-продажи.

Сопутствующие договоры включают в себя:

1) договор залога;

2) договор о привлечении средств;

3) договор гарантии;

4) договор поручительства и т. д.

В договоре лизинга указывается вся информация, позволяющая установить имущество, которое впоследствии будет передано лизингополучателю в качестве предмета лизинга.

При отсутствии всех вышеперечисленных данных договор лизинга считается недействительным и несогласованным сторонами.

На основании договора лизинга лизингодатель обязан:

1) приобрести у продавца имущество определенного вида для последующей передачи его в качестве объекта лизинга лизингополучателю за ранее установленную плату на определенный срок;

2) выполнять прочие обязательства, указанные в договоре.

Оперативный лизинг — это лизинг, применяемый при небольших сроках аренды оборудования. При этом виде лизинга оборудование может сдаваться в аренду не один раз, так как по окончании срока лизинга оно остается вполне пригодным для дальнейшего использования в производстве.

Факторинг — это деятельность банка-посредника или факторинговой компании (специализированного учреждения) по взысканию денежных средств с должников своего клиента (промышленной или торговой компании) и управлению его долговыми требованиями. Деятельность факторов решает проблемы рисков и сроков платежей в отношениях между поставщиками и покупателями и придает этим отношениям большую устойчивость. Факторинг является прибыльным, но одновременно и рискованным банковским бизнесом.

В факторинге может также участвовать такие стороны как:

1) фактор-посредник. Он может быть представлять факторинговый отдел коммерческого банка, а специализироваться факторинговой фирмой;

2) клиент, фирма заключившая контракте фактором-посредником;

3) покупатель, определенного вида товара. Право последующего получения платежа от

Покупателя, клиент уступает посреднику

Однако операция не превращается в сделку купли-продажи, а остается комиссионной и кредитной, так как фактор-посредник принимает на себя по договору обязанность за комиссионное вознаграждение взыскать с покупателей платеж, предоставляя денежные средства клиенту сразу после отгрузки товара.

Чаще всего клиент получает от фактора-посредника 80—90 % стоимости поставки и таким образом авансирует свой

Оборотный капитал. При этом фактор по существу предоставляет клиенту кредит, так как осуществляется финансирование в виде досрочной оплаты поставленных товаров.

10—20 % стоимости клиенту не выплачиваются. Эти средства бронируются на отдельном счете, на случай претензий от покупателя по качеству товаров, цене и т. д.

Фактор-посредник получает за свои услуги специальное вознаграждение (3—5 %). Помимо этого посредник получает от клиента процент по факторинговому кредиту, который рассчитывается с момента предоставления средств продавцу до срока поступления платежа от покупателя.

Факторинг может быть закрытым и открытым.

Открытый факторинг — это сделка, при которой покупатель (должник) уведомлен о том, что поставщик (клиент) переуступил право требования фактору-посреднику. Должник должен произвести платеж непосредственно фактору-посреднику.

Закрытый (конфиденциальный) факторинг называется так в связи с тем, что является скрытым источником средств для кредитования продаж поставщика, поскольку покупатель вообще не осведомлен о переуступке поставщиком требования фактору-посреднику. В этом случае должник ведет расчеты с самим поставщиком, который после получения платежа должен перечислить соответствующую его часть факторинговой компании для погашения кредита.

47. Трастовые операции - это операции коммерческих банков и специальных финансовых институтов, направленные на управление имуществом и осуществление других услуг по поручению клиента и в его интересах.

При выполнении трастовых операций коммерческий банк может выступать в двух ролях:

являться полным представителем клиента, распоряжающимся его имуществом самостоятельно в пределах договора;

выполнять строго конкретные операции с собственностью клиента по его поручению.

В условиях рыночной экономики трастовые операции приобретают особую привлекательность для банков. С их помощью у банков появляется возможность решить ряд задач по упрочению своих позиций на рынке:

во-первых, это — развитие клиентской базы, улучшение ее качества;

во-вторых, проникновение на другие сегменты банковского рынка;

в-третьих, приобретение контроля над фирмами, различными фондами;

в-четвертых, расширение круга операций и услуг;

в-пятых, повышение роли банка как участника фондового рынка.

В практической деятельности банков используются следующие виды трастовых операций: доверительное управление и агентские услуги.

Доверительное управление

Первый вид трастовых операций - доверительное управление представляет систему отношений между собственником имущества и другим лицом, доверительным управляющим, которое в силу заключенного договора получило от собственника право на распоряжение его собственностью. Доверительный управляющий в своих действиях выступает от своего имени, но по поручению и за счет средств клиента — собственника имущества и в случаях, предусмотренных договором, несет материальную ответственность за результаты действий.

Виды или объекты имущества, передаваемого в доверительное управление, закреплены в законодательных и нормативных правовых актах РФ. Такими объектами могут быть:

материальное движимое и недвижимое имущество организаций и граждан;

денежные средства и документы, сопровождающие их движение;

права и документы на получение, владение, распоряжение и пользование имуществом, на получение доходов от имущества, финансовых средств;

ценные бумаги.

Конструкция доверительного управления позволяет банкам помимо традиционных объектов управлять также:

собственностью, которая в силу экономических и социально-политических причин не может быть передана в частное владение;

федеральными и муниципальными средствами, используемыми в целях сохранения и развития соответствующей собственности;

средствами мелких частных предприятий, любой малой, а также семейной предпринимательской собственностью при нехватке у собственников управленческой квалификации;

финансовыми ресурсами, задолженностью, активами крупных промышленных предприятий, в том числе при проведении акционирования;

активами социальных страховых и пенсионных фондов.

Существуют следующие виды услуг по доверительному управлению:

а) для физических лиц:

передача имущества в наследство;

управление имуществом по договору;

опека или попечительство над имуществом полностью или частично недееспособных лиц;

б) для юридических лиц:

управление имуществом, имущественными правами;

управление средствами пенсионных фондов;

управление благотворительными и прочими специальными фондами;

управление инвестиционными компаниями и фондами.

Агентские услуги

Второй вид трастовых операций — агентские услуги.

Участниками агентских услуг являются:

принципал (доверитель) — лицо, поручающее другому лицу выполнить какие-либо действия и передающее ему свои полномочия;

агент — лицо, действующее от имени принципала и выполняющее в точности его поручение.

В агентских услугах право собственности на имущество (имущественное право) остается у принципала (доверителя). Агент выполняет лишь функции поверенного. В соответствии с договором он несет ответственность только за качество исполнения самого поручения, а не за конечные результаты, последствия данного поручения. Агент может от имени клиента заключать договоры, получать ссуды, выписывать чеки, индоссировать векселя, оплачивать счета доверителя, оформлять страховые полисы и проч. Агент действует за счет средств принципала и получает от него вознаграждение.

Агентские услуги могут оказываться как юридическим, так и физическим лицам и включают:

операции на рынке ценных бумаг;

хранение и передачу денежных и других ценностей;

оформление доверенности и другие нотариальные услуги;

получение дохода по акциям и облигациям;

услуги депозитария и др.

Наиболее распространенными в настоящее время являются следующие виды трастовых услуг, предоставляемых банками:

ведение личных банковских счетов клиента;

управление ценными бумагами клиента с целью выгодной реализации, получения гарантированного дохода, замены одних ценных бумаг на другие;

взимание доходов в пользу клиентов;

осуществление функций депозитария, а также выполнение операций, сопутствующих этой деятельности;

временное оперативное управление компанией в случае реорганизации (слияния, поглощения или банкротства);

хранение денежных средств, ценных бумаг и других ценностей;

ведение бухгалтерских документов клиента, представленного индивидуальной фирмой;

получение платежей от имени клиента по доверенности, включая проценты, дивиденды, арендные платежи;

покупка и продажа ценных бумаг за счет и от имени клиента, проведение расчетов с продавцами и покупателями, консультационные услуги (выбор оптимального портфеля ценных бумаг, налоговое планирование, приобретение недвижимости, планирование оптимального распределения семейных доходов);

создание частных пенсионных фондов и фондов ассоциаций граждан;

принятие целевых вкладов граждан и организаций на покупку недвижимости.

Перечисленные выше трастовые операции не исчерпывают их разнообразия. В банковской системе западных стран их перечень включает несколько сотен видов.

Для осуществления трастовых операций коммерческие банки создают обособленные от других служб банка подразделения, работающие по принципу полной самостоятельности независимо от объема операций. Административное разделение трастовых и прочих подразделений банка носит не только чисто организационный характер, оно касается и информационной базы, и порядка отношений с клиентами.

В целях соблюдения конфиденциальности интересов клиентов при трастовых операциях банк может принять следующие меры:

организационно-техническое отделение трастовых подразделений, в том числе закрытие доступа сотрудникам банка в компьютерные сети отделов, занимающихся доверительным управлением и агентскими операциями на фондовом рынке;

обособленное подчинение трастовых подразделений в системе управления коммерческим банком;

территориальная изоляция трастовых подразделений, т.е. размещение их в других зданиях, отдельно от основного офиса банка;

оформление письменного обязательства служащих трастовых подразделений о неразглашении конфиденциальной информации.

В России в настоящее время формируются условия для развития и расширения трастовых операций. И одним из таких условий является эффективная организация трастовых операций, включая создание специализированных банковских служб.

Ипотечный кредит — это денежные средства, предоставляемые банком клиенту взаймы под залог недвижимости. За пользование предоставленным кредитом клиент должен заплатить банку проценты, а также ежемесячно производить возврат заемных средств в сроки, установленные кредитным договором. Ипотечный кредит обычно выдается на длительный срок.

Ипотека как метод кредитования зародилась еще в середине XVIII в. в Пруссии. Земля в ту пору была надежнейшим залогом, который не мог быть уничтожен в ряде опустошительных войн. За предоставленный капитал выдавались документы, в которых был точно обозначен земельный участок. В случае просрочки возврата денег по кредиту землевладения переходили в собственность земельной (государственной) кредитной кассы в качестве компенсации долга.

Первый специализированный по кругу операций ипотечный банк был организован в 1831 г. в Бельгии. На рубеже XIX—XX столетий ипотечные банки занимали значительное место на рынке. Они были третьей по значительности группой кредитных учреждений после сберегательных и частных коммерческих банков.

Однако Первая мировая война, инфляция и мировой экономический кризис 1930-х гг. нанесли серьезный урон ипотечному кредитованию. Вслед за кратким периодом подъема разразилась Вторая мировая война, за которой последовала валютная реформа 19.48 г. После этих событий ипотека начала свое новое развитие, характерной чертой которого стало заметное увеличение сроков кредитования.

Вплоть до конца 1960-х гг. закладные листы выпускались на срок, превышающий 30 лет, и заемщикам соответственно предлагалась ипотека с фиксированной процентной ставкой на более длительный срок. Но экономическая ситуация в мире, сложившаяся в начале 1970-х гг., привела к снижению спроса покупателей на долгосрочные закладные листы; возникла тенденция к сокращению сроков на рынке капитала. В результате ипотечные банки перешли на кредитование, осуществля-, емое в рассрочку в течение 5 — 10 лет.

В истории развития ипотеки выделяют две основные модели ипотечного кредитования.

Первая модель получила название «двухуровневой» и применяется в англо-американских странах. Суть двухуровневой системы состоит в том, что ипотечные кредиты, выданные на первичном ипотечном рынке (рынок, где предоставляются кредиты под залог недвижимости), переуступаются специально созданным агентствам. В зависимости от обстоятельств эти агентства вправе распорядиться полученными ипотечными кредитами так:

переуступить их вторичным инвесторам;

сформировать из единообразных ипотечных кредитов пулы и продать вторичным инвесторам такие неделимые пулы ипотек или же права участия (доли) в подобных пулах;

выпустить и разместить ипотечные ценные бумаги.

Вторая, одноуровневая модель рынка ипотечного кредитования получила свое распространение в Европе и заключается в том, что банк, выдавший ипотечный кредит, самостоятельно рефинансирует ипотечные кредиты за счет выпуска ценных бумаг облигационного типа — закладных листов. Выпуск и обращение закладных листов регулируется специальным законодательством; это регулирование отличается от регулирования выпуска облигаций.

Деятельность эмитентов закладных листов, как правило, законодательно ограничена выдачей ипотечных кредитов и иными операциями, которые характеризуются невысокой степенью риска. Выпускать ценные бумаги, именуемые «закладной лист», не может ни один другой эмитент, кроме тех, которые указаны в законе. Деятельность ипотечных банков строго контролируется государством и органами банковского надзора.

В современной мировой практике наиболее широкое распространение получили следующие виды ипотечных займов:

традиционные ипотечные займы с фиксированной процентной ставкой и сроком погашения в течение 30 лет;

ипотечные займы быстрого погашения в течение 15 лет;

ипотечные займы с возрастающей суммой выплат в счет погашения;

ипотечные займы с увеличением собственного капитала;

ипотечные займы с изменяемой процентной ставкой, с «шаровой выплатой», двухступенчатые.

В настоящее время в Российской Федерации существует множество способов, посредством которых можно постепенно приобрести жилье. Но эти схемы нельзя назвать ипотечными, так как в большинстве из них или почти отсутствует, или присутствует в зачаточном состоянии сама ипотека. Тем не менее квазиипотечные модели носят важный переходный характер и соответствуют современному этапу развития российской экономики. На нынешнем этапе они необходимы, ибо благодаря им постепенно активизируется и цивилизуется рынок жилья, а в перспективе им предстоит стать отправными точками для формирования и развития полномасштабной системы ипотечного жилищного кредитования. Классификацию существующих схем ипотечного кредитования можно произвести по схожим признакам и выделить основные модели:

1. Первая модель — долевое строительство и продажа жилья в рассрочку. Данная схема, которую разработали строители, привлекательная, но рисковая. Толчком для ее создания послужили два объективных фактора — сокращение количества домашних хозяйств, чьи сбережения позволяют приобрести жилье с единовременной оплатой всей стоимости, и отсутствие долгосрочного банковского кредитования.

В целом по России по этой схеме рассрочка предоставляется в среднем на сумму 30—50% от стоимости покупаемого жилья. Эта модель привлекательна для населения (жилье обходится дешевле на стадии строительства и при этом привлекаются «живые» деньги). Однако эту схему сопровождает ряд рисков как криминального характера, так и естественные — затягивание и незавершение строительства, инфляция.

2. Эта схема представлена региональными программами с использованием бюджетных средств.

Организуется фонд поддержки жилищного строительства, который является финансовой основой территориальной жилищной программы. В этом фонде содержится значительная доля бюджетных средств. Предпочтение отдается тем семьям, которые имеющееся жилье продают фонду. Вырученные средства составляют в среднем 50— 60% цены нового. 20 — 25% стоимости нового жилья покрывается за счет сбережений, а на остальные 15 — 30% предоставляется рассрочка.

В некоторых регионах население кредитуется по ставке ниже рыночной. Инвесторы не заинтересованы в таких вложениях, и зависимость от возможностей местных бюджетов здесь очень высокая.

3. В этой схеме используются муниципальные жилищные облигации со сроком погашения 10 лет. Заем дает возможность накапливать по 0,1 кв. м. Накопив необходимый пакет облигаций, можно его обменять на квартиру.

4. Согласно этой модели предприятия предоставляют своим сотрудникам заем на приобретение жилья. Здесь речь идет о крупных предприятиях (таких, как «Норильский никель», «Череповецкий металлургический комбинат» и др.), проводящих активную социальную и кадровую политику. Работники получают заем от предприятия, как правило, на льготных условиях на длительный срок (до 10 — 15 лет) в размере 70—80% стоимости приобретаемого жилья, а остальные 20— 30% они оплачивают из своих накоплений.

5. На предприятиях, имеющих непосредственное отношение к строительству, встречается вариант продажи жилья по себестоимости строительства либо с оплатой всего 20 — 40% стоимости приобретаемого жилья. Однако подобная льготная политика обычно увязывается с дополнительными обязательствами работников (относительно длительности работы на предприятии, иных условий по контрактам для менеджеров высокой квалификации).

Существенно замедляет развитие ипотеки острый дефицит долгосрочных ресурсов кредитования. Из-за реальной угрозы потерять ликвидность банки проявляют сдержанность в осуществлении долгосрочных вложений за счет привлечения краткосрочных средств. Банк не может самостоятельно привлечь ресурсы, необходимые для ипотеки на срок от 2 до 5 лет. Сегодня кредитование на эти сроки реально производится только за счет собственных ресурсов банка. Поэтому без государственной поддержки ресурсной части подобных сделок объем предложения по ипотечному кредитованию еще долго не сможет приблизиться к объему спроса.