3. Сведение результатов по затратному подходу

Таблица 7.14. Расчет рыночной стоимости затратным подходом

Наименование	Сумма, тыс.руб.
Основное строение, садовый дом, лит.А, а	193,3
Хоздвор, лит.Г	121,4
Уборная, лит.Г1	5,1
Стоимость воспроизводства, с НДС	377,4
Земельный участок	480,0
Итого рыночная стоимость	857,4

Таким образом, рыночная стоимость административного здания, полученная с применением затратного подхода, составляет:

857,4 Тыс.Рублей.

7. Расчет рыночной стоимости с применением сравнительного подхода

Подход к оценке с точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу.

Рыночная стоимость определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект.

При сравнительном анализе стоимости объекта оценки с ценами аналогов используются данные по ценам предложений аналогичных объектов, взятых из открытых источников (печатных изданий, официальных интернет-сайтов и т.п.). Такой подход, оправдан с той точки зрения, что потенциальный покупатель прежде, чем принять решение о покупке объекта недвижимости проанализирует текущее рыночное предложение и придет к заключению о возможной цене предлагаемого объекта, учитывая все его достоинства и недостатки относительно объектов сравнения.

Количество выбранных аналогов не должно быть меньше трех, в противном случае расчет рыночной стоимости с применением сравнительного подхода не будет корректным.

Расчет величины рыночной стоимости при использовании сравнительного подхода выполняется в следующей последовательности:

• Подбор информации по продажам, предложениям к продаже объектов, аналогичных оцениваемому.

• Выбор параметров сравнения.

• Сравнение объекта и аналога по элементам сравнения и корректировка цен продаж аналогов для определения стоимости объекта оценки.

• Согласование данных по аналогам и получение стоимости оцениваемого объекта.

Практика оценки с применением сравнительного подхода предусматривает, что найденные аналоги могут иметь отличия от оцениваемого объекта по отдельным параметрам. Для определения стоимости оцениваемого объекта недвижимости в цены объектов-аналогов вводятся корректирующие поправки, компенсирующие эти отличия, а окончательная стоимость объекта оценки рассчитывается как средневзвешенная по скорректированным ценам аналогов, при этом всем полученным величинам придаются веса в соответствии со степенью сходства конкретного аналога с оцениваемым объектом.

К элементам сравнения относятся факторы стоимости объекта оценки (факторы, изменение которых влияет на рыночную стоимость объекта оценки) и сложившиеся на рынке характеристики сделок с объектами недвижимости.

Наиболее важными факторами стоимости, как правило, являются:

• местоположение и окружение;

• назначение;

• физические характеристики (материал стен, этажность и др.);

• транспортная доступность;

К характеристикам сделок с объектами недвижимости, в том числе, относятся:

• условия финансирования сделок (соотношение собственных и заемных средств, условия предоставления заемных средств);

• условия платежа при совершении сделок (платеж денежными средствами, расчет векселями, взаимозачеты, бартер и т.п.);

• обстоятельства совершения сделки (был ли земельный участок представлен на открытый рынок в форме публичной оферты, аффилированность покупателя и продавца, продажа в условиях банкротства и т.п.);

• время, прошедшее с даты заключения сделки с аналогом до даты проведения оценки.

Процентная поправка обуславливает коэффициент, на который умножается цена объекта-аналога для учета отличия рассматриваемой характеристики от оцениваемого объекта.

Величины корректировок цен, как правило, определяются следующими способами:

• прямым попарным сопоставлением цен аналогов, отличающихся друг от друга только по одному элементу сравнения, и определением на базе полученной таким образом информации корректировки по данному элементу сравнения;

• прямым попарным сопоставлением дохода двух аналогов, отличающихся друг от друга только по одному элементу сравнения, и определения путем капитализации разницы в доходах корректировки по данному элементу сравнения;

• корреляционно-регрессионным анализом связи между изменением элемента сравнения и изменением цен аналогов (цен единиц измерения аналогов) и определением уравнения связи между значением элемента сравнения и величиной рыночной стоимости земельного участка;

• определением затрат, связанных с изменением характеристики элемента сравнения, по которому аналог отличается от объекта оценки;

• экспертным обоснованием корректировок цен аналогов.

В результате определения и внесения корректировок цены аналогов (единицы измерения аналогов), как правило, должны быть близки друг к другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги; элементы, по которым проводится сравнение; значения корректировок.

Информация по аналогам получена из открытых источников информации и их телефонного обзвона. Основные параметры и характеристики этих объектов и расчет сравнительным подходом представлены в таблице 8.1.

Согласование результатов сравнительного подхода

Согласование между собой скорректированных цен объектов-аналогов осуществляется по признаку относительной близости ценообразующих характеристик каждого их них к характеристикам оцениваемого объекта. Объект-аналог ближе к оцениваемому объекту по сравнимым характеристикам, если по нему было проведено наименьшее количество корректировок, т.е. величина валовой коррекции (V_i) в процентах, рассчитанная как отношение суммы абсолютных значений всех корректировок объекта-аналога к его первоначальной цене, стремиться к минимуму. Для определения весового коэффициента были рассчитаны коэффициента идентичности показатель идентичности (I_i): |100%- V_i|. Тогда, объекту-аналогу с наибольшим значением показателя идентичности придается наибольший весовой коэффициент при согласовании результатов по всем скорректированным ценам объектов-аналогов:

где: К_i - коэффициенты, (веса);

I_i - показатель идентичности;

n – количество аналогов.

Стоимость оцениваемого объекта как средневзвешенная величина скорректированных цен аналогов может быть рассчитана по формуле:

где: С – итоговая рыночная стоимость оцениваемого объекта;

С_i - скорректированные цены аналогов;

К_i - коэффициенты, (веса);

n – количество аналогов.

Таблица 8.15. Расчет рыночной стоимости сравнительным подходом

Наименование поправки		Объект оценки	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3	Аналог 4
Источник			8-916-536-66-49 http://www.avito.ru/items/konakovo_doma_dachi_kottedzhi_prodam_dachu_90_kv._m_v_zavidovo_69489862	8-910-459-31-44 http://konakovo.tve.slando.ru/obyavlenie/prodayu-dachu-ID4DO1p.html#28a7423c;r:29;s:1043	8 929 564 11 63 http://konakovo.tve.slando.ru/obyavlenie/dom-s-pechyu-85-km-leningradskoe-sh-ID4vpdF.html#45a93d48;r:29;s:1043	89166936442 http://konakovo.tve.slando.ru/obyavlenie/prekrasnaya-letnyaya-dacha-ID4qRyl.html#2d9b32a0;promoted;r:29;s:1043
Назначение объекта		садовый дом	садовый дом	садовый дом	садовый дом	садовый дом
Адрес объектов		Тверская обл.,Конаковский р-он, Завидовское с/п, снт "Конаково-2", в районе д.Концово	Тверская обл., Конаковский р-он, Завидовское с/п, р-он д.Концово	Тверская обл., Конаковский р-он, Завидовское с/п, р-он д.Завидово	Тверская обл.,Конаковский р-он, Завидовское с/п, в районе д.Концово	Тверская обл., Конаковский р-он, СНТ "Лесное", р-он д.Вахонино
Район		Конаковский	Конаковский	Конаковский	Конаковский	Конаковский
Площадь основного строения	м2	83,2	90,0	70,0	65,0	80,0
Стоимость	тыс.руб.	-	1 900,0	1 000,0	1 250,0	950,0
Удельная стоимость	тыс.руб./м2	-	21,1	14,3	19,2	11,9
Оцениваемое право		собственность	собственность	собственность	собственность	собственность
Корректировка	%	-	0%	0%	0%	0%
	тыс.руб.		0	0	0	0
Скорректированная цена	тыс.руб.	-	1 900	1 000	1 250	950
Обременения		отсутствуют	отсутствуют	отсутствуют	отсутствуют	отсутствуют
Корректировка	%	-	0%	0%	0%	0%
	тыс.руб.		0	0	0	0
Скорректированная цена	тыс.руб.	-	1 900	1 000	1 250	950
Условия финансирования		рыночные	рыночные	рыночные	рыночные	рыночные
Корректировка	%	-	0%	0%	0%	0%
	тыс.руб.		0	0	0	0
Скорректированная цена	тыс.руб.	-	1 900	1 000	1 250	950
Условия (предложение/продажа)		продажа	предложение	предложение	предложение	предложение
Корректировка	%	-	-5%	-5%	-5%	-5%
	тыс.руб.		-95	-50	-63	-48
Скорректированная цена	тыс.руб.	-	1 805	950	1 188	903
Условия рынка (дата)		апр.2012	апр.2012	апр.2012	апр.2012	апр.2012
Корректировка	%	-	0%	0%	0%	0%
	тыс.руб.		0	0	0	0
Скорректированная цена	тыс.руб.	-	1 805	950	1 188	903
Местоположение (привлекательность)		высокая	высокая	высокая	высокая	высокая
Корректировка	%	-	0%	0%	0%	0%
	тыс.руб.		0	0	0	0
Скорректированная цена	тыс.руб.	-	1 805	950	1 188	903
Транспортная доступность		хорошая, около 800 м от а/д Москва-С.Петербург	хорошая, около 800 м от а/д Москва-С.Петербург	хорошая, недалеко а/д Москва-С.Петербург	хорошая, около 800 м от а/д Москва-С.Петербург	хорошая, рядом а/д на Конаково
Корректировка	%	-	0%	0%	0%	0%
	тыс.руб.		0	0	0	0
Скорректированная цена	тыс.руб.	-	1 805	950	1 188	903
Статус земельного участка		земли сельхозназначения, для садоводства	земли сельхозназначения, для садоводства	земли сельхозназначения, для садоводства	земли сельхозназначения, для садоводства	земли сельхозназначения, для садоводства
Корректировка	%	-	0%	0%	0%	0%
	тыс.руб.		0	0	0	0
Скорректированная цена	тыс.руб.	-	1 805	950	1 188	903
Площадь земельного участка	сот.	6	9	6	6	6
Корректировка	тыс.руб.		-240	0	0	0
Скорректированная цена	тыс.руб.	-	1 565	950	1 188	903
Материал стен		каркасно обшивные	брус	каркасно обшивные	брус	каркасно обшивные
Корректировка	%	-	0%	0%	0%	0%
	тыс.руб.		0	0	0	0
Скорректированная цена	тыс.руб.	-	1 565	950	1 188	903
Оцениваемая площадь объекта	м2	83,2	90,0	70,0	65,0	80,0
Корректировка	%	-	0%	0%	0%	0%
	тыс.руб.		0	0	0	0
Скорректированная цена	тыс.руб.	-	1 565	950	1 188	903
Инженерные коммуникации		электричество	электричество, печное отопление, водоснабжение от артскважины	электричество, водоснабжение от артскважины	электричество, печное отопление, водоснабжение от артскважины	электричество
Корректировка	%	-	-10%	-5%	-10%	0%
	тыс.руб.		-157	-48	-119	0
Скорректированная цена	тыс.руб.	-	1 408	902	1 069	903
Близость к крупным водным объектам		р.Дойбица рядом, до Иваньковского вдхр. и р.Волга около 12 км	р.Дойбица рядом, до Иваньковского вдхр. и р.Волга около 12 км	до р.Волга около 12 км	р.Дойбица рядом, до Иваньковского вдхр. и р.Волга около 12 км	до р.Волга около 4 км
Корректировка	%	-	0%	0%	0%	-20%
	тыс.руб.		0	0	0	-181
Скорректированная цена	тыс.руб.	-	1 408	902	1 069	722
Состояние объектов		удовлетворительное	хорошее	хорошее	хорошее	удовлетворительное
Корректировка	%	-	-20%	-20%	-20%	0%
	тыс.руб.		-313	-190	-238	0
Скорректированная цена	тыс.руб.	-	1 095	712	831	722
Согласование результатов
Скорректированная цена	тыс.руб.		1095	712	831	722
Скорректированная удельная цена	тыс.руб./м2		12,2	10,2	12,8	9,0
Валовая корректировка от цены продажи	%		42,37%	28,80%	33,60%	24,11%
Показатель идентичности	%		57,63%	71,20%	66,40%	75,89%
Весовой коэффициент			0,2126	0,2626	0,2449	0,2799
Стоимость объекта	тыс.руб.	910

Обоснование корректировок

Отсутствие достаточного количества рыночных данных не всегда позволяет определить величину корректировок расчетным путем с применением метода парных продаж. Поэтому, часть корректировок определялась экспертно, исходя из общих тенденций на рынке недвижимости, с учетом результатов опросов специалистов риэлторских фирм (АН "Успех", 34-31-90; АН "Диаком", 34-50-59; АН "Перспектива", 42-14-30; АН "Реал Тверь", 49-09-11, 49-01-00; АН "Парамоновъ", 49-53-00; АН "Атол", 49-52-52; АН "Тверская губерния" 50-57-40, 905-129-94-41, АН "Вега" тел.: (4822) 43-06-33, АН "Центр недвижимости ЭСБИ" тел.: (4822) 76-00-02 и др.), экспертных опросов населения. К тому же, был учтён опыт работы по расчёту рыночной стоимости недвижимости в других районах области, а также поведенный анализ рынка недвижимости, в том числе прогноз его развития.

Общие процентные поправки. В данном разделе используются процентные поправки, которые определяются как процент от цены, полученной на предыдущем этапе корректировки. При этом скорректированная цена объекта-аналога после учета следующей по счету процентной поправки вычисляется по следующей формуле:

Цп_i=Цп_(i-1)*(1+Пп_i), где

Цп_(i-1) – цена объекта-аналога до внесения i-ой поправки,

Пп_i – величина i-ой поправки.

Корректировка на вид права. Корректировке на вид права все объекты-аналоги не подвергались, т.к. рассматриваемые объекты, как и объект оценки находятся в собственности.

Корректировка на условия продажи. Объявленные цены должны быть подвергнуты корректировке в связи с неизбежным процессом снижения цены во время торгов (по данным риэлтерских фирм реальная цена купли-продажи отличается от цены предложения в условиях стабильной экономики до 5% в меньшую сторону). Типичный уровень скидок составляет не более 5-10%. По данным экспертов Приволжского центра финансового консалтинга¹⁵, скидка на торг по объектам жилого назначения составляет 7% (стр.46). Скидка на торг в размере 2% представляет уместной. В то же время, оцениваемый объект расположен в престижном Конаковском районе, который пользуется высокой привлекательностью. В такой ситуации скидка на торг в размере 5% представляется уместной.

Корректировка на финансовые условия. Поскольку в расчетах используется рыночная информация. Условия финансирования всех сделок одинаковы - это наличный расчет и единовременный платеж, корректировка по данному фактору не проводилась.

Корректировка на условия рынка. Поскольку в расчетах используется информация по объектам-аналогам по состоянию на апрель 2012 года, корректировка по данному фактору не проводилась.

Корректировка на местоположение. Под местоположением понимается совокупность характеристик, а именно:

• удаленность от основных транспортных магистралей;

• транспортную доступность объекта;

• интенсивность транспортных потоков;

• престижность района для размещения объектов, рассматриваемого типа;

• характер окружающей застройки;

• развитость социальной и инженерной инфраструктур.

Местоположение – один из основных ценообразующих факторов для земли. При отборе аналогов особое внимание уделялось предложениям на продажу объектов, расположенных в отдалении от Иваньковского водохранилища и р.Волга, что является существенным ценообразующим фактором в рассматриваемом районе. Оцениваемый объект и аналоги расположены на территории соседних сельских поселений и имеют в целом сопоставимое местоположение. Корректировка не проводилась.

Корректировка на транспортную доступность. Транспортная доступность оцениваемого участка и аналогов хорошая. Корректировка не производилась.

Процентные поправки к единице сравнения. В данном разделе используются процентные поправки, которые определяются как процент от цены, полученной после внесения общих процентных и абсолютных поправок. При этом скорректированная цена объекта-аналога после учета следующей по счету процентной поправки вычисляется по следующей формуле:

Цп_i=Цп_(i-1)+ Цп_(n)*(1+Пп_i), где

Цп_(i-1) – цена объекта-аналога до внесения i-ой поправки,

Цп_(n) – цена объекта-аналога, полученная после внесения общих процентных и абсолютных поправок,

Пп_i – величина i-ой поправки.

Корректировка на статус земельного участка. Все объекты-аналоги расположены на землях сельхозназначения с назначением под садоводство. Корректировка не проводилась.

Корректировка на площадь земельного участка. Корректировка проводилась, исходя из разницы в площадях аналогов и стоимости кв.м земли, определенной в рамках затратного подхода. При этом, площадь застройки встроенных помещений принималась равной их общей площади.

Корректировка на материал стен. Объект оценки и аналоги № 2 и № 4 представляют собой каркасно-обшивные строения. Аналоги № 1 и № 3 представляют собой строения из бруса. К сожалению, рыночных данных для расчета данной корректировки найти не удалось. При прочих равных условиях влияние данного фактора на рыночную стоимость меньшее, чем, например, местоположение. Корректировку было принято решение не применять.

Корректировка на различие в площади. Использование данной корректировки обосновано тем, что, согласно сложившейся на рынке недвижимости практике, чем меньше площадь помещения, тем легче его реализовать. Т.е., чем больше площадь, тем меньше удельная стоимость кв.м площади объекта. Площади объекта оценки и аналогов можно определить как сопоставимые. Корректировка не проводилась.

Корректировка на инженерные коммуникации. По данному фактору сопоставим только аналог № 4. По данным http://www.rview.ru/segment.html, участки на хорошо освоенных землеотводах ценятся значительно дороже, нежели на неосвоенных. А увеличение стоимости земельного участка в зависимости от наличия подведенных коммуникаций можно дифференцировать следующим образом:

• транспортные подъездные пути – 15-20%

• электроэнергия – 15-25%

• газоснабжение – 15-25%

• остальное (водоснабжение, канализация, теплоснабжение, коммуникационные связи) – 5- 15%.

При допущении о сопоставимости ценообразования по данному фактору как у земельных участков, так и у единых объектов недвижимости, корректировка проводилась, исходя из наличия у аналогов дополнительных видов коммуникаций, с учетом того, что каждый вид дополнительных видов коммуникаций вносит в стоимость 5%.

Корректировка на близость к водным объектам. Как всегда, большей привлекательностью пользуются объекты вблизи водных объектов, что выражается в повышенной стоимости подобных участков (по данным http://www.kmvcity.ru/articles/sharticl.php?id=621, от 15 до 50%). Корректировка проводилась аналогично как при определении рыночной стоимости земельного участка, при допущении о сопоставимости ценообразования по данному фактору как у земельных участков, так и у единых объектов недвижимости.

Корректировка на состояние объекта. Оцениваемый объект и аналог № 4 сопоставимы по данному фактору. Величина корректировки стоимости аналогов № 1, 2 и 3 определялась эвристическим методом оценки технического состояния по шкале экспертных оценок, приведенной в следующей таблице. Учитывая данные о техническом состоянии конструктивных элементов объекта оценки и объектов-аналогов, была принята разница на техническое состояние в 20%, между хорошим состоянием (10%) и удовлетворительным состоянием (30%).

Таблица 8.16. Ориентировочная оценка физического износа зданий косвенным методом¹⁶

Физический износ, %	Состояние несменяемых конструкций зданий	Состояние внутренних конструктивных элементов
0-20	Повреждений и деформаций нет. Нет также следов устранения дефектов.	Полы и потолки ровные, горизонтальные, трещины в покрытиях и отделке отсутствуют.
21-40	Повреждений и дефектов, в том числе и искривлений, нет. Имеются местами следы различных ремонтов, в том числе небольших трещин в простенках и перемычках.	Полы и потолки ровные, на потолках возможные волосяные трещины. На ступенях лестниц небольшое число повреждений. Окна и двери открываются с некоторым усилием.
41-60	Имеется много следов ремонта трещин и участков наружной отделки. Имеются места искривления горизонтальных линий и следы их ликвидации. Износ кладки стен характеризуется трещинами между блоками.	Полы в отдельных местах зыбкие и с отклонениями от горизонтали. В потолках много трещин, ранее заделанных и появившихся вновь. Отдельные отставания покрытия пола (паркета, плиток). Большое число поврежденных ступеней.
61-80	Имеются открытые трещины различного происхождения, в том числе от износа и перегрузки кладки поперек кирпичей. Большое искривление горизонтальных линий и местами отклонение стен от вертикали.	Большое число отклонений от горизонтали в полах, зыбкость. Массовое повреждение и отсутствие покрытия пола. В потолках много мест с обвалившейся штукатуркой. Много перекошенных окон и дверей. Большое число поврежденных ступеней, перекосы маршей.
81-100	Здание в опасном состоянии. Участки стен разрушены, деформированы в проемах. Трещины по перемычкам, простенкам и по всей поверхности стен. Возможны большие искривления горизонтальных линий и выпучивание стен.	Полы с большими перекосами и уклонами. Заметные прогибы потолков. Окна и двери с гнилью в узлах и брусьях. В маршах лестниц не хватает ступеней и перил. Внутренняя отделка полностью разрушена.

 

Анализ скорректированных цен аналогов позволяет нам сделать вывод о том, что рыночная стоимость оцениваемого домовладения, определенная методом прямого сравнительного анализа продаж, составляет: