11. Техническая инвентаризация объектов недвижимости – определение. Виды.

 Техническая инвентаризация объектов недвижимости заключается в проверке и определении на конкретную дату наличия, местоположения, назначения, фактического использования, состава, состояния и стоимости объекта.    Основными задачами технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства являются: • обеспечение полной объективной информацией органов государственной власти, на которые возложен контроль за осуществлением градостроительной деятельности; • формирование в целях совершенствования планирования развития территорий и поселений обобщенной информационной базы об объектах капитального строительства и их территориальном распределении; •  обеспечение полноты и достоверности сведений о налоговой базе; •  информационное обеспечение функционирования системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним; • сбор и предоставление сведений об объектах капитального строительства для проведения статистического учета;     Техническая инвентаризация объектов учета подразделяется на первичную, плановую и внеплановую.     Первичной технической инвентаризации подлежат все объекты недвижимости, техническая инвентаризация которых ранее не проводилась. По результатам первичной технической инвентаризации на каждый объект недвижимости оформляется технический паспорт. Техническая инвентаризация объектов недвижимости, находящихся в общей (совместной или долевой) собственности, может проводиться по заявлению любого из собственников.     Плановая техническая инвентаризация объектов учета проводится в целях выявления произошедших после первичной технической инвентаризации изменений и отражения этих изменений в технических паспортах и иных учетно-технических документах. Плановая техническая инвентаризация проводится не реже одного раза в пять лет.     Внеплановая техническая инвентаризация объектов учета проводится при изменении технических или качественных характеристик объекта учета (перепланировка, реконструкция, переоборудование, возведение, разрушение, изменение уровня инженерного благоустройства, снос), а также при совершении с объектом учета сделок, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации.

12. Оценочная деятельность – определение. Объекты оценки. Основания для проведения оценки.

При оценке недвижимости считается, что земля имеет стоимость, а остальное — это улучшения, которые добавляют вклад в стоимость. Термины «земля» и «земельный участок» различаются. Земельный участок — это часть земной территории, которая оборудована и готова к использованию в различных целях. Улучшения, проводимые для создания участка: 1) внешние: устройство улиц, тротуаров, дренажных и инженерных сетей; 2) внутренние: планировка, озеленение, асфальтирование, устройство выпусков для подключения инженерных сетей, коммуникаций связи и т. д. Оценка земли применяется не только к пустующим и незастроенным землям. Объект недвижимости состоит из земельного участка и построек. Существует необходимость в определении стоимости земельного участка отдельно от построенных на нем улучшений. Это вызвано следующими причинами: 1) различие в налогообложении строений и земли (налог на имущество и земельный налог); 2) требуется отдельная оценка земельного участка от построенных на нем зданий или сооружений при применении затратного метода определения стоимости недвижимости; 3) принятие решений о сносе имеющихся зданий или сооружений в целях наиболее лучшего и эффективного использования земельного участка. При оценке земельного участка необходимо учитывать связанный с ним набор прав. Самыми распространенными правами, требующими оценки, являются: 1) полное право собственности — возможность использования свободного от арендаторов участка любым законным способом; 2) право аренды — возможность владения земельным участком по договору аренды. Использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли является земельный налог и арендная плата. В России большинство земель сдается в аренду, а не продается, поэтому оценщики определяют стоимость прав его аренды. Стоимость прав аренды — это сумма, которую готов заплатить потенциальный покупатель за право владения данным участком по договору аренды с целью получения выгоды от этого владения. Оценка прав аренды применяется при определении цены продажи права аренды земельного участка, при определении стоимости объекта, частью которого является арендуемый земельный участок, и при оценке ущерба от расторжения договора аренды. Введение Земельного кодекса направлено на развитие рынка земли, оценка земель должна проводиться с учетом наиболее эффективного использования, которое обеспечит наибольшую остаточную стоимость земли. Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Порядок проведения государственной кадастровой оценки земель устанавливается Правительством Российской Федерации. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району.