2.3 Расчеты по кредиту
Для финансирования затрат на начальных этапах реализации проекта предусмотрена получение банковского кредита.
Заемные средства, как предполагается далее, полностью покроют все затраты, запланированные по графику финансирования на первые 2 квартала. К
Параметры кредитования и денежные потоки по данному виду финансовой деятельности в проекте отражены в таблице 2.7 ниже.
Таблица 2.7
Расчет по кредиту в проекте
№ п/п |
Статья расчета |
Всего |
Шаг расчета (квартал) |
|||||||
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
8 |
|||
1 |
Получение кредита, тыс. руб |
45 779,25 |
22 730,51 |
23 048,74 |
|
|
|
|
|
|
2 |
Погашение кредита, тыс. руб. |
|
|
|
|
|
11 444,81 |
11 444,81 |
11 444,81 |
11 444,81 |
3 |
Остаток задолженности, тыс. руб. |
|
22 730,51 |
45 779,25 |
45 779,25 |
45 779,25 |
34 334,43 |
22 889,62 |
11 444,81 |
- |
4 |
Ставка по кредиту, % годовых |
14,5% |
|
|
|
|
|
|
|
|
5 |
Выплата % по кредиту, тыс. руб. |
5 802,47 |
823,98 |
1 659,50 |
1 659,50 |
1 659,50 |
1 244,62 |
829,75 |
414,87 |
- |
2.4 Определение коэффициента дисконтирования
В теории финансового менеджмента ставка дисконтирования, подразумевающая под собой скидку с будущей стоимости объекта, приносящего доход (дисконт денежного потока) определяется одним из трех нижеперечисленных способов, либо представляет некоторую их комбинацию [9]:
CAPM (Capital assets pricing model) - применяется для расчета ставки дисконта, основанной на рисках собственного капитала.
WACC (Weighted Average Cost of Capital) - средневзвешенная стоимость капитала; является показателем, позволяющим учесть стоимость собственных и заемных средств в проекте.
Метод кумулятивного построения – определение ставки дисконта на основе суммы безрисковой составляющей и мер различных проектных рисков (инвестиционных, рисков менеджмента, отдельных специфических рисков).
2.4.1 Модель capm
Общая ставка дисконта по методу САРМ определяется по формуле:
, где
R0 – общая ставка дисконта,
Rf – безрисковая составляющая или ставка рефинансирования ЦБ РФ (7,75%),
B – мера систематического риска,
Rc – отраслевой риск (возьмем в размере 15% для строительной отрасли)
При расчете ставки дисконтирования данным методом выявляются показатели, которые составляют наибольший риск для проекта. Такими показателями являются близость выборов, продолжительность жизни, уровень инфляции, доступность к информации, уровень здравоохранения, размер пенсий, прожиточный минимум и территориальная диверсификация. Все эти факторы, кроме территориальной диверсификации, в большей степени несут риск при реализации квартир, то есть оказывают сильное влияние на покупательную способность населения.
В начале необходимо определить меру систематического риска. Для этого подберем показатели для макроэкономического, отраслевого и микроэкономического уровней, которые будут оцениваться по шкале рисков. Выбранные показатели представлены в табл. 2.8.
Таблица 2.8
Определение меры систематических рисков
Показатель |
Уровень |
Примечание |
||
Низкий |
Средний |
Высокий |
||
0,5 |
1 |
1,5 |
||
I Макроэкономический уровень |
||||
Политическая стабильность |
|
|
|
|
Близость выборов |
|
+ |
|
Собственное мнение |
Уровень легитимации власти |
+ |
|
|
|
Приемлемость политического режима |
+ |
|
|
|
Роль фактора личности |
+ |
|
|
|
Социальная стабильность |
|
|
|
|
Средний уровень жизни населения |
|
+ |
|
http://petrostat.gks.ru/digital/region12/DocLib/01ind_g.htm |
Величина прожиточного минимума |
|
|
+ |
http://petrostat.gks.ru/digital/region12/20091/04prmin_g.htm Соотношение среднедушевых денежных доходов и прожиточного минимума в III квартале 2010 года составило 475,0 % и увеличилось по сравнению с III кварталом прошлого года (395,9%). |
Средний уровень безработицы |
|
+ |
|
http://petrostat.gks.ru/digital/region9/2007/02bezr_g.htm На конец октября 2010 года уровень регистрируемой безработицы составил 0,6% экономически активного населения, на конец октября 2009 года – 1,1%. |
Средний размер заработной платы |
|
+ |
|
http://petrostat.gks.ru/digital/region12/20091/02zarpl_g.htm Средняя номинальная заработная плата, начисленная за сентябрь 2010 года, состави- ла 27 295 рублей. |
Суммарная задолженность по заработной плате |
|
+ |
|
http://petrostat.gks.ru/digital/region12/20091/03zadol_g.htm На 1 ноября 2010 года, суммарная задолженность составила 34,5 млн. рублей. Объем задолженности по сравнению с 1 октября 2010 года увеличился на 32%, по сравнению с 1 ноября 2009 года уменьшился на 3%. |
Средняя продолжительность жизни |
|
+ |
|
www.baltinfo.ru К 2011 году средняя продолжительность жизни петербуржцев составит 71 год. |
Средний уровень младенческой смертности |
+ |
|
|
Коэффициент младенческой смертности в Петербурге равен 5,2. Это один из самых низких показателей. www.demoscope.ru |
Величина естественного прироста населения |
|
+ |
|
В целом наблюдается отрицательный естественный прирост www.demoscope.ru |
Величина естественной убыли населения |
|
+ |
|
Уровень естественной убыли населения имеет тенденцию к уменьшению. www.demoscope.ru |
Средний возраст населения |
|
+ |
|
Средний возраст петербуржцев 40,9 лет. www.rehabsys.ru |
Уровень образования населения |
+ |
|
|
http://petrostat.gks.ru/digital/region13/DocLib/01obr_g.htm |
Величина ВВП в расчете на душу населения |
|
+ |
|
http://www.seemore.ru/from/2852414/2921725 Всемирный банк (ВБ) скорректировал в сторону понижения прогноз по росту ВВП РФ в 2010 году - до 4,2% по сравнению с 4,5% в июне |
Экономическая стабильность |
|
|
|
|
Курс национальной валюты относительно USD |
+ |
|
|
www.spb.rpb.ru |
Стабильность курса котировки валюты |
|
+ |
|
www.spb.rbc.ru |
Ставка рефинансирования ЦБ РФ |
+ |
|
|
7,75% www.cbr.ru |
Величина внешнего государственного долга |
|
+ |
|
В абсолютном выражении российский внешний государственный долг на 1 января 2010 года составил 37,6 млрд долларов, что является одним из самых низких показателей в Европе. По относительным показателям, российский внешний госдолг составляет 3 % от объема ВВП страны. |
II Мезоэкономический уровень |
|
|
|
|
Величина среднеотраслевой рентабельности |
|
+ |
|
20 – 22 % www.raexpert.ru |
Плотность застройки |
|
|
+ |
www.kvadrat.ru |
Средний срок окупаемости |
|
|
+ |
www.ozenka-biiznesa.ru |
Динамика цен на недвижимость |
+ |
|
|
www.bn.ru (маркетинговое исследование, раздел 1) |
Динамика изменения себестоимости |
+ |
|
|
www.bn.ru |
Средний размер заработной платы по отрасли |
|
|
+ |
Заработная плата составляет около 14 % себестоимости www.stroim-dacha.ru |
Объем иностранных инвестиций |
+ |
|
|
www.restate.ru |
III Микроэкономический уровень |
|
|
||
Емкость рынка |
+ |
|
|
Маркетинговое исследование, раздел 1 |
Среднее значение доли организации на рынке |
|
+ |
|
http://www.dp.ru/a/2010/10/12/Rejting_zastrojshhikov_Sank На долю строительных компаний, не входящих в десятку, приходится около 60% строящегося в Петербурге жилья. |
Сложность проникновения на рынок |
|
+ |
|
Собственное мнение |
Уровень конкуренции |
|
+ |
|
www.restate.ru |
Конкурентоспособность организации |
|
+ |
|
www.gorodskoi.ru |
Средний уровень товарной диверсификации |
+ |
|
|
http://www.setlgroup.ru/ |
Средний уровень территориальной диверсификации |
|
+ |
|
http://www.setlgroup.ru/ |
Степень монополизированности рынка |
+ |
|
|
www.sbppromstroy.ru |
Текущее состояние лидеров рынка |
|
+ |
|
www.restate.ru |
Степень зависимости от поставщиков |
+ |
|
|
http://www.setlgroup.ru/ |
История и репутация лидеров рынка |
+ |
|
|
http://www.setlgroup.ru/press/news/id444/ |
Соотношение собственных и заемных средств в структуре капитала |
|
|
+ |
В основном строительство будет вестись за счет средств дольщиков |
Вероятность картельного сговора основных игроков рынка |
+ |
|
|
Маркетинговое исследрвание, анализ района строительства (перечень застройщиков достаточно обширен) |
Итого "+" |
16 |
19 |
5 |
- |
, где
ni – сумма показателей по низкой степени риска,
nj – сумма показателей по средней степени риска,
nm– сумма показателей по высокой степени риска,
N – количество показателей.
Тогда ставка дисконта по модели CAPM:
