Землеустройство

Во-первых, оно регулируется специальным Законом «О землеустройстве» 2001 года. В законе содержится определения понятия через перечень мероприятий, но в науке земельного права землеустройство – совокупность мероприятий, проводимых специально уполномоченными органами ОИВ, ОМСУ, юридическими лицами и гражданами, направленными на обеспечение рационального использования и охрану земель.

К данным мероприятиям относятся: изучение состояния земель, мероприятия по планированию, установление границ объектов землеустройства, организационные действия по определению проекта застройки сада, по делению земель сельскохозяйственного назначения на виды (сельскохозяйственные угодья, пашни, пастбища, земли, занятые дорогами и т.д.); по большому счету сюда же относятся действия любого правообладателя по делению своего участка (т.к. это организационные мероприятия, направленные на обеспечение рационального использования земель). Вообще землеустройство – категория экономическая.

При проведении землеустроительных действий применяются различные технические средства и методы, поэтому при регулировании есть значительная доля норм технического регулирования.

Участниками землеустроительных отношений являются перечисленные в определении лица. В чем особенность:

Для ОИВ и ОМСУ – права и обязанности регулируются исключительно законодательством. Реализуют права и обязанности либо в рамках реализации ими государственных услуг либо в рамках реализации ими государственных функций. Функции, в основном, связаны с контролем – чаще это земельный контроль.

Если говорить о специфике юридических лиц и граждан, то отметим. Граждане являются субъектами землеустроительных отношений как правообладатели земельных участков. Причем как при изучении состояния земель, так и при планировании. Причем их статус двойственный: могут быть лицами, заинтересованными в проведении землеустройства, либо лицами, чьи права затрагиваются при проведении землеустройства. Юридические лица, так же как и граждане, участвуют как правообладатели: заказчики и лица, чьи права могут быть затронуты. Но это еще не все. Юридические лица могут еще выступать подрядчиками при проведении землеустроительных действий. Соответственно юридические лица и граждане действуют на основании норм законодательства.

Ст.68, 69 ЗК (причем в прежних редакциях) содержала указания на полномочия субъектов землеустройства граждан. Сегодня эти полномочия частично закреплены в законе о кадастре недвижимости (в части согласования границ). И специальный закон о землеустройстве – ст.16 (также сегодня утратила силу) и ст.17, ст.15. Многие функции просто исчезли, в другие законы перемещены не были.

Процедура.

Если говорят о процессе, то предполагается определенная последовательность действий, этапов, у каждого из которых есть правовая форма.

В теории земельного права данный вопрос разработан, но не все ученые соглашаются с тем, что сейчас существует землеустроительный процесс в чистом виде. Но он существует, и этапы есть:

1. Подготовительный этап, на котором осуществляется разработка проекта землеустройства. Проводится анализ информации о правовом статусе земельных участков, территориальных зон; проводится анализ земель сельскохозяйственного назначения (информация есть в органах Минсельхоза). Начинается землеустроительный процесс с решения о проведении землеустройства (это начало данного этапа), оно может быть принято ФОИВ, ОМСУ либо лицом, заинтересованным в проведении землеустройства. На этом этапе, на основании решения о проведении землеустройства, проект разрабатывается подрядной организацией, действующей на основании договора подряда, заключаемым с лицом, в интересах которого проводится землеустройство.

2. Согласование проекта землеустройства с заинтересованными лицами (стадия публичного обсуждения проекта). Т.к. земля – это основной компонент окружающей среды, пространственно-территориальная основа – любое использование земли всегда затрагивает права других лиц (как минимум, всегда соседей). Поэтому все вопросы должны быть согласованы с такими лицами. Если интерес третьих лиц не затрагивается, то эта стадия отсутствует! На этой стадии заинтересованные лица имеют двойственную функцию: лица, в чьих интересах проводится землеустройство (заказчик); и с другой стороны, лица, чьи права могут быть затронуты (как правило, это правообладатели соседних земельных участков. И здесь принимает участие также специализированная организация, проводящая процедуру.

3. Стадия утверждения проекта землеустройства. Заказчик утверждает результаты работ подрядчика, проведенные в соответствии с договором. Но кроме заказчика, проект утверждается еще и уполномоченным органом в рамках контроля. Проверяется, насколько подрядчик исполнил требования технических регламентов – в этом как раз специфика этих отношений. Т.к. в этих гражданско-правовых отношениях появляется участие третьих лиц (специально уполномоченный орган, которые осуществляет свою функцию по контролю – органы Росреестра), которые производят контроль.

4. Реализация проекта землеустройства. Т.к. любая землеустроительная деятельность, проводимая в соответствии с законодательством, на основании договора, касается все-таки земли. И материалы, получаемые при проведении землеустройства, вносятся в государственный фонд данных, полученных в результате проведения землеустройства. Это также регулируется специальным законом – ст.24 закона о землеустройстве (статью знать!). И на этом же этапе, непосредственно на местности определяются границы объектов землеустройства – термин «вынесение границ в натуру».

Земельно-кадастровые отношения.

Во-первых, это вид земельных отношений по государственному учету земель. Государственный учет земель и земельных участков – совокупность последовательных действий специально уполномоченных органов государственной власти по выявлению, описанию сведений о категориях земель, земельных участков, пригодных для использования в соответствии с законодательством юридическими лицами и гражданами, а также сведений, необходимых для подготовки и принятии решений о планировании в сфере использования и охраны земель, осуществления государственного земельного контроля за использованием земель и земельных участков. По сути, это сбор информации, необходимый для обеспечения реализации государственных функций или государственных услуг.

В связи с этим, выделяют в законодательстве 2 формы государственного учета: инвентаризацию земель и государственный кадастровый учет.

Земельно-кадастровые правоотношения – это разновидность отношений по государственному учету - урегулированные нормами земельного законодательства общественные отношения, возникающие в связи с проведением государственного кадастрового учета земельных участков, зон с особыми условиями использования, границ РФ, субъектов РФ, муниципальных образований и других административно-территориальных единиц (ЗАТО).

Инвентаризация земель – это деятельность, носящая исключительно административный характер. Участниками инвентаризации являются органы публичной власти различных уровней, и отношения по инвентаризации возникают как раз между публичными образованиями. По сути, это и есть сбор информации с составлением описи. Правовое регулирование инвентаризации земельных участков осуществляется Постановлением Правительства об инвентаризации земель 1993 года. Это последовательность действий, проводимых специально уполномоченными ОГВ и ОМСУ по осмотру земель, описанию результатов осмотра с выявлением особых условий использования, устранения нарушений в использовании и принятии дальнейших мер. По факту, инвентаризацией занимаются крайне редко. В основном, ее использовали для разграничения государственной собственности. Правовое значение акта инвентаризации:

- на его основании производится разграничение государственной собственности

- это основание для принятия решения о привлечении к ответственности (основание для составления акта о нарушении! а не самостоятельное основание ответственности!).

Земельно-кадастровые отношения регулируются специальным законом о государственном кадастре недвижимости. До 1.03.2008 года осуществлялось ведение государственного земельного кадастра, сведения в который включались те, которые указаны в определении земельно-кадастровых отношений, а также вносились сведения о категориях земель, о состоянии земельного участка (например, загрязненность). Сведения о состоянии земель в кадастр недвижимости сегодня не вносятся (в отличие от всех иных перечисленных сведений)!

Сегодня регулирование кадастрового учета производится только с учетом одного качества земли – объекта недвижимости. Правовыми документами ГКН являются:

- кадастровая выписка

- кадастровый паспорт земельного участка

- кадастровый план территории

- кадастровая справка.

До 2008 года был единый информационный ресурс – единый государственный реестр земель. В Законе о ГКН есть нормы, закрепляющие преемственность данных ЕГРЗ и документов ГКН.

В случае если сведения о земельном участке, внесены в ЕГРЗ, участок имеет кадастровый номер, границы установлены на местности и согласованы с соседями (подтверждается актом согласования границ земельного участка), то органы кадастра, выдавая кадастровую выписку или кадастровый паспорт земельного участка, делая запись о том, что границы земельного участка не установлены, нарушают права правообладателей земельного участка, т.е. это противоречит принципу преемственности реестра!

Кроме того, у правообладателя должен быть акт установления границ и передачи межевых знаков. На практике акт согласования границ и установления их на местности, может быть в одном документе.

Но это для случаев, если границы участка не меняются, иначе процедура будет иной.

Участниками земельно-кадастровых отношений являются Росреестр, земельные кадастровые палаты, специализированные геодезические организации, имеющие лицензию на проведение кадастровых работ, либо кадастровые инженеры (лица, имеющие статус ИП, сдавшие квалификационный экзамен и включенные в реестр кадастровых инженеров – такой реестр ведут органы Росреестра. В СПб с ним можно ознакомиться на Земельном портале); кроме того субъекты – юридические лица и граждане - правообладатели земельного участка. Здесь есть проблема, т.к. правоотношения между гражданами и юридическими лицами с кадастровыми инженерами носят смешанный характер: гражданско-правовой (заключается договор на проведение работ) и административный (документы утверждаются земельной кадастровой палатой – проверка действий кадастрового инженера). В данной ситуации административные нормы носят технический характер, и земельная кадастровая палата проверяет правильность проведенных кадастровых работ, может возвратить документы кадастровому инженеру на доработку (где предусмотрены соответствующие санкции, если сроки будут задержаны? На практике таких условий нет, правообладатели не уделяют этому внимания, хоть на практике такие возвраты бывают).

Есть определенные процессуальные права по вопросам согласования границ земельного участка (ст.39 закона). Кадастровые работы сегодня – это работы по межеванию. В результате проводимых кадастровым инженером работ, составляется межевой план земельного участка. Но сам по себе межевой план как материальное выражение результат договора подряда правового значения не имеет. Т.к. становится юридически значимым документом не после того, как план будет подписан сторонами по договору, а только после того, как межевой план будет утвержден земельной кадастровой палатой! После утверждения земельной кадастровой палатой сведения вносятся в ГКН, и оформляется кадастровый паспорт земельного участка как документ, подтверждающий права и обязанности правообладателя.

Основания для отказа в проведении государственного кадастрового учета земельного участка:

Нарушение порядка образования земельного участка – несоблюдение максимальных и минимальных норм; нарушения, связанные с учетом прав третьих лиц (необеспечение доступа к участкам общего пользования); отступление от правила, что при образовании участка, он может относиться только к одной категории земель – нельзя образовать участок, часть которого находится на территории населенного пункта, а другая часть за пределами населенного пункта.

Знать содержание закона о кадастре в отношении кадастровых отношений на все 100 (ст.38-40).