Правовой режим земель населенных пунктов.

Регулируется ЗК и ГрадК (порядок использования земельных участков в редакции на 19.07.2011).

Опять нужно вспомнить определение правового режима земельного участка и его элементы. Правовой режим земель - это элемент земельного правопорядка.

Во-первых, ЗНП - это земли, используемые и предназначенные для застройки и развития города (ст.83 ЗК). В связи с этим можно выделить признаки ЗНП:

• Наличие границы населенного пункта (граница-черта, отделяющая одни категории земель от других, т.е. она имеет правовое значение! Она определяет пределы, в которых публичные органы реализуют свои полномочия. Данный признак закреплен в ст. 84 ЗК. Одно из правил установления границ - она не может пересекать земельный участок и делить его на части так, что часть участка находится в городе, а часть выходит за границы ЗНП. Следующее правило: в границе НП земельные участки делятся на зоны, поэтому см.2 признак)

• Неоднородность структуры земель населенного пункта (выделяются зоны - предназначены для застройки различными объектами, есть примерный перечень территориальных зон, которые могут выделяться в границах населенного пункта)

• Подготовка к использованию ЗУ для застройки: инженерные изыскания, архитектурно-строительное проектирование (земельные участки в населенных пунктах всегда проходят этот этап! Это гл.6 ГрадК - обязательно прочитать)

• Разрешительный порядок использования земельных участков для застройки и развития населенных пунктов в соответствии с ПЗЗ (ПЗЗ - это основной нормативно-правовой документ, принимаемый ОМСУ, который регулирует правовой режим земель населенных пунктов).

Предназначенность для застройки и развития населенных пунктов:

1. Документы территориального планирования - это Генеральный план города или городского округа - своя конституция для населенного пункта. Это закон, который безусловно обязателен для всех в границах населенного пункта.

1. Документ градостроительного зонирования - это схема градостроительного зонирования в составе ПЗЗ. В нем определены границы территориальных зон, выделяемых на территории города.

2. Документы по планировке территории - сюда относятся Проект планировки, Проект межевания и

3. Решения о развитии застроенной территории (относится ко 2, но имеет особое значение, поэтому выделили отдельно) - это НА, в котором определяются перспективные направления использования территории. А реализация этого осуществляется на основании договора о развитии застроенной территории. Требования к такому договору определяются в ГрадК (ст.46.1 и 46.2 - обязательны для изучения!). Решение представляет собой именно достаточно сложную процедуру: принятие решения как акта+заключение договора с инвестором, застройщиком.

4. Инженерные изыскания (подготовительные работы, представляют собой исследование и проводятся коммерческими организациями. Определяется пригодность участка для застройки, и формулируются технические требования, в т.ч. по подключению к инженерным сетям) и архитектурно-строительное проектирование (представляет собой деятельность по определению требований к объектам капитального строительства, к разрешенному использованию с учетом специфики объекта. Осуществляется на основании архитектурно-планировочного задания - это акт, выдаваемый органом градостроительства и архитектуры, определяющий требования к градостроительным характеристикам объектов капитального строительства).

Содержание архитектурно-планировочного задания (АПЗ):

Утвержденные градостроительные документы (т.е. застройка может быть объектами определенных характеристик);

Экологические требования к архитектурному объекту;

Санитарно-гигиенические требования;

Противопожарные требования;

Особые условия строительства объекта;

Требования соблюдения прав граждан и юридических лиц, чьи права затрагиваются при строительстве.

При использования участка необходимо (реализация разрешительного порядка использования):

Разработка проектной документации на строительство объекта (заключается договор с проектной организацией, которая разрабатывает проект после -

Получение разрешения на архитектурно-строительное проектирование (проект может быть скорректирован в соответствии с АПЗ).

После разработанного проекта подается заявление на получение разрешения на строительство, что возможно при условии, если проектная документация соответствует градостроительным требованиям ПЗЗ.

Разрешение на строительство выдается при условии наличия документа о титуле на земельный участок и при наличии разработанной проектной документации. Если есть решение о развитии застроенной территории - то ему также должно все соответствовать. Разрешение на строительство, по сути, признает факт безопасности будущего объекта, признает, что проектная документация соответствует требованиям градостроительной документации для данного населенного пункта. Ограничение желания собственника как раз и содержится в Ген.плане, ПЗЗ и документах по планировке территории, а также в законодательстве о пожарной безопасности и о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения.

Кроме разрешения на строительство объекта, использование для застройки предполагает еще одно действие - получение разрешения на ввод объекта - это акт органа градостроительства и архитектуры, условиями выдачи которого являются соблюдение требований градостроительных регламентов и иных требований. А по значению разрешение на ввод объекта является основанием для постановки объекта на государственный кадастровый учет. Это разрешение признает факт завершенности и законности создания объекта на земельном участке.

Экзаменационная задача:

Администрация города Энск и МУП 'Энскстрой' заключили соглашение о реализации инвестиционного проекта по строительству 12-этажного жилого дома и трансформаторной подстанции. Согласно соглашению, МУП, как заказчик по строительству объекта, обязалось выполнить ряд мероприятий, в частности: снести временные железобетонные гаражи, осуществить реконструкцию спортивной площадки школы, вынести сети с территории строительства; разработать проект застройки участка и проект комплексного благоустройства прилегающей к объекту территории, включая инженерную инфраструктуру и другие (далее условие - см. фото и сл.аудио).

Решение:

Лицо должно обратиться с заявлением о предоставлении участка, обычно это происходит на торгах. На этапе подготовительном при предоставлении земельного участка инженерные изыскания проводятся именно на этом этапе - подготовки документов для формирования земельного участка, проводятся исследования по пригодности территории для строительства данного дома. Определяется место положения инженерных сооружений и технических условий будущего объекта, а также стоимость подключения к инженерным сетям. Далее, при разработке Генерального плана юридическое лицо получает информацию о наличии документа территориального планирования, ПЗЗ и документов по планировке территории, так определяются перспективы строительства для юридического лица. По результатам торгов МУП получило земельный участок. На этом этапе у победителя уже могут быть определенные условия по поводу будущего объекта, т.е. может быть определено то, что в будущем будет включено в АПЗ. Если этого в условиях торгов нет, то должны быть выполнены общие требования град.регламента и строительные нормы. В задаче участок предоставлен лицу, и появилось обязательство выполнить мероприятия, указанные в условии. Участок был предоставлен в аренду! Рок аренды может быть до 49 лет. Для обеспечения контроля публичный орган может делить этот срок на этапы. У нас окончание срока было связано с совершением арендатором определенных действий. В договоре аренды земельного участка на арендатора возлагаются обязательства, ограничивающие права правообладателя: разработать проектную документацию в соответствии с АПЗ, реализовать непосредственно данный проект и осуществить строительство жилого дома на основании разрешения. Поэтому следующее - получение разрешения на строительство. МУП может получить разрешение на основе соблюдения инвестиционного задания. В договоре аренды могут быть предусмотрены обязанности, поскольку это условия предоставления - они включены в торги. Если какие-либо поименованные обязанности не предусмотрены в условиях торгов, то их включение в договор аренды или инвестиционный договор не обосновано!

Участок был предоставлен с предварительным согласованием места размещения объектов. Условие - предоставление участка осуществлялось на основании соглашения о реализации инвестиционного проекта с МУП, по которому администрация обязывалась предоставить в аренду земельный участок примерной площади для проектирования жилого дома. Администрация города утвердила акт о выборе земельного участка. Был заключен договор аренды земельного участка. При проведении прокурорской проверки прокурор решил, что договор заключен с нарушениями законодательства и поставил вопрос о признании недействительным такого договора аренды.

Вопросы: выделить спорные земельные правоотношения и назвать их специфику; какие обстоятельства будут иметь значение для разрешения спора; какое значение имеет факт неисполнения МУП соглашения о реализации инвестиционного проекта по строительству жилого дома? Допустим, не снесет гаражи, не разработает проект благоустройства - как-то это влияет на законность договора?

Ответы:

• Спор возник из земельных отношений по предоставлению земельного участка с предварительным согласованием места размещения объекта. Кроме того, отношения по аренде земельного участка или по использованию участка на праве аренды на период строительства жилого дома. Специфика: субъектами являются органы исполнительной власти и заинтересованное в предоставлении участка лицо. Факт формирования имеет особенности: характерны особые условия возникновения - проведение торгов, поэтому на момент их проведения формирование участка должно быть завершено органом публичной власти. В соответствии со ст.32 ЗК МУП может оплатить работы по формированию такого земельного участка, а следовательно, должны быть урегулированы правоотношения либо по учету суммы либо МУП является субъектом правоотношений по формированию земельного участка. Кроме того, отношения по предоставлению с предварительным согласованием не предполагают заключение какого-либо рода соглашений (инвестиционное соглашение, например, как в условии), но само решение о предварительном согласовании представляет собой предварительное согласие органа на получение в будущем участка МУПом. Комитет по градостроительству также является участником таких правоотношений, составляя акт выбора земельного участка.

• Во-первых, факт завершенности формирования земельного участка для строительства жилого дома. Факт принятия органами власти города ПЗЗ и Генерального плана. Если они приняты, то составление акта выбора участка комитетом незаконно, т.к. предварительное согласование места размещения объекта не проводится, т.е. уже тут есть нарушение. Следовательно, действия комитета по строительству и действия администрации города Энск не соответствуют требованиям законодательства. Далее, если есть Ген.план, но отсутствуют ПЗЗ, тогда предварительное согласование места размещения объекта законно. Тогда действия администрации и комитета законны, но только при условии соблюдения принципа публичности, т.е. при вынесении на обсуждение вопроса о возможности строительства. Если публичные слушания проведены - процедура законна! Далее - проводились ли торги - т.е. соблюдена ли процедура предоставления. Если нет ПЗЗ, предварительное согласование допустимо, но торги всегда обязательны! Если их не было, то администрация нарушила порядок и ее действия могут быть признаны незаконными. Соглашение о реализации инвестиционного проекта значения не имеет, поэтому договор аренды, заключенный на его основе, незаконен! Должна была быть соблюдена конкурентная процедура, а она не была соблюдена, торги не были проведены.

• Поэтому ответ на третий вопрос - никакого значения не имеет! Т.к. основанием для заключения договора аренды в случае предоставления с предварительным согласованием является либо протокол об определении победителя торгов либо соглашение о целевом предоставлении участка (а так участок может получить только казенное учреждение).

22.10.2011