2.3 Исследование рынка ипотечного кредитования

Ипотечный рынок в России получил активное развитие в 2008 году. И одной из основных характеристик рынка можно назвать резкую амплитуду колебаний цен на недвижимость и объемов выдаваемых ипотечных кредитов. А что происходит с рынком ипотеки и недвижимости сегодня?

В целом, в первом квартале 2011 года по сравнению с четвертым кварталом 2010 года средняя ставка рублевой ипотеки в России снизилась на 0,35 процентных пункта и составляет 14,99 %, а по ипотеке в долларах — на 0,2 п. п. до 12,68 %.

Так, например, Альфа-Банк снизил ставки по двум своим ипотечным программам на 0,5 – 2 процентных пункта в зависимости от категории клиентов. Банк «Возрождение» в свою очередь снизил ставку на приобретение квартиры в новостройке под залог имеющегося жилья на 1,5 процентного пункта, и базовая ставка теперь составляет 12,5 % годовых в рублях. Также Банк Проектного Финансирования снизил ставки по ипотечным программам, и они составили от 8 % годовых в долларах и от 10,75 % годовых в рублях.

Подстегивает такое снижение ставок, во-первых, быстро растущая конкуренция среди банков, занимающихся ипотечными продуктами. Во-вторых, оказала существенное влияние избыточная ликвидность банков. Кроме того, к развитию ипотеки приложили руку и государственные программы по улучшению жилищных условий. Уже несколько банков предоставляют ипотечные кредиты с учетом материнского капитала (например, ВТБ24). Существуют выгодные предложения, так называемой, «Военной ипотеки». Можно смело надеяться, что таких социально-ориентированных ипотечных кредитов будет становиться больше, и встретить их можно будет в более широком круге банков.

Кроме того, падение ставок по ипотеке объясняется снижением стоимости ресурсов для банков, а также тем, что хороших заемщиков мало, поэтому конкуренция между банками происходит за счет ставок.

Известно, что ставки по ипотеке напрямую связаны с предложением на рынке недвижимости. Анализировать стоимость жилья в целом по России очень сложно, однако столичный регион является, словно, барометром и «законодателем» тенденций на цены. И вот что видно на фоне всеобщего ликования по поводу снижения процентных ставок по ипотеке.

В 2011 году растут и цены на недвижимость. Так стоимость квадратного метра жилья на рынке столичной недвижимости увеличилась в среднем на 4,1 % и на данный момент составляет от 2 462 доллара за кв. м, а в рублях повышение стоимости составляет 2,4 %.

Однако, стоит отметить, что, несмотря на повышение стоимости квартир, объем продаж тоже увеличился. Причин этому несколько — восстанавливается экономическая стабильность как по стране в целом, так и в банковской среде, а также в доходах населения; покупательные способности россиян растут, возникает спрос на покупку жилья, при этом «замороженные» во время кризиса стройки начинают оживать, и предложение, как на первичном, так и на вторичном рынках, растет пропорционально спросу. И, конечно, неотъемлемым атрибутом и инструментом такого повышения является ипотека.

Как показывают исследования, типичный портрет потенциального заемщика по ипотечному кредиту — это мужчина 30 – 45 лет с высшим образованием, стабильным заработком, женатый, имеющий одного ребенка. Однако, как уже говорилось в предыдущей главе, главными факторами, которые оценивает банк при подаче заявления на ипотечный кредит, являются: возраст клиента на момент обращения в банк и на момент погашения кредита; опыт работы, гражданство, поручители (как правило, не требуются), созаемщики (обычно не более 3-х человек).

В зависимости от этих и других факторов банк определяет, во-первых, возможность положительного решения по выдаче кредита такому клиенту, во-вторых, под какой процент и на каких условиях [6].

Кризис заставил и банки, и заемщиков тщательнее оценивать и взвешивать свои возможности при кредитовании. Поэтому немаловажную роль для получения ипотечного кредита играет кредитная история. Конечно, главное, чтобы в кредитной истории не было просроченных и непогашенных кредитов. Наличие положительной кредитной истории может существенно помочь улучшить условия по ипотечному кредиту — снизить процентную ставку, увеличить срок кредита или уменьшить величину первоначального взноса.

Российский рынок ипотечного кредитования предоставляет не малую альтернативу потенциальному заемщику. Объем ипотечных кредитов, выданных в 2011 году банками (принявшими участие в рейтинге информационно - аналитических служб) достиг 612,3 млрд рублей. Это 85% от всего объема займов, предоставленных в прошлом году российскими кредитными организациями. Не меняя позиций, лидерами по объему предоставленных ипотечных кредитов в 2011 году являются крупные банки: Сбербанк, ВТБ – 24 и Газпромбанк. У Сбербанка, согласно представленным им данным, он составил 320,7 млрд рублей, из них 44,7 млрд пришлось на Москву и Московскую область, 276 млрд — на другие регионы России. ВТБ 24 и Газпромбанк тоже сделали ставку на регионы — 58,5 млрд и 37,4 млрд рублей соответственно. В Москве и Подмосковье за тот же период первый выделил ипотечных займов на 22 млрд, второй — на 8,3 млрд рублей.

Таким образом, около 31% всей ипотеки в Москве и Московской области было оформлено в Сбербанке, 15,5% — в ВТБ 24 и примерно 6% — в Газпромбанке. В регионах лидерство Сбербанка еще более ощутимо — 48% (ВТБ 24 — порядка 10%, Газпромбанк — 6,5%).

На 4-м месте по объему выданных в 2011 году в России ипотечных займов оказался «ДельтаКредит» — 17,8 млрд рублей (8,4 млрд — в Москве и Подмосковье и 9,4 млрд — в других регионах), на 5-м — Росбанк: 13,08 млрд (4,8 млрд и 8,2 млрд) (Приложение 1).

Действительно, ипотека пока достаточно дорога и малодоступна, однако и государство, и банки стремятся сделать все возможное для улучшения «ипотечного климата», роста популярности ипотечных программ среди населения, а также перелома сознания, что это пожизненная кабала. Банки на сегодняшний день предоставляют широкий выбор ипотечных программ — на вторичный или первичный рынок, в различных валютах и на разные сроки. Остается анализировать и учитывать нюансы касательно условий ипотеки (например, есть ли комиссия за предоставление кредита, комиссия за досрочное погашение и т. д.) [7].

Выводом по второй главе является то, что современный рынок ипотечного кредитования в России опирается строго на установленные правительством РФ законы. Система ипотечного кредитования в нашей стране несовершенна, находится на стадии развития. Этому способствуют коммерческие банки путем создания специальных ипотечных программ и схем. А государство, в свою очередь, обеспечивает создание законодательной базы и нормативное регулирование процесса.