- •Цели принципы задачи экономики недвижимости
- •Отличие товара ”недвижимость” от других товаров
- •3. Какие объекты недвижимости не могут быть товарами
- •4. Законодательное обеспечение прав собственности
- •5. Функции государства на рынке недвижимости
- •6. Основные признаки недвижимости, классификация недвижимого имущества, признаки группировки объектов
- •7. Право собственности на объект недвижимости
- •8. Вещное право
- •9. Виды сделок с недвижимостью
- •10. Описание срока жизни объекта недвижимости
- •11. Кадастровое дело объекта недвижимости, структура кадастрового номера.
- •12. Основные этапы формирования предприятия как имущественного комплекса
- •13. Особенности государственной формы собственности на землю
- •14. Права и обязанности собственников земли
- •15. Способы получения земельных участков в частную собственность
- •17. Правовое обеспечение оценочной деятельности
- •18. Система стандартов оценки
- •19. Ипотека и ипотечное кредитование
- •20. Особенности функционирования рынка недвижимости.
- •21. Порядок владения недвижимостью и ее оценка.
- •22. Виды и стоимость собственности.
- •23. Анализ фактического состояния недвижимости.
- •24. Основные подходы к оценке стоимости недвижимости.
- •25. Принципы оценки имущества.
- •26. Технология оценки. Этапы оценки.
- •27. Принципы применения залога.
- •28. Техническая инвентаризация объекта недвижимости, основные задачи, виды.
- •29. Классификация зданий и сооружений.
- •30. Виды регулирования рынка недвижимости.
- •31. Какие функции реализуются в процессе управления недвижимостью?
- •32. Функция планирование – функция управления недвижимостью.
- •33. Цели государственной регистрации прав на имущество.
- •34. Порядок регистрации прав на недвижимое имущество.
- •35. Субъектный состав рынка недвижимости, их функции.
- •36. Объектный состав рынка недвижимости, классификация.
- •37. Функции договора на рынке недвижимости.
- •38. Способ распоряжения недвижимом имуществом.
- •39. Приватизация жилого помещения.
- •40. Основания прекращения права пользования помещением.
- •41. Сделки с объектами недвижимости.
- •42. Государственная регистрация морских и речных судов.
- •43. Недействительные сделки с объектами недвижимости.
- •44. Собственность. Отношения собственности, формы собственности.
- •45. Вещные права.
- •46. Классификация объектов недвижимости. Движимые, недвижимые
- •47. Особенности недвижимости как товара.
- •48. Сделки с недвижимостью.
- •49. Водные объекты и их формы собственности.
- •50. Основные принципы землепользования, состав земель в рф.
- •51. Органы управления федеральным государственным имуществом.
- •52. Приватизация в рф. Этапы приватизации.
- •53. Кадастровый учет. Имущество, подлежащее кадастровому учету.
- •54. Порядок проведения гос. Рег. Прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
- •55. Гос. Рег. Морских и речных судов
- •56. Формирование доходов от управления государственной собственностью. Купля- продажа недвижимого имущества.
- •57. Оценка имущества. Объекты оценки.
- •58. Виды стоимости оцениваемого имущества.
- •59. Подходы и методы оценки.
- •60. Имущество, составляющее федеральное государственное имущество отрасли.
20. Особенности функционирования рынка недвижимости.
Рынок недвижимости - это взаимосвязанная система рыночных механизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости.
Особенности:
Необходимость высокого "порогового" уровня инвестиций.
Недвижимость довольно затруднительно приобрести именно в таком количестве, в котором хотелось бы инвестору. Для этого необходимы значительные и вполне определенные по масштабам средства, что, с одной стороны, может потребовать уменьшения иных активов, с другой - у инвестора может просто не оказаться достаточных средств.
Например, достаточно сложно приобрести недвижимость объемом 5% от офисного здания, и даже приобретение такой доли через участие в АО, образованным на базе здания, не дает инвестору достаточно возможностей для самостоятельного управления недвижимостью.
Необходимость в управлении.
Недвижимость в отличие от иных активов в большей степени нуждается в управлении для получения дохода. От эффективности управления существенно зависит уровень доходности. Отсюда следуют, по меньшей мере, два вывода:
для большинства инвесторов недвижимость как объект инвестирования представляет довольно сложный актив;
для инвесторов, обладающих достаточными знаниями в сфере управления недвижимостью, она может быть более, предпочтительным объектом инвестирования, позволяющим извлекать больший доход и обладать контролем над активом.
Неоднородность недвижимости.
Данный фактор определяет существенную дифференциацию в доходах между различными объектами недвижимости одного типа в пределах даже одной местности.
Защищенность доходов от инфляции.
Недвижимость в большей степени, чем финансовые активы защищена от инфляции. Через арендную плату или цену инфляция переносится в доход, так что доход растет вместе с инфляцией.
Высокие транзакционные издержки.
Сделки с недвижимостью требуют высоких транзакционных (операционных) издержек. Для коммерческой недвижимости эти издержки составляют примерно 1% от цены объекта, для жилой они существенно выше и могут достигать до 10% от цены.
Низкая корреляция доходов от недвижимости с доходами от финансовых активов.
Относительная независимость доходов от недвижимости по сравнению с доходами от финансовых активов делает недвижимость своего рода арбитром для портфелей финансовых активов.
Особенности ценообразования.
Цены на фондовом рынке являются прямым следствием последних сделок с ценными бумагами, прежде всего, корпоративными. Ценообразование на рынке недвижимости - результат последней продажи и переговоров между участниками совершающейся сделки. Отсюда - ценообразование на рынке ценных бумаг более динамично, чем на рынке недвижимости, а колебания цен более часты.
Сохранность инвестируемых средств.
Недвижимость предоставляет инвестору больше гарантий сохранности инвестированных средств. Земля - неуничтожима (если не учитывать возможного ухудшения ее качеств). Здания и сооружения - долговечные конструкции, но обеспечение сохранности недвижимости может требовать дополнительных усилий (например, страхования).
Обладая рядом отличительных особенностей по сравнению с другими финансовыми активами, недвижимость может рассматриваться и как часть общего инвестиционного портфеля, позволяя снизить общий риск, и как самостоятельный актив. В то же время недвижимость может приобретаться и как товар, необходимый для производства или для личного потребления.
Таким образом, рынок недвижимости можно охарактеризовать как сферу вложения капитала в объекты недвижимости и систему экономических отношений, возникающих при операциях с недвижимостью. Такие отношения проявляются между инвесторами в процессе купли-продажи недвижимости, ипотеки, сдачи объектов недвижимости в аренду и т.д.