2.2 Структура методов оценки недвижимости Методы доходного подхода

Метод прямой капитализации дохода предусматривает следующую последовательность оценочных процедур:

1. прогнозирование валового дохода на основе результатов анализа собранной информации об аренде подобного недвижимого имущества с целью проведения анализа условий аренды (размера арендной платы и типовых условий аренды) или информации об использовании подобного недвижимого имущества;

2. чистый операционный доход рассчитывается как разность между валовым доходом и операционными затратами, рентный доход – как разность между ожидаемым валовым доходом от реализации продукции, которая получается на земельном участке, и производственными затратами и прибылью производителя;

3. в качестве расчетного чистого операционного дохода принимается нормализованный чистый операционный доход за один год, получаемый путем усреднения дохода за несколько лет;

4. обоснование выбора оценочной процедуры определения ставки капитализации и ее расчет;

5. расчет стоимости объекта оценки путем деления чистого операционного дохода или рентного дохода на ставку капитализации.

Метод капитализации по норме отдачи на капитал (метод дисконтированного наличного потока, капитализация по расчетным моделям) - определение стоимости исходя из условий изменения и неравномерного поступления денежных потоков в зависимости от степени риска, связанного с использованием объекта.

Метод дисконтирования предусматривает следующую последовательность оценочных процедур:

1. обоснование периода прогнозирования;

2. прогнозирование валового дохода, операционных затрат и чистого операционного дохода (рентного дохода) по годам, кварталам или месяцам в границах прогнозируемого периода рекомендуется производить методом линейной регрессии на основании данных о величине чистого дохода за три года, предшествующего периода;

3. обоснование выбора оценочной процедуры определения ставки дисконта и ее расчет;

4. определение текущей стоимости денежного потока как суммы текущей стоимости чистого операционного дохода (рентного дохода);

5. прогнозирование стоимости реверсии и расчет ее текущей стоимости;

6. определение стоимости объекта оценки как суммы текущей стоимости денежного потока и текущей стоимости реверсии.

Метод капитализации по расчетным моделям – метод капитализации по норме отдачи на капитал, при котором для оценки рыночной стоимости наиболее типичный доход первого года преобразуется в стоимость с использованием формализованных расчетных моделей дохода и стоимости, полученных на основе анализа тенденций их изменения в будущем.

В отличие от метода прямой капитализации, при котором чистый доход делится на ставку дисконта, в методе капитализации по моделям доход делится на ставку капитализации, которая может определяться разными методами.

Определение стоимости реверсии (терминальной стоимости) осуществляется путем применения следующих оценочных процедур:

1. относительно объектов оценки, срок полезного использования которых неограничен в течение периода прогнозирования величина терминальной стоимости рассчитывается путем деления чистого дохода последнего года расчетного периода на коэффициент капитализации, который определяется по модели Гордона;

2. относительно объектов оценки, срок полезного использования которых исчерпывается на конец периода прогнозирования – расчета суммы стоимости ликвидации земельных улучшений и рыночной стоимости земельного участка (прав, связанных с земельным участком), определенных на конец периода прогнозирования.