Тема 5. Виды экспертиз объектов недвижимости

Объекты недвижимости и их совокупность во взаимодействии с различными сегментами рынка представляют собой сложную систему, испытывающую влияние разнохарактерных факторов в течение всего жизненного цикла. Определение стоимостного эквивалента в этом случае становится возможным лишь в результате применения системного подхода к анализу недвижимости.

Концепция такового подхода в западной практике получила название сервейинга. Сервейинг представляет собой реализацию системного подхода к развитию и управлению недвижимостью. Он включает все виды планирования (стратегическое и оперативное) в целях эффективного функционирования недвижимости, а также мероприятия, связанные с проведением комплекса правовых, технических, экономических, экологических, управленческих и др. экспертиз объектов недвижимого имущества, на основе анализа которых вырабатываются управленческие решения для получения максимального эффекта.

Виды экспертиз объектов недвижимости

Обеспечение системного подхода к недвижимости, ее детальный анализ являются актуальной задачей и для России, формирующей рыночную экономическую систему. Одной из основополагающих функций системного подхода и анализа реализуется посредством выполнения системы экспертиз недвижимости. Система экспертиз недвижимости включает такие виды экспертизы как правовая, техническая, экологическая, экономическая, управленческая и экспертиза местоположения..

Каждый вид экспертизы преследует вполне конкретную и определенную цель и выдачу заключения. На основе систематизации результатов экспертиз и их всестороннего анализа разрабатываются технические, экономические и управленческие решения, позволяющее наиболее эффективно использовать недвижимость на всех этапах ее жизненного цикла.

Правовая экспертиза объектов недвижимости

Правовая экспертиза по определению должна предшествовать всем другим видам экспертиз недвижимости, так как в противном случае они будут абстрактны. Если не определен собственник объекта недвижимости (в том числе земельного участка), то нет и заказчика для проведения экспертизы.

Правовая экспертиза проводится в соответствии и на основаниях законодательств РФ, в том числе закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июня 1997 года № 122-ФЗ (с дополнениями и изменениями), Гражданскому кодексу РФ, земельному, лесному, водному, градостроительному, жилищному кодексам РФ, а также законам о недрах, воздушном пространстве и др.

Прежде всего, при экспертизе определяется принадлежность земельного участка конкретному собственнику, владельцу или пользователю. Затем определяются признаки и характеристики земельного участка, его идентификационные признаки; характеристики правового режима использования участка; характеристики предшествующих прав на земельный участок; градостроительные требования к использованию земельного участка; характеристики фактического использования участка.

В состав идентификационных признаков земельного участка включаются кадастровый номер земельного участка, коды административных округа, города, в котором расположен участок, код соответствующего района округа, номер квартала в районе, номер участка в квартале.

В состав характеристик имущественных прав регистрации входят: форма собственности и вид внешнего права на земельный участок или его часть, сделки с недвижимостью, имущественные претензии, градостроительные требования к использованию земельного участка, характеристики фактического использования. В качестве характеристик расположенных на земельном участке жилых и нежилых зданий указываются: номер здания на кадастровом плане участка, почтовый адрес здания, тип функционального использования здания и т.д.

Экспертиза местоположения объектов недвижимости

Экспертиза местоположения проводится в целях определения уровня потребительской стоимости объекта недвижимости с учетом его местонахождения как но территориям регионов страны, так и в городе, где помимо экологических факторов существенное влияние на стоимость объекта имеют транспортная доступность, ландшафт местности, зональное расположение, социальный фактор и др.

Транспортная доступность характеризуется близостью объекта к общественному транспорту, к центру города, к административным учреждениям, общественным центрам, музеям, театрам, супермаркетам, зонам отдыха и пр.

На стоимость объекта недвижимости существенное влияние оказывают также ландшафтные характеристики, наличие вблизи парков и лесонасаждений, зональное расположение, социальный фактор проживание однородных социальных групп в престижных районах.

Местоположение является одним из наиболее важных факторов, влияющих на стоимость недвижимости. Качество местоположения зависит от того, насколько физические параметры участка соответствуют принятому в данном районе типу землепользования, а также от его близости к экономически активной среде

Техническая экспертиза объектов недвижимости

Техническая экспертиза в совокупности с другими видами экспертиз — правовой, местоположения, экологической, экономической и управленческой — направлена на получение максимального эффекта от использования недвижимости.

Важнейшие ее составляющие: обследование строительных конструкций и систем инженерного оборудования объектов, поверочные расчеты несущей способности оснований, фундаментов и конструкций надземной части, техническое заключение с выводами и рекомендациями на уровне технических решений по их модернизации и усилению в случае необходимости.

В соответствии с действующими нормативными документами под обследованием строительных конструкций следует подразумевать «комплекс мероприятий по определению и оценке фактических значений контролируемых параметров, характеризующих эксплуатационное состояние, пригодность и работоспособность объектов обследования и определяющих возможность их дальнейшей эксплуатации или необходимость восстановления и усиления».

Критериями оценки технического состояния являются нормативные значения параметров, характеризующих прочность, дефор- мативность, устойчивость и другие нормируемые характеристики строительных конструкций.

Техническая экспертиза (обследование) зданий и сооружений проводится при возникновении отклонений от проектных (расчетных) параметров с целью их объективной оценки.

Базовая оценка здания как объекта недвижимости определяется как разница его балансовой стоимости и суммы износа. В условиях функционирования рынка недвижимости операции купли—продажи невозможно производить с должной эффективностью без исчерпывающих сведений о техническом состоянии здания, сооружения или комплекса в целом. Анализ проектной документации по обследуемому зданию дает лишь общее представление о его параметрах. Эта документация не фиксирует всех отступлений от проекта, допущенных в период строительства, а также дефектов, возникших в процессе эксплуатации, поэтому необходимо проводить предварительное обследование конструкций здания. Обследование проводят визуально, по внешним признакам, с применением измерительных инструментов и приборов. Результаты обследования сопоставляют с требованиями действующих в момент обследования нормативных документов к прочности и качеству материалов изделий и конструкций, уровню комфортности, соответствующим функциональным, санитарно-гигиеническим, теплотехническим условиям, а также ус­ловиям безопасности (СНиГ!, ТСН, ГОСТ, ТУ и др.). Приближенно определяется остаточный жизненный ресурс здания и отдельных его частей с целью принятия решения о необходимости детального (инструментального) технического обследования.

Детальная техническая экспертиза выполняется для оценки технического состояния здания и его элементов с целью принятия решения о его реконструкции или капитальном ремонте.

В этом случае одной из главных задач является выявление возможности дальнейшей эксплуатации объекта недвижимости и факторов, снижающих его стоимость (обесценивание) на момент детального технического обследования.

Главной целью детального технического обследования зданий и сооружений является выявление реального остаточного жизненного ресурса и принятие решения о его продлении на основе устранения выявленных дефектов несущих, ограждающих конструкций, инженерных систем и оборудования.

К выявленным дефектам в данном случае относят не только разрушения конструкций, инженерных систем и оборудования, но и все отдельные несоответствия их состояния действующим па момент обследования нормативам (например, требуемое сопротивление теплопередаче и др.). Конечной целью и заключительным этапом детального обследования является техническое заключение с обоснованными предложениями и конкретными техническими решениями для последующей разработки проекта реконструкции или капитального ремонта объекта недвижимости. Техническое заключение, входящее в состав исходных данных для разработки рабочей проектной документации, содержит также архитектурные, конструктивные характеристики, поверочные расчеты несущих и ограждающих конструкций, инженерных сетей и оборудования.

Результаты обследования используют, кроме перечисленных выше целей, также при страховании, паспортизации недвижимости и в ряде других случаев.

Техническую экспертизу с обследованием зданий и сооружений проводят не только для объектов, находившихся в эксплуатации, но и для вновь построенных при наличии в процессе строительства зданий недопустимых отклонений от проекта, а также объектов незавершенного строительства. При этом основные методы технического обследования остаются едиными, хотя в каждом конкретном случае могут быть некоторые отличия.

Экологическая экспертиза объектов недвижимости

Экологическая экспертиза является одной из наиболее значимых, поскольку, согласно данным экологического .мониторинга, уровень загрязнения окружающей среды в отдельных регионах России расценивается как критический.

Неблагоприятные условия, связанные с загрязнением окружающей среды как антропогенного, так природного и техногенного характеров, отрицательно воздействуют на здоровье человека и, наряду с социально-экономическими факторами, сокращают продолжительность жизни людей, фактически приводя к снижению численности населения - самого главного потенциального экономического ресурса страны.

Экологическая экспертиза проводится с целью определения уровня загрязнения окружающей среды в местности предполагаемой застройки территорий городов и населенных пунктов, а также локального строительства жилых и других объектов недвижимости. На основании результатов анализа почвы, воды и воздуха разрабатываются рекомендации по недопущению размещения объектов — в первую очередь жилой недвижимости — на местности и на участках, где уровень загрязнения окружающей среды превышает предельно допустимые значения.

Экологической экспертизе с помощью дозиметрических приборов подвергаются существующие объекты недвижимости на предмет определения количества выделений в помещения загрязнителей (радиационных, химических, электромагнитных, шумовых, тепловых и др.) с разработкой рекомендаций и технических решений по снижению уровня загрязнения помещений до норм, не превышающих предельно допустимые концентрации.

Экономическая экспертиза объектов недвижимости

Основными целями и задачами проведения экономической экпертизы являются:

определение реальной стоимости объектов недвижимости с использованием различных методов их оценки для совершения сделок купли—продажи, аренды, залога, страхования и др. операций и выявления положительных и отрицательных факторов и их влияния на инвестиционные процессы;

оценка стоимости предприятий и организаций и их бизнеса;

анализ различных видов деятельности, приносящих доход от недвижимости, на всех этапах ее жизненного цикла и исследование факторов влияния на величину дохода;

исследование особенностей операций с недвижимостью (имущественных комплексов) на фондовых рынках с целью привлечения инвестиций; анализ рисков;

анализ макроэкономических факторов и их влияния на развитие недвижимости и экономики страны в целом.

Понимание факторов, создающих стоимость, является важнейшим условием для правильного функционирования свободных рынков. Данные факторы включают как мотивацию покупателей и продавцов, так и возможный доход от использования собственности и состояние среды, ее окружающей. На стоимость недвижимости оказывают влияние физические, финансово-экономические, социальные и политико-правовые факторы.

Для того, чтобы оценить недвижимость, необходимо изучить ее физические характеристики, рынок, на котором она находится в настоящее время и окажется в прогнозируемом будущем, возможности финансирования и правовую среду.

Управленческая экспертиза объектов недвижимости

Объекты недвижимости создаются или приобретаются в собственность для предпринимательской деятельности или для удовлетворения личных или общественных (социальных) потребностей. В соответствии с этим и задачи управления недвижимостью, и способы их решения имеют свои особенности.

Как вид предпринимательской деятельности управление недвижимостью подразумевает выполнение всех операций, с ней связанных: инвестиционные, строительные, риэлтерские, владения и пользования, залоговые и обменные, а также доверительное управление.

Управление недвижимостью — это осуществление комплекса операций по эксплуатации зданий и сооружений (сервис, руководство обслуживающим персоналом, создание условий для пользователей (арендаторов), определение условий сдачи площадей в аренду, сбор арендной платы и пр.) в целях наиболее эффективного использования недвижимости в интересах собственника.

Управление недвижимостью включает:

систему законодательного и нормативного регламентирования и контроля поведения всех субъектов рынка недвижимости, осуществляемую государственными органами;

оформление и регистрацию правоустанавливающих и других документов на объекты недвижимости;

управление объектами недвижимости в интересах собственника.

Объектами управления выступают как сами объекты недвижимости, так и соответствующие им системы: муниципальный, ведомственный и частный жилищный фонд, товарищества собственников жилья, малые, средние и крупные производственные компании (в т.ч. имущественные комплексы), земельный и лесной фонды и т.д.

Управление недвижимостью осуществляется в трех аспектах:

правовом — распределение и комбинирование прав на недвижимость;

экономическом — управление доходами и затратами, формирующимися в процессе эксплуатации недвижимости;

техническом — содержание объекта недвижимости в соответствии с его функциональным назначением.

Основной задачей этого вида предпринимательской деятельности является достижение максимальной эффективности использования недвижимости в интересах собственника.

Управленческая экспертиза объектов недвижимости состоит в том, чтобы на основе результатов анализа данных всех видов предшествующих экспертиз: правовой, местоположения, технической, экологической и экономической найти рациональное сочетание управленческих решений текущего и перспективного характера для наиболее эффективного использования объектов в существующем их виде, после возможной модернизации, реконструкции или с изменением функционального назначения.