Тема 7. Развите рынка недвижимости россии

Особенности развития российского рынка недвижимости

Российский рынок недвижимости (далее по тексту - РН), несмотря на свою относительную молодость, как и любой другой рынок, в своем развитии подчиняется экономическим законам. Однако специфика нашей страны накладывает определенные особенности на его развитие.

Формирование РН в Российской Федерации затрудняется искусственным разграничением прав собственности на объекты недвижимости (здания, сооружения) и участки земли под ними. Кроме того, до последнего времени развитие РН сдерживалось несовершенством законодательной базы, недостаточным государственным регулированием отношений на РН и неразвитостью рыночной инфраструктуры.

Особенности развития РН в России были обусловлены, прежде всего, его материальной базой. Начало возникновения РН многие исследователи относят к середине 1990 г., когда Закон «О собственности в СССР» признал понятие частной собственности, однако реальное развитие рынок получил в 1992 г. — с началом приватизации. С этого момента начинается развитие рыночных отношений в сфере недвижимости.

Начальная ситуация на рынке жилой недвижимости в России — стадия его становления — характеризовалась следующими особенностями:

оценка жилой недвижимости производится на основе балансовой стоимости, цены на недвижимость в несколько раз ниже мировых;

значительное превышение спроса над предложением;

система регистрации сделок и корпоративные формы деятельности риелторов не развиты;

поведение продавцов и покупателей нерыночное, активность рынка низкая;

форма расчетов (рублевая или долларовая) не устоялась.

В конце этого периода произошел резкий рост цен на объекты жилой недвижимости в 7–8 раз.

Следующий период, который в различных регионах Росси проходил со второй половины 1993 г. до начала 1995 г., можно назвать переходной стадией развития рынка жилья. Он характеризовался следующими особенностями:

начальный уровень цен достаточно высокий, но они еще далеки от мировых цен в городах-аналогах;

коммерческие цены на первичном рынке догоняют и перегоняют цены вторичного рынка на аналогичные квартиры и стимулируют их рост;

поведение продавцов и покупателей — рыночное: цены выражаются в долларах, все знают уровень цен и следят за курсом доллара;

темпы приватизации жилья, активность рынка достигают пика и начинают снижаться.

Изменение материальной базы рынка (приватизировано около 30–40% объектов, подлежащих приватизации), а также развитие рыночных механизмов в итоге привели к тому, что в конце переходного периода происходит выравнивание спроса и предложения. Начинает развиваться законодательная нормативная база, усиливается регулирующая роль государства.

Следующий этап развития жилищного рынка — стадия продвинутого, сформировавшегося рынка.

В это время набирает силу информационная открытость рынка, продавцы и покупатели начинают уделять большое внимание репутации риелторских компаний, следить за курсом иностранных валют.

Становление рыночных отношений в сфере недвижимости, а также закономерное вовлечение российской экономики в общемировую привело к тому, что следующей стадией развития явилась стадия открытого рынка. Ее главное отличие заключается в том, что если раньше развитие РН было обусловлено в большей степени внутренними факторами (величиной материальной базы, уровнем развития законодательной, нормативной базы, уровнем криминализации рынка), то на следующем этапе на развитие РН начинают действовать тенденции общемирового масштаба, к наиболее важным из которых следует отнести цены на нефть и курсы мировых валют. Вследствие этого активно развиваются инвестиции в недвижимость.

Реформирование рынка недвижимости России.

Отправной точкой развития рынка недвижимости в России следует считать 1990 г., когда Закон «О собственности в СССР» признал существование частной собственности. Ситуация радикально изменилась в 1992 г. с началом массовой приватизации жилья, когда РН получил реальное ускорение за счет увеличения предложения.

После начала реформ и до 1998 г. в России была создана базовая правовая основа, необходимая для начального развития рынка недвижимости: Гражданский кодекс, законодательство о приватизации жилья и создании кондоминиумов, о приватизации предприятий, правовая база для выкупа участков под предприятиями. Подготовке создания рынка недвижимости в сельской местности служили Указы президента: о наделении сельских жителей земельными долями, о выкупе участков под объектами в сельской местности.

Первичный рынок объектов недвижимости (этим термином сегодня в России принято обозначать рынок, создаваемый предложением государственного и муниципального имущества) был создан благодаря бесплатной приватизации квартир и массовой приватизации предприятий. В настоящее время сформировался и активно работает вторичный рынок квартир (рынок, где предложение формируется частными собственниками).

За период с 1998 по 2000 г. принят ряд новых законов, касающихся рынка недвижимости. Важнейшими новациями стали принятие Закона «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», нормы Градостроительного кодекса, позволяющие развивать правовое территориальное зонирование.

Историю развитие РН возможно рассмотреть на примере реформирования и становления системы регистрации прав на недвижимость в Российской Федерации.

Этапы преобразований регистрации прав на недвижимость и учет недвижимости.

Процесс развития систем регистрации прав на недвижимость и учета недвижимости с начала 1990-х годов по настоящее время может быть разбит на два этапа.

С начала 1990-х годов по 1997 год — год принятия Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В этот период регистрация прав на недвижимость могла осуществляться органами, производившими учет недвижимости.

С 1997 года по настоящее время, когда было закреплено отделение функций регистрации прав на недвижимость, которые отныне могли выполняться только учреждениями юстиции, от функций учета недвижимости, и вплоть до настоящего времени.

Рассмотрим более подробно, как развивались события в рамках этих этапов.

Первый этап развития системы регистрации прав на недвижимость и учета недвижимости — с начала 1990-х годов по 1997 год

1990 год. Были созданы Государственный комитет РСФСР по земельной реформе, а также комитеты по земельной реформе и земельным ресурсам в республиках, входящих в состав РСФСР, автономных областях, автономных округах, краях и областях, городах и районах.

1991 год. Начали внедрять практиковавшуюся еще в советский период регистрация сделок, или регистрация документов, впервые закрепленная в союзных «Основах гражданского законодательства», принятых 31 мая 1991 года. Согласно этому документу регистрация договора носит окончательный характер и никакой последующей регистрации прав не требуется. В это время функции органа регистрации стали также выполнять комитеты по земельным ресурсам и землеустройству, которые, в частности, должны были регистрировать договоры купли-продажи земельных участков.

25 апреля 1991 года был принят Земельный кодекс РСФСР, согласно которому функция по учету земельных участков перешла к Госкомзему и его территориальным органам. Эта функция (вместе с функцией регистрации права пользования земельным участком, которое следовало судьбе здания) ранее выполнялась БТИ.

1992 год. В связи с возрастающим объемом работ по выдаче правовых актов на землю, в соответствии с приказом Комитета по земельной реформе и земельным и земельным ресурсам от 26.11.92., были созданы кадастровые бюро, которые формировались в составе райкомземов и горкомземов. Основными задачами кадастровых бюро являлись: регистрация правовых актов на землю, обеспечение потребителей кадастровой информацией, организация подготовки материалов государственной отчетности по вопросам использования земельных ресурсов, организация сбора и подготовки сведений для ввода в базу данных автоматизированной кадастровой системы, ведение земельного архива и других реестров.

БТИ существуют при органах местного самоуправления, а выполняемые ими функции не причисляются к государственным.

1993 год. Вышел Указ Президента Российской Федерации от 11.12.93 № 2130 «О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость», в котором предусматривалось создание единой системы регистрации и оформления документов о правах на недвижимость.

1994—1996 годы. Гражданский кодекс Российской Федерации (статья 131) впервые на уровне закона отделил государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним от учета отдельных видов недвижимого имущества.

Второй этап развития системы регистрации прав на недвижимость и учета недвижимости — с 1997 по настоящее время

1997 год Принят Федеральный закон от 21.07.97. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», упорядочивший форму и содержание регистрации. В соответствии с положениями отраженными в Постановлении Правительства Российской Федерации от 01.10.97 № 1378 «О мерах по реализации Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», функция по регистрации прав на недвижимость, сделок и договоров с недвижимостью была окончательно передана в учреждения юстиции по регистрации прав и под контроль Минюста России. В это время у БТИ, например, остались только функции по государственному учету жилищного фонда, ведению архивов и оценке недвижимости граждан для целей налогообложения. В 1997 году был сделан первый шаг по пути создания «государственной вертикали» системы БТИ. Вышло в свет постановление Правительства Российской Федерации от 13.10.97 № 1301 «О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации», где впервые было сказано, что архивы БТИ относятся к государственному архивному фонду

1998 год. В соответствии с Постановление Правительства Российской Федерации от 18.02.98 № 219 «06 утверждении правил ведения единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним», были введены в действие единые формы государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП - Единый Государственный Реестр Прав).

1999 год. В соответствии с Постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 30.12.99 № 93 «Об утверждении положения об организации государственного технического учета и технической инвентаризации объектов недвижимости в Российской Федерации», было определено, что федеральным органом исполнительной власти в области государственного технического учета и технической инвентаризации является Госстрой России, а к органам и организациям технической инвентаризации относятся: 1) ГУП "Ростехинвентаризация"; 2) уполномоченные Госстроем организации технической инвентаризации субъектов Российской Федерации (а также, в случае необходимости, уполномоченные Госстроем иные организации технической инвентаризации); 3) БТИ, которым уполномоченными органами делегированы права по осуществлению технического учета и технической инвентаризации на территории соответствующего административного образования.

2000 год. Вступил в действие Федеральный закон от 02.01.2000 № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре». Закон утвердил расширительную трактовку целей создания и ведения государственного земельного кадастра, к которым, помимо обеспечения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, оценки земель для налогообложения, были отнесены также позиции, связанные с иной разнообразной деятельностью по обеспечению необходимых условий для «управления земельными ресурсами».

Вышло постановление Правительства Российской Федерации от 04.12.00 № 921 «О государственном техническом учете и технической инвентаризации в Российской Федерации объектов градостроительной деятельности», закрепившее некорректное смешение государственных (технический учет) и негосударственных (техническая инвентаризация) функций, которые могут выполнять организации, уполномоченные Госстроем.

Вышли Приказы Госстроя России от 08.01.00 № 278 «О назначении Федерального государственного унитарного предприятия «Российский государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости»"; от 19.01.00 № 6 «Об утверждении Положения «Об архивах и реестре архивов организаций технической инвентаризации, государственном учете документов и экспертных архивных комиссиях»; от 20.01.00 № 9 «Об утверждении Положения об аккредитации организаций технической инвентаризации при Госстрое России»", направленных на "огосударствление" функции технического учета и технической инвентаризации (которые объединялись как неразрывная единая функция) и на выстраивание "государственной вертикали" в осуществлении этой функции'.

2001 год Вышел Приказ Росземкадастра от 15.06.01 № П/119 «Об утверждении документов государственного земельного кадастра», , утвердивший формы документов государственного земельного кадастра и закрепивший концепцию расширительного толкования содержания государственного земельного кадастра (соответственно с избыточностью некоторых форм и их отдельных позиций).

Приказом Госстроя России от 31.05.01 № 120 утверждены «Правила ведения Единого государственного реестра объектов градостроительной деятельности», в которых описаны структура и состав сведений Единого реестра, но не утверждены соответствующие формы.

В соответствии с приказом Госстроя России от 19.09.01 № 217 «Вопросы ФГУП «Ростехинвентаризация» начинается создание дочерних предприятий и филиалов ФГУП «Ростехинвентаризация». В Приказах Госстроя от 04.10.01 № 234 и от 29.11.01 № 270, «Об уполномочении дочерних федеральных государственных унитарных предприятий ФГУП «Ростехинвентаризация» зафиксированы 75 предприятий.

Вышел совместный приказ Госстроя России и Росархива от 30.10.01 № 249/83 «Об архивах организаций технической инвентаризации в Российской Федерации», в котором, в частности, содержалась адресованная главам администраций субъектов Российской Федерации просьба «оказать содействие в решении вопросов о передаче архивов на объекты недвижимости из муниципальных в государственные специализированные организации технической инвентаризации, уполномоченные на проведение государственного технического учета и технической инвентаризации».

Таким образом, происходило огосударствление системы технического учета.

2002 год по настоящее время Принимается Федеральный закон от 14.11.02. № 161-ФЗ «О государственных и муниципальных предприятиях», который запрещает унитарным предприятиям создавать дочерние предприятия, а ранее созданные предписывает в течение шести месяцев реорганизовать путем присоединения к основному предприятию. Таким образом, ранее проведенная под эгидой Госстроя работа по созданию дочерних предприятий ФГУП «Ростехинвентаризация» была остановлена.

В рамках деятельности по разграничению полномочий между различными уровнями государственной власти и органами местного самоуправления шла работа в том числе и по дальнейшему развитию системы регистрации прав на недвижимость не и учета недвижимости, готовились предложения по совершенствованию действующих в этой области законов. Комиссией при Президенте Российской Федерации по подготовке предложений о разграничении предметов ведения и полномочий между федеральными органами государственной власти, органами государственной власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления была подготовлена концепция нового закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Вместе с тем указанный закон претерпел значительные изменения и дополнения за истекший период.

Кардинальны изменения в введении государственного учета объектов недвижимости стало принятие Федерального законом от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости». Данный Федеральный закон регулирует отношения, возникающие в связи с ведением и учетом государственного кадастра недвижимости (земельных участков, зданий, сооружений, помещений и объектов незавершенного строительства), а также кадастровой деятельности. Положения Федерального закона не применяются в отношении участков недр, воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов, предприятий как имущественных комплексов.

В целом Федеральный закон систематизирует уже существующие многоуровневые способы организации ведения кадастров недвижимости и позволяет более эффективно реализовывать программы, предполагающие комплексный анализ различных видов недвижимости.

Принятие Федерального закона было направлено на решение вопросов регистрации недвижимого имущества, информационного обеспечения процессов государственного контроля, управления, экономической оценки и налогообложения недвижимого имущества, а также на совершенствование деятельности в области формирования недвижимого имущества.

Рекомендуемая литература

1. Булгаков С.Н., Наназашвили И.Х, Мирошниченко А.С. и др. Система экспертиз и оценка объектов недвижимости. М.: Архитектура-С, 2007.

2. Асаул А.Н. Экономика недвижимости. М.: АСВ, 2007.

3. Иванов В.В. Управление недвижимостью. М.: ИНФРА-М, 2007.

4. Григорьев В.В., Острина И.А., РудневА.В. Управление муниципальной недвижимостью. М.: Дело. 2001.

5. Федеральный закон РФ от 29 июля 1998 года №135 – ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (с изменениями и дополнениями).

6.Рынок недвижимости в России, анализ некоторых процессов реформирования. М., 2004. Фонд «Институт экономики города».