2. Принципы оценки объектов недвижимости

Принципы – осн. положения, сущ-ие в сфере оценки объектов недвиж-ти. Все принципы условно делятся на группы по отношениям к видам ст-ти: стоимость в использ-ии характеризуется: *ожиданием; *полезностью; *замещению ст-ти в обмене; *спросом и предложением; * изменением; * соответствием; * конкуренцией. Общие принципы для 2х групп: * наилучшее и наиболее эффективное использование; * остаточная продуктивность; *принцип вклада; * Принцип экон. величины. и др.

Стоимость в использовании. 1) ожидание – предполагает установку текущей стоимости будущих доходов.

2)полезность – предполагает удовлетворение потребности данного объекта недвижимости в определенном месте и в конкретный период времени. 3) замещение – говорит, что макс. стоимость объекта определяется наимень. ценой, по кот-ой м.б. приобретен др. объект с эквивалентной полезностью. Осведомленный пок-ль никогда не заплатит за объект больше мин. цены, взимаемой за др. объект аналогичной полезности. Этот принцип лежит в основе всех подходов.

Стоимость в обмене. Спрос наиболее эластичен, зависит от %-ной ставки, от изменения н/о и др. причин. Если рыночные цены на объекты падают, то строит-во замедляется. График:

Ст-ть объекта меняется с течением времени, это связано с изменением состояния объекта, ден. массы, %ых ставок по кредитам, изменения нал. зак-ва. Принцип изменения связан с принципом спроса и предл-ия, т.к. изменение объекта недвижимости влияют на спрос. Принцип соответствия – все застройки зем. участков соотв-ют принципу регрессии и прогрессии. Принцип конкуренции – если прибыли на рынке недв-ти превышают ур-нь ф-ов производства, то конк-ция обостряется, но при этом оценщик должен учитывать получение сверхприбыли, возникает риск реализации недвижимости. Наилуч. и наиб. эфф-ое использование земли понимается как разумный и возможный вар-т использования, кот.обеспечит макс. текущую стоимость на дату оценки. Принцип ост. продукции – чистые доходы, отнесенные к земле, если есть остаток оплаты всех факторов пр-ва. Принцип вклада – вклад представляет сумму, на кот. снижается или повыш. сто-ть объекта в зависимости от наличия к-либо фактора, способствующего его продук-ному исполь-ию суммы средств, вложенных при внесении к-либо фактора (связан с изменением стоимости объекта в целом). Принцип эк. величины. Эк. величина представлет собой кол-во земли, необх. для оптимизации вар-та землепольз-ия, в соотв-ии с рыночными условиями в данном месте.

3. Последовательность процесса оценки:

1) определение проблемы (вида стоимости); 2) Цель оценки; 3) Составление плана оценки; 4) Сбор данных; 5) Определение наилучшего и наиболее эффективного использования; 6) Определение стоимости зем. участка с использованием 3-х подходов – затратного, рыночного, доходного. Опр-ие ст-ти об-та в целом; 7) Согласование данных с заказчиком; 8) Установка итоговой величины стоимости; 9) Написание отчета об оценке.

Сущность затратного подхода и особенности его применения.

методы определения полных ….. воспроизводства и замещения.

метод количественного анализа

поэелементный метод

метод сравненительной единицы

метод объектов-аналогов

50/50

Сущность затратного метода заключается в том, что …… объекта определяется в данном случае определенными затратами на приобретение земли, его благоустройство и строительство в нем зданий и сооружений. Метод применятеся: 1. при определении варианта использовании земли. 2. при осуществлении и анализе нового строительства.3. при реконструкции зданий и сооружений. 4. при оценке специальных зданий и сооружений, при оценке для целей налогообложения, при оценке сверхдоходов объекта недвижимости, при оценке стихийных бедствий. В переходных условиях к рыночной экономике используется широко, в странах с рыночной экономикой тоже.

В затратном методе основными видами стоимости явл-ся: 1. полная стоимость воспроизводства: предст собой стоимость строительства в текущих ценах. Стоимость возмещения – стоимость строительства объекта оценки, имеющего эквивалентную полезность с объектом оценки, на основании новых стандартов, современных архитектурных решений.

Ограничения по применению затратного подхода: 1.возника.т трудности с оценкой износа объектов, которым больше 10 лет. 2. этот подход не учитывает Н и НЭИ. 3. не отражает величину прогнозируемых доходов.

Алгоритм затратного подхода:

1. стоимость земельного участка

2. стоимость нового строительства

3. определения полной стоимости или замещения

4. определения всех видов износа

5. определение стоимости объекта оценки.

Метод количественной оценки.

Этот метод основан на определении всех затрат, необходимых для возведения объектов недвижимости по рыночным ценам.

Прямые затраты вкл. Стоимость материалов, трудовые ресурсы, затраты на оборудование (если оно используется многократно, то используется амортизация), инженерно-конструкторское обеспечение, платежи подрядчику.

Косвенные затраты: платежи за юридическое обслуживание, отвод земли, налоги, страховка, % за пользование кредитом, прибыль (инвестора, застройщика). Данный метод предполагает детальный расчет всех затрат. Они предполагают и учитывают все. Стоимость возведения определяется на конкретную дату. Особенности этого метода – большие затраты. Оценщику сложно с этим разобраться, поэтому привлекаются специалисты строителя для определения стоимости затрат.

Учет затрат по элементам.

Метод менее затратный, потому понижается точность метода.

Наиболее широко распространен метод сравнительной оценки (по отношению к стандартным типовым зданиям) ПСВ (ПСЗ)=В*V*К В – восстановительная стоимость для создания одного объема объекта К – поправочный коеффициент, учитывающий конструкт. решения, внутренней отделки, климатические условия, доступность транспорта.

Из приведенных методов этот самый широко распространенный, так как использ справочные данные, коэффициенты вводятся субъективно, по мнению оценщика.

Точность метода зависит от правильного введения поправочных коэффициентов. Главная задача оценщика – учет стоимости строительства по текущим данным.

Метод объектов-аналогов. В этом случае стоимость объекта определяется с ориентиром на рынок , на недавние продажи объектов-аналогов. Используется для оценки объектов жилой недвижимости.Если СЗук<ПСВ (ПСЗ) – нормальная ситуация, но если СЗук>ПСВ (ПСЗ), это говорит о том, что объект устарел и его надо сносить. ПСВ = срокам технической жизни (В*V). Первые три метода должны учитывать эту особенность.

Метод 50/50. МЗ=ТЗ (материальные затраты = трудовые затраты). Используется при оценке возведения объектов индивидуальной жилой недвижимости, предусматривающей использование дорогих материалов, поэтому для выполнения работ привлекается высококвалифицированные специалисты, а для оценки труда специалистов используется данный метод МЗ=ТЗ. Метод выступает как гарантия качества. Несмотря на свою простоту дает удовлетворительный результат, поэтому используется в практике оценки.