2. Метод сравнительного анализа продаж (сап) и его характеристика.

Наиболее широко используемым в рыночном подходе явл-ся метод САП. Он может называться – рыночный, метод прямого сравнительного анализа продаж. Метод САП основан на использовании парных продаж – называются продажи 2х объектов, которые являясь идентичными имеют только одно отличие. Поправки на имеющиеся отличия могут вноситься в денежном выражении или в %. Если поправка вносится в денежном выражении, то она представляет собой сумму, прибавляемую или вычитаемую из проджной цены каждого сопоставляемого объекта. При выборе сопоставляемых объектов оценщики останавливаются на 5-10 парных продажах. % поправки используются в том случае, когда трудно определить абсолютное значение поправки в рублях. Может быть 2х видов: - независимые (имеет место в том случае, когда каждая отличительная характеристика учитывается независимо от другой) – коммуникативная (нарастающим итогом) в этом случае учет каждой следующей поправки производится с учетом предыдущих. – смешанные (и в руб и в %). Правила внесения корректировок цены продаж: 1. внесение поправок осуществляется от объекта сравнения к объекту оценки 2. если объект сравнения хуже объекта оценки, то корректировки будут положительными, если лучше, то корректировки будут отрицательными. Методы определения поправок. В настоящее время выделяют методы: 1. общей суммы (все корректировки вносятся в виде денежных сумм) 2. метод аддитивных % отклонений (все поправки вносятся в виде % - поправка на дату продажи, учитывается изменение % инфляции) 3. метод мультипликативных % отклонений (в этом случае, выраженные в % поправки учитывают взаимосвязь факторов отличий между собой. Отрицательные поправки будут меньше 100%, положительные больше 100%) 4. смешанный метод – когда поправки учитываются и в виде денежных сумм и в виде %. Еще одним методом при определении поправок может быть метод расчета 3х значений поправок – модального значения, среднего значения поправок, медианного значения, которые находятся на середине ряда. Все расчеты по этому методу можно считать достоверными, если: 1. информация, собранная для каждой сделки была достаточной для сравнения 2. была достоверной 3. если все корректировки были рассчитаны правильно, с использованием метода нез-х поправок или взаимозависимых. Данный подход используется широко в оценке земельных участков, дачной и жилой недвижимости.

1. Основные термины и понятия доходного подхода

Основной формулой лежащей в основе доходного подхода является С=D/К, С-стоимость объекта оценки, D-доход, кот приносит объект недвижимости своему владельцу:

1) Потенциальный валовый доход-это доход кот можно получить при 100%-ом использовании объекта недвижимости.

2) Действительный валовый доход-это доход кот приносит объект с учетом вакансий или потерь.

3) Чистый операционный доход-это фактически полученный доход. отличие ЧОД от ДВД заключается в том, что он рассчитывается с учетом расходов связанных с эксплуатацией данного объекта. операционные расходы. Связанные с эксплуатацией принято делить на 3 гр: 1. Условно-постоянные расходы – расходы, размер которых не зависит от степени загруженности объекта(страховка, налоги и др). 2. Условно-переменные – расходы, размер которых зависит от степени загруженности объекта, уровня предоставленных услуг. 3) Расходы на замещение – относятся расходы, которые имеют место один или несколько раз за несколько лет и изменяются в зависимости от времени осуществления. Расходы на замену изнашивающихся элементов объектов недвижимости.

К-ставка капитализации. Представляет собой доход на капитал и возврат капитала

Доход на капитал-это компенсация, которая д.б. выплачена инвестору за ценность внесенных в объект недвижимости денег с учетом фактического времени, с учетом риска, с учетом ликвидности и др. факторов.