Права на землю в многоквартирном доме

Тут 3 ситуации

Ст.16 закона о введении в действие ЖК

1. Зу под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие жк

В этом случае с даты вступления в силу ЖК, ЗУ под многоквартирным домом переходит в собственность собственников помещения бесплатно в силу закона и с 1 марта 2005 года они являются плательщиками земельного налога. При этом регистрировать долевую собственность они не обязаны. Независимо от наличия или отсутствия регистрации, земельный налог они будут уплачивать. А ТСЖ плательщиком земельного налога не являются. Это так на практике, потому что ЮЛ сами оформляют декларацию. Это удобно налоговым органам, но не верно.

В 2008-2009 году появилась судебная практика, в т.ч. и ВАС, где было указано, что ЖК говорит только об основаниях возникновения прав на ЗУ, а порядок возникновения должен регулироваться ст.36 ЗК, т.е. чтобы возникла ПС нужно чтобы орган исполнительной власти принял решение о предоставлении ЗУ. КС признал такую практику порочной – ПКС №12-П от 28 мая 2010 года.

Но еще задолго до принятия ЖК возникала ситуация, что есть многоквартирный дом и пристройка магазин. Рассчитывали площадь ЗУ, который ставили на кадастровый учет, пропорционально размеру этого помещения и рассчитывали арендную плату. Арендаторы после марта 2005 года стали подавать иски КУГИ о неосновательном обогащении, ибо они должны лишь платить земельный налог.

ЗУ считается сформированным и поставленным на кадастровым учет только в том случае, если целью постановки на учет было обслуживание самого многоквартирного дома. Если же ЗУ под многоквартирным домом ставился на учет с целью обслуживания встроено-пристроенного помещения (на первом этаже), то такой кадастровый учет не свидетельствует о возникновении ПС собственников помещений на ЗУ, они должны осуществить полноценный кадастровый учет.

Юридический состав: факт постановки на учет до 1 марта 2005 г. и вступление в силу ЖК (???).

2. Зу до введения в действие жк не был поставлен на кадастровый учет

В таком случае, собственники помещений, если хотят приобрести ЗУ в собственность, должны собрать общее собрание (правомочно более 2/3 собственников помещений), выбрать уполномоченное лицо, которое должно подать заявление о постановке ЗУ на кадастровый учет. В момент внесения кадастровых сведений (постановки на кадастровый учет), ЗУ переходит в собственность собственников помещений многоквартирного дома бесплатно. Регистрировать права на землю они, как и в первой ситуации, не должны.. Собственники помещения оплачивают постановку ЗУ на учет, но сама земля переходит им бесплатно.

Размер земельного участка под многоквартирным домом будет определяться КЗР. Другое дело, кому это вообще надо, иметь этот ЗУ под многоквартирным домом. Выгоды-то от этого никакой. Регистрировать права на землю собственники не обязаны. Размер ЗУ под многоквартирным домом будет определяться КЗР (в порядке ст. 36). Юридический факт, когда возникает право собственности- факт постановки на кадастровый учет.

По ЖК, никто кроме уполномоченного общим собранием лица не может поставить участок на кадастровый учет, но в соответствии со статьей 20 закона о кадастре, любой ЗУ может быть поставлен на учет по заявлению любого лица. В итоге, КС в том же ПКС №12-П указал, что под многоквартирным домом ЗУ может быть поставлен на кадастровый учет любым собственником помещений, а так же ОИВ за счет бюджетных средств.

Прошлый год: Если собственники помещений заходят зарегистрировать права на ЗУ, то они должны заключить соглашение об определении размера долей и с ним один из собственников идет в ФРС с заявлением о регистрации. Выдается единое свидетельство. Расчет пропорционально площади помещений в жилом доме.