Переход прав на землю при переходе прав на недвижимость (ст.35 зк)

Регулирование этого вопроса в 2- нормах: ст.35 ЗК и 552 ГК – нормы рамочные, говорят о том, что покупатель (любой приобретатель), механизма перехода прав ни та, ни другая статья не содержит, поэтому все решается на уровне судебной практики. Общее положение ст.35 ЗК в следующем – при переходе права собственности на строение к другому лицу, оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой строением на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник. Часть применяется в данном случае для определения размера земельного участка, который перейдет к покупателю здания, а объем – вид прав, который перейдет к покупателю. Вид прав по общему правилу должен быть такой же, как и у продавца. А размер земельного участка у покупателя не всегда будет таким же, как и у продавца.

Земельный участок у продавца на праве собственности; праве аренды; праве постоянного бессрочного пользования – три ситуации.

На праве собственности. Что касается размера – полная воля собственника, как захочет, так и будет передавать. Продавец может передать при продаже здания весь земельный участок, если земельный участок делимый, то продавец может разделить земельный участок и продать покупателю земельный участок гораздо меньше, чем был у него.

До июня 2007 года нормы ЗК и ГК не совпадали. По ЗК, если у продавца земельный участок в собственности, то к покупателю должны были перейти и земельный участок на праве собственности. Однако конструкция 273 и 552 статей ГК допускали, что договором сторон может быть предусмотрено иное, очень распространенная конструкция, когда продавец здания не продавал земельный участок, а сдавал в аренду часть земельного участка. Теперь ГК допускает одну возможность – при переходе прав на здание должны перейти права на участок, если ФЗ не предусмотрены иное. Главное чтобы воля сторон была направлена и на передачу земельного участка.

Когда земельный участок у продавца здания находится в аренде. 2 варианта поведения. 1й превалировал в СПб, но теперь от него отказываются. Шли по пути заключения нового договора аренды – у покупателя здания в момент регистрации права собственности на здание возникало фактическое пользование земельным участком, за который он должен был вносить платеж в размере арендной платы, если у продавца здания была задолженность по арендной плате, то она не переходила к покупателю здания, и неустойка за просрочку платежа к покупателю здания не применяется. Традиционно шли по пути, что земельный участок продавца снимался с кадастрового учета и покупателю здания мог быть сформирован земельный участок совершенно иного размера.

2й путь – замена стороны в договоре. В случае замены стороны в договоре предмет остается прежним, но в этом случае покупателю зданию переходят все долги и неустойка за просрочку платежа, которые совершил продавец.

Переход прав на земельный участок, который находится у продавца на праве постоянного бессрочного пользования. Ситуация развивалась следующим образом. До принятия ЗК в силу ст.273 ГК у покупателя здания возникало право пользования земельным участком, которое по существу являлось фактическим землепользованием. С момента принятия ЗК фактическое землепользование было отменено, поэтому возникла проблема, каким образом у покупателя здания, находящегося на участке на праве ПБП, будут оформлены права на участок. До июня 2007 года в законе о введение ЗК норма: «при продаже строения, расположенного на участке, находящегося на праве ПБП, право ПБП подлежит переоформлению на право аренды или земельные участки должны быть приобретены в собственность по выбору покупателя». Именно в соответствии с этой нормой стала складываться судебная практика – у покупателя здания возникает фактическое землепользование, которое он должен оформить на аренду, либо выкупить участок. Возникало 2 проблемы. Во-первых, каким образом у продавца здания прекратиться право ПБП. И, во-вторых, что покупатель здания будет платить за землю за период фактического землепользования.

Что касается прекращения права ПБП. До сих пор в литературе единственно правильным основанием прекращения ПБП считается отказ продавца здания от права ПБП, что предусмотрено ст.45 ЗК. Но с практической точки зрения такая схема неудобна. Начиная с 2003 года арбитражные суды стали придерживаться точки зрения, что в момент регистрации права собственности на здание у продавца здания право ПБП прекращается в силу закона, и он перестает платить земельный налог за землю. Аналогичная позиция была поддержана и ВАС.

По поводу второго вопроса, что платить за землю. Арбитражная практика заняла компромиссную позицию. Поскольку в силу ст.65 ЗК землепользование является платным, формами платы являются земельный налог и арендная плата, а фактические землепользователи платить земельный налог не могут, то с момента регистрации перехода права собственности на объект недвижимости до оформления прав на землю такие покупатели здания должны платить платеж за землю в размере арендной платы. В последствие некоторые арбитражные суды пошли по тому пути, что такие фактические землепользователи должны платить земельный налог, но в последствии ситуация изменилась.

В 2005 году в постановлении пленума №11 ВАС предложил не совсем понятный подход к решению данного вопроса. ВАС указал, что если продавцу здания земельный участок принадлежит на праве собственности, а покупатель здания не относится к лицам из п.1 ст.36 ЗК, то после перехода к нему права ПБП, он может оформить свое право на землю в виде заключения договора аренды или приобрести земельный участок в собственность.

В 2009 году в своем определении ВАС вспомнил, что судебная практика придерживается 2-х подходов в решении данного вопроса – через фактическое землепользование, но и есть другой подход, которого придерживался ФАС Московского округа – к покупателю здания право ПБП переходит в силу закона. Аналогичной позиции всегда придерживался ВС. ВС еще с 2004 года указывал, что ПБП и ПНВ переходят к новому собственнику строения на тех же условиях и в том же объеме, которыми обладал прежний собственник, это касается и сохранения размера земельного участка, так и вида прав.

В итоге в марте 2010 года вышло постановление президиума ВАС, где ВАС стал придерживаться второй точки зрения – к покупателю здания земельный участок на праве ПБП переходит в силу закона. Но при этом ВАС указал, что покупатель здания должен зарегистрировать это ПБП.