54. Ревизии на местах

Подробная ревизия существующего фонда является отправной точкой при разработке стратегического жилищного плана. Ре­визия должна охватить четыре основные темы:

• общие условия: каковы социально-экономические обстоятельства?

• жилой фонд: что мы имеем?

• структура собственности: кто является жильцами?

• результат деятельности: что происходит в рамках жилого фонда? Каждая из данных основных тем более подробно рассмотрена ниже.

Возможно, имеющийся жилой фонд состоит из нескольких зданий, размещенных в различных местах или даже в различных районах. Наиболее важным аспектом для проведения ревизий является определение товара, например, квартиры с сопоставимыми качествами или отдельные дома на одну семью.

А. Общие условия: каковы социально-экономические обстоятельства?

Социально-экономическая структура региона оказывает влияние на настоящий и будущий спрос на товар. Несмотря на то, что подробная информация может быть недоступной, чрезвычайно полезно получить как

можно более четкое представление об обстановке, в которой приходится работать, поскольку это определяет успех или провал любого плана. На региональном, местном или районном уровне должны быть рассмотрены различные аспекты, касающиеся как настоящего времени, так и предстоящих десяти лет. На социально-экономическую структуру региона влияют макроэкономические риски.

Социально-экономическая структура:

• развитие населения (прирост/сокращение);

• характеристика населения (тенденция повышения среднего возраста населения, доля молодежи, семейное положение);

• уровень и рост доходов;

• трудоустройство и изменения в области занятости населения;

• правительственная и государственная политика в области жилищ­ного хозяйства (аренда, субсидии, распределение, налоги).

Б. Жилой фонд: что мы имеем?

Анализ портфеля прежде всего должен дать представление о характерных особенностях жилого фонда, который является основным объектом нашего анализа. Характерные особенности жилья: его историческое прошлое, месторасположение, нынешнее состояние и планы на будущее должны быть тщательно изучены и оформлены документально.

Характерные особенности жилого фонда:

• сочетание различных типов жилья (коттеджи/квартиры/многоэтажные дома);

• размеры (число комнат/площадь);

• структура жилого фонда по типам собственности (собственность жильцов/социальная аренда/аренда в частном секторе);

• учетный размер арендной платы;

• рыночная стоимость жилья;

• финансирование фонда.

Историческое прошлое:

• год/период строительства;

• год последнего ремонта (перестройки, реновации).

Характерные черты месторасположения:

• размещение в черте города (центр/спальный район/пригород/сельская местность и проч.);

• функциональные связи (торговые районы/школы/офисы и проч.);

• досягаемость (на машине/общественном транспорте);

• оценка качества месторасположения по сравнению с окрестностью/районом.

Текущее состояние:

• удобства (электричество, газо-, водо-, теплоснабжение, телефон и проч.);

• содержание;

• возможные планы относительно текущего ремонта/график работ;

• оценка качества объекта по сравнению с другими объектами в квартале/районе.

В. Структура по типу собственности: кто является собственниками и пользователями?

Очень важно получить представление о структуре собственности. Речь при этом идет именно о тех лицах, которые непосредственно заинтересованы в рассматриваемом жилье. Они должны платить арендную плату или, в случае, если жилье находится в их собственности, должны оплачивать ремонтные работы. На вопросы о составе семей и уровне доходов жильцов должен быть найден подробный ответ для каждого типа объекта.

Пользователи:

• структура домашних хозяйств (одиночки, бездетные пары, семьи с детьми, студенты);

• возраст (пожилые люди, молодежь);

— прогнозы (естественный прирост, старение, дети). Уровень доходов:

• оценка доходов жильцов (в доме, квартале, регионе (низкие/средние/высокие доходы);

• прогнозы изменения доходов.

Г. Результат деятельности: что происходит в рамках жилого фонда?

Структура собственности не стационарна. Полезно знать, какие изменения происходят, по какой причине и какого типа собственности они касаются. Кроме того, необходимо выверить полученную арендную плату, а для случаев кондоминиума и кооператива — взносы на ремонт. Информация данного рода дает представление о соотношении спроса и предложения, финансовой устойчивости и удовлетворенности/неудовлетворенности пользователей (жильцов).

Изменения в структуре собственности:

• Кто новые жильцы?

• Какие жильцы выезжают/намерены въехать?

— Какого типа объектов это касается? Финансовые вопросы:

• В каком состоянии находятся поступления от арендной платы/оплата счетов?

• Каковы результаты реализации различных типов продукта?

От знания к стратегии

Представление об изменениях спроса и состоянии жилищного фонда на местном и региональном уровнях формирует основу дальнейшей разработки стратегических сценариев. Теперь рассмотрим, каким образом осуществляется преобразование существующей фактической ситуации в требуемую.

Портфели в рамках различных сценариев могут быть разработаны и спроектированы для уровней районов и округов города.

Однако корректировка ограничительных условий (например, привлече­ние кредитора) имеет наибольший шанс на успех в случае, если нацеленный на будущее стратегический план на самом деле предлагает обоснованные решения для выявленных проблем. Наличие хорошо составленного стратегического плана обеспечивает большую уверенность, нежели отсутствие такового.

Экономическое обоснование стратегического плана, помимо прочего, состоящего из хорошо продуманного предварительного расчета-прогноза, будущей эксплуатации, очень важно для возможных изменений финансовых ограничительных условий.

,

Окончательное формирование стратегического подхода

Если все вышеперечисленные мероприятия будут учтены в разрабатываемом стратегическом плане, у управляющего недвижимостью появляется выбор различных альтернатив, что позволит достичь запланированных целей. Обоснованный выбор на будущее является наиболее важной управленческой задачей.

Исходя из этого, составляющими стратегического подхода являются:

• Анализ спроса и предложения в отношении жилого фонда в регионе и доли рынка, занимаемой центральной организацией;

• прогноз возможных изменений спроса и предложения на рынке жилья в будущем на основе демографических факторов, развития покупательной способности и предпочтений населения в отношении места проживания. Возможности и угрозы описываются на основе сопоставления собственных объектов на рынке с объектами конкурентов;

• разделение местной ситуации на ряд жилых зон. В отношении каждой из зон на схеме указываются преимущества и возможные потери;

• рассмотрение различных вариантов, из которых может быть сделан окончательный выбор с целью наилучшего использования шансов и предотвращения угроз.