Нежилые помещения.

К ним относятся производственные, административные и иные помещения. Данные помещения являются объектами вещных и обязательственных прав. Очень часто понятие жилого помещения используется в качестве синонима понятия – часть здания.

Вопрос об отнесении нежилых помещений к самостоятельным объектам гражданский прав является дискуссионным.

Существует несколько точек зрения:

• Нежилые помещения необходимо рассматривать как индивидуально-определенные объекты, которые располагаются отдельно.

• Нежилые помещения включают в себя как здания, так и сооружения. Нежилое помещение = здание = сооружение. (Исфраилов).

Ст. 130 ГК перечисляет объекты недвижимого имущества. При этом помещение не упоминается. Несмотря на это, помещения необходимо отнести к недвижимому имуществу. Обусловлено это тем, что помещение имеет тесную связь с землей, такая связь опосредована через здания и сооружения.

Понятие «нежилое помещение» в законодательстве не определяется, однако упоминается в законодательных актах регионального уровня.

Ст. 1 ФЗ «О гос. регистрации прав на недвижимое имущество» говорит о том, что нежилые помещения относятся к недвижимому имуществу, правами на которое, а в некоторых случаях и сделки подлежат государственной регистрации. Вывод о том, что нежилые помещения являются недвижимыми вещами делает и судебная практика. Такой вывод следует из Информационного Письма Президиума ВАС от 1.06.200 г. № 53 « о гос. регистрации договоров аренда нежилых помещений». В качестве синонима используется понятие – объект нежилого фонда.

Объект нежилого фонда – это находящееся в собственности РФ, субъекта РФ, муниципальной или частной собственности, отдельно стоящие здания строения сооружения, их части, нежилые помещения в жилых домах, включая встроено- пристроенные, их части, а также некапитальные или временные сооружения, находящиеся на определенном участке и прочно связанные с ним, поставленные на учет в органе технического учета и инвентаризации, не предназначенные для проживания и не отнесенные, в установленном порядке, к жилищному фонду.

Может ли один объект – здание включать в себя другой объект права – помещение?

Такая ситуация возможна только если законодатель установил критерий, по которому можно признать объект в качестве такового. Законодатель сделал это в отношении жилого помещения, дав его общее определение, перечислив его основные разновидности и установив специальный правовой режим использования (ст. 15, 16 ЖЖК РФ).

Жилые и нежилые помещения имеют разные правовые режимы, поэтому переход из одной группы в другую возможен только в строго определенном законодателем порядке. Что касается нежилых помещений, то такие критерии на законодательном уровне отсутствуют. Однако, критерии по которым нежилые помещения можно выделить из массы других объектов выделяются в теории.

Если у жилых помещений есть такие признаки, как изолированность и наличие всего необходимого для использования по назначению (для проживания), то к нежилым помещениям эти критерии не применимы. Нежилые помещения не всегда изолированы, и назначение их может быть самым разнообразным. В то же время можно говорит о такой не объемлемой признаке как неотрывная связь с землей.

Для того чтобы нежилое помещение являлось объектом прав, оно должно соответствовать следующим критериям:

• Технический критерий, т.е. возможность пользования выделяемыми частями строения.

• Функциональный критерий, т.е. часть здания или нежилое помещение должно выполнять те же функции, которые выполняет здание в целом.

При этом зарегистрированное право собственности на нежилое помещение, расположенное в здании или сооружении автоматически ведет к праву общей собственности собственника этого помещения и собственника оставшихся помещений, на оставшееся имущество. Никакой иной правовой режим в отношении указанного имущества ни с технической, ни с юридической точки зрения, невозможен.

Возникает вопрос о том, кто является собственником здания в целом. После того как в здании или сооружении зарегистрировано право собственности 2х или более лиц на помещение в этом здании или сооружении, единого собственника на все здание или сооружение больше нет. Речь может идти о праве собственности на отдельные объекты, помещения и об общей долевой собственности на имущество общего пользования. При этом специфика общей долевой собственности на общее имущество заключается в том, что доля не может быть отчуждена отдельно от помещения.

Возможны ситуации, когда нежилые помещения, которые изначально были частью здания или сооружения, впоследствии, стали самостоятельными объектами права, у которых есть свои собственники. Регистрация права собственности на здания исключает возможность одновременной регистрации на часть этого здания. Таким образом, регистрация прав на часть здания (помещение) должна привести к прекращению права собственности на само здание. Если у каждого нежилого помещения, входящего в здание есть свой собственник, то у собственника здания в целом теоретически может остаться право собственности только на крышу, лестницы, инженерное оборудование и т.п., однако, они находятся в общей долевой собственности.

Характерным признаком такого имущества является невозможность использования его ни в качестве жилых, ни в качестве нежилых помещений, однако, собственник нежилого помещения должен пользоваться такими объектами, поэтому их можно назвать объектами общего пользования. В отношении них возможно право сервитута, т.е. право ограниченного пользования чужим имуществом. Отдельно необходимо рассматривать ситуацию, когда нежилое помещение находится в пристроенной части здания, речь идет о наружных пристройках к зданию, которые имеют самостоятельное хозяйственное значение, такие пристройки могут быть самостоятельными объектами права, так и частью здания или сооружения. От таких пристроек необходимо отличать случаи, когда здания примыкают друг другу и имеют общую стену, в последнем случае речь идет о совершенно самостоятельных объектах недвижимости. Нежилые помещения в составе зданий и сооружений очень часто являются объектами договора аренды. На практике возникали сложности с определением необходимости государственной регистрации аренды жилого помещения, заключенные на срок до 1 года.

Информационное Письмо Президиума ВАС от 1.06.2000 г. в п. 2 отмечает: принимая во внимание, что нежилое помещение является объектом недвижимости отличным от здания и сооружения, которое в нем находится, но неразрывно с ним связанным и то, что в ГК отсутствуют какие-либо специальные нормы о регистрации договора аренда нежилых помещений. К таким договорам должен применяться правила п. 2 ст. 651 ГК РФ, т.е. гос. регистрация аренда нежилого помещения необходима только в том случае, если договор заключается на срок не менее года.