Ограниченные вещные права на недвижимое имущество.

Помимо права собственности на недвижимость может быть объектом таких вещных прав как право хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения, постоянного бессрочного пользования и сервитуты, и некоторые другие.

В ГК в ст. 216 дается перечисление вещных прав, перечень данной статьи не является исчерпывающим. С учётом существующего гражданского и жилищного законодательства выделяют иные вещные права. Например, относится право членов семьи собственника жилого помещения на пользование этим помещением (ст. 292 ГК). Вещные права на здания, строения, сооружения и земельные участки отличаются. Только земельные участки могут быть объектом таких вещных прав как бессрочное пользование и пожизненное наследуемое владение. На здания и сооружения такие вещные права не распространяются. На сегодняшний день существуют коллизии между нормами ГК и иных специальных законов, например, ЗК в части того, что является субъектом таких прав. Согласно ч.1 ст. 271 ГК собственники зданий, расположенных на земельных участках, которые находятся в государственной и муниципальной собственности приобретают право постоянного бессрочного пользования земельным участком, если законом или договором не предусмотрено иное. По смыслу данной нормы ГК в качестве таких субъектов правообладателей могут выступать любые субъекты гражданского права. Однако, в соответствии со ст. 20 ЗК, субъектами права постоянного бессрочного пользования могут быть только государственные и муниципальные учреждения, федеральные казенные предприятия, органы государственной власти и органы местного самоуправления. ЗК это нормативный акт, который вступил в силу позднее и имеет приоритет, преимущество перед ГК.

Субъекты права хозяйственного ведения – государственные и муниципальные унитарные предприятия. Субъекты права оперативного управления - казенные предприятия и учреждения. В соответствии со ст. 285 ГК предприятиям запрещено продавать принадлежащее им недвижимое имущество либо сдавать его в аренду, вносить его в качестве вклада в уставный или складочный капитал общества, а также иным способом распоряжаться недвижимым имуществом без согласия собственника. Субъекты права оперативного управления имею права распоряжаться как движимым, так и недвижимым имуществом только с согласия собственника. Учреждения, как субъекты права оперативного управления не вправе отчуждать и распоряжаться закрепленным за ними имуществом и имуществом, приобретенным за счет средств выделенным им по смете (ст. 298 ГК).

Другой режим в отношении недвижимого имущества приобретенного в результате хозяйственной и иной деятельности, такое имущество поступает в самостоятельное распоряжение учреждения и учитывается на отдельном балансе учреждения.

Право постоянного бессрочного пользования.

Ст. 216 ГК называет право ПБП земельным участком в числе ограниченных вещных прав. В связи с тем, что речь идет о земельных участках правовой режим определяется как нормами ГК, так и ЗК. Возникает вопрос, какой акт имеет преимущество? По общему правилу преимущество имеет ЗК, т.к. принят позднее. Однако, согласно ч. 2 ст. 3 ГК, нормы гражданского права, содержащиеся в других нормах, должны соответствовать ГК, при этом преимущество будут иметь другие правовые акты только в том случае если ГК напрямую отсылает к ним. В ГК отсылки к ЗК не имеется, поэтому возникает 2 правовых позиции по этому поводку:

1. ГК должен иметь преимущество при использовании.

2. Нормы ЗК, регулирующие правовой режим ПБП землей являются специальными по отношению к ГК.

Законодательству зарубежных стран не известно ППБП.

ПБП возникает на основании решения органа исполнительной власти или органа местного самоуправления, уполномоченных предоставлять земельные участки в такое пользование. Субъектами ПБП могут быть как юридические лица, так и физические лица. В соответствии с ч. 2 ст. 20 ЗК в настоящее время земельные участки на праве ПБП гражданам не предоставляются, при этом согласно ч. 3 ст. 20 ЗК ПБП, возникшие до введения ЗК, сохраняется. Возможности по распоряжению земельными участками, находящиеся в ПБП, ограничено. Владелец такого участка имеет право передавать только в аренду и безвозмездное срочное пользование только с согласия собственника. При этом, если на этом земельном участке есть здание или сооружения, которые принадлежат на праве собственности, то при передаче прав собственности на здание или сооружения происходит одновременная передача ПБП земельным участком. Поэтому распоряжаясь объектами недвижимости, расположенными на земельном участке субъект ПБП распоряжается и земельным участком. Согласно ст. 269 ГК, лицо, которому предоставлен участок на ПБП, вправе самостоятельно использовать его в целях, для которых он предоставлен, включая возведение для этих целей зданий, строений, сооружения и другого недвижимого имущества. Здания, строения и сооружения являются его собственностью.

В соответствии с ч. 2 ст. 3 ФЗ о введение в действие ЗК, юридические лица, которые не указаны в ст. 20 ЗК, обязаны переоформить право ПБП земельными участками на право аренды или приобрести их в собственность по собственному желанию.

Процедура переоформления включает в себя 2 этапа: отказ правообладателя от принадлежащему ему права, во вторых, возникновение нового права на землю. Лишить кого-либо права, принадлежащему ему, можно только на основании решения суда. В случае отказа субъекта права от переоформления необходимо вынесения решения иска. Необходимо учитывать позицию КС РФ – Определение от 25.10.2003 г. ч. 2 ст. 3 вводного закона ЗК не содержит, какого либо основания для изъятия соответствующих земельных участков, не допускает внесудебного лишения имущества, а предусматривает лишь возможность изменения прав на землю, поэтому не исполнение требований вводного закона не влечет никаких гражданско-правовых последствий, пропуск срока установленного ст. 3 вводного закона не влечет прекращение вещных прав и не является основанием для их отмены, более того ч. 3 ст. 20 ЗК говорится, что ранее возникшее право ПБП земельным участком сохраняется. Таким образом, закон не ограничивает ПБП каким либо сроком. ПБП может быть прекращено как по воле собственника, так и помимо его воли. Добровольно данное право может прекращаться при отказе и если в том случае, если происходит приватизация земельного участка. Отказ от ПБП не предполагает права отказа от исполнения обязанностей по использованию земельного участка, пока это право официально не прекратится (с. 43 ЗК). Момент прекращения ПБП при добровольном отказе, таким моментом необходимо считать не дату подачи заявления об отказе, а момент принятия решения органом государственной власти или местного самоуправления о принятии такого отказа, и поступление такого участка в распоряжение органа (ст. 53 ЗК).

Ст. 45 ЗК называет основания для принудительного прекращения ПБП:

• Использование не в соответствии с целевым назначением.

• Использование способами, которые приводят к снижению плодородия или ухудшению экологической обстановки.

• Не устранение следующих земельных правонарушений – загрязнение, порча и т.д.

• Нарушение правил использования земель особо охраняемых природных территорий, земель природоохранного и рекреационного назначения, историко-культурного назначения, особо ценных земель и др. земель с особыми условиями использования.

• Систематическое невыполнение обязательных мероприятий по улучшению земель, охране почв от процессов, ухудшающих состояние почвы.

• Систематическая неуплата земельного налога.

• Не использование земельного участка, предназначенного для сельхоз производства в названных целях в течение 3х лет.

• Изъятие для государственных и муниципальных нужд (ст. 55 ЗК).

• Реквизиция земельного участка (ст. 51 ЗК).